（2013）都民初字第1894号
裁判日期: 2014-01-23
公开日期: 2014-12-29
案件名称
刘卫与江苏创世纪置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市盐都区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘卫,江苏创世纪置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2013）都民初字第1894号原告刘卫，居民。委托代理人陆琪，江苏维世德（盐城）律师事务所律师。被告江苏创世纪置业有限公司，住所地在盐城市盐都区新区刘朋村。法定代表人朱海中，该公司董事长。委托代理人顾兵，江苏衡圣律师事务所律师。原告刘卫与被告江苏创世纪置业有限公司（以下简称置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法由审判员周兵适用简易程序，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告刘卫的委托代理人陆琪，被告置业公司法定代表人朱海中的委托代理人顾兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫诉称，2011年6月23日，我与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：163670892011063），约定由我购买被告开发的蝶湖湾第四幢第6层605呈房屋，房屋总价545334元。被告应于2012年12月31日前向我交付符合交付条件的房屋。合同签订后，我已经按约支付了购房款，但被告至今未能向我交付房屋。经我多次与被告联系，被告均表示不能交付。故我特提起诉讼，请求法院判决解除我与被告签订的编号为163670892011063的《商品房买卖合同》；被告退还我支付的购房款545334元；并赔偿我损失暂定111425元（1、首付款225334元自2011年6月23日按银行同期贷款利率6.4%计算至判决确定给付之日止计43264元，2、32万元的银行按揭贷款支付利息51000元、未来偿还银行贷款暂定6个月的利息17161元）。被告置业公司辩称，1、对原告要求解除双方签订的编号为163670892011063的《商品房买卖合同》无异议。原告要求我公司返还购房款，因涉案房屋已办理了银行按揭贷款，原告与银行之间存在抵押关系，房屋的解除不是我们双方之间可以直接解除的，在房屋上目前存在抵押，并且经过预抵押登记，原告要求返还全部购房款的前提应当是向银行还清全部按揭款，并且办理解除抵押手续；2、原告要求我公司支付违约金明显超出双方的合同约定，且原告擅自调高违约金的标准无法律依据，因为原告在购买房屋时是选择按揭贷款还是一次性付清全款，是原告自己选择的，既然原告选择了按揭贷款，那么其应当承担在按揭期间承担的债务利息，这部分的贷款利息与我公司无关；3、原告在我公司逾期交房60天后并没有向我公司发出解除合同的通知，而是在2013年10月份左右才口头与我公司协商退房事宜，当时我公司并没有拒绝原告的退房，但前提是原告应当将房屋上的抵押权解除。故原告要求我公司赔偿损失没有事实与法律依据。经审理查明，“蝶湖湾”由被告置业公司投资开发建设，土地使用证号为盐都国用2009第022003342号，建设工程规划许可证号为建字第320901201043049号，施工许可证号为320928201122800001A，商品房预售许可证号为盐市房预字（2011）第103号。2011年6月23日，置业公司作为出卖人与作为买受人的刘卫签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：163670892011063），合同约定，买受人购买出卖人位于盐城市盐都区新都街道办事处民富村四组“蝶湖湾”第4幢第6层605号房；该商品房单价为4692.26元／平方米，房款合计545334元；买受人在2011年6月23日前支付首期房款计人民币225334元（含定金），剩余房款320000元由买受人于2011年6月26日前提供贷款银行认可的所需相关贷款材料，出卖人给予协助办理；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告刘卫按约于2011年6月23日向被告交付了合同约定的首期购房款225334元，并2011年7月21日与交通银行股份有限公司盐城分行签订《个人房产抵押贷款合同》，置业公司提供房产抵押担保后，交通银行于同年7月28日支付置业公司贷款320000元。被告置业公司未能于合同约定的交房之日2012年12月31日前向原告交房。经双方当事人协商退房未果。为此，原告诉来本院。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，销售不动产统一发票、个人房产抵押贷款合同、交通银行进账单等证据在卷佐证。本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案双方当事人之间的《商品房买卖合同》及其补充协议并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中置业公司未能在合同约定的交付期限内向刘卫交付房屋，构成逾期交房违约，刘卫要求与置业公司解除合同并退还购房款，符合法律规定及双方合同约定，置业公司亦表示同意，本院依法予以支持；根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人约定违约金明显低于给原告造成的损失，原告主张要求被告按其实际损失承担违约，符合法律规定，故本院对原告主张要求被告承担首付款225334元自2011年6月23日起到判决确定履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息及承担320000元银行按揭贷款的利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告答辩按揭贷款是原告自由选择，不承担按揭贷款利息的理由，无法律依据，本院不予采信。被告要求原告共同办理《个人房产抵押贷款合同》及抵押手续解除手续的请求，符合法律规定，本院依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：一、解除原告刘卫与被告江苏创世纪置业有限公司于2011年6月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：163670892011063）及其补充协议。二、被告江苏创世纪置业有限公司于本判决生效之日起60日内返还原告刘卫购房款225334元，并承担本金225334元自2011年6月23日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。三、原、被告双方于本判决生效之日起六十日内共同与交通银行股份有限公司盐城分行办理《个人房产抵押贷款合同》及抵押登记解除手续。所应支付给银行的贷款本金、利息及违约金由被告江苏创世纪置业有限公司负担。原告刘卫已经归还的个人按揭贷款本金及利息（以解除贷款合同时银行对账单为准）由被告江苏创世纪置业有限公司一并返还给原告刘卫。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10368元，减半收取5184元，由被告江苏创世纪置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 周 兵二〇一四年一月二十三日代书记员 聂玉浩附录的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 百度搜索“”