（2013）城五民初字第394号
裁判日期: 2014-01-23
公开日期: 2015-12-03
案件名称
长治市惠兴学校诉长治恒通职业技术学校租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
长治市城区人民法院
所属地区
长治市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长治市惠兴学校,长治恒通职业技术学校
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十四条第一款，第二百二十条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山西省长治市城区人民法院民 事 判 决 书（2013）城五民初字第394号原告长治市惠兴学校。法定代表人路长林，职务校长。住所地：长治市城区延安南路兴华街*号。委托代理人常建平，系山西博业律师事务所律师。被告长治恒通职业技术学校。法定代表人牛虎威，职务校长。住所地：长治市城区延安南路兴华街*号。委托代理人赵峰，系长治市潞州法律服务所法律工作者。委托代理人马惠斌，系该学校副校长。原告长治市惠兴学校诉被告长治恒通职业技术学校（以下简称恒通学校）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长治市惠兴学校特别授权代理人常建平、被告长治恒通职业技术学校特别授权代理人马惠斌及委托代理人赵峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、被告多次违约迟延支付租赁费，甚至恶意拖欠。签订合同后，2010年-2011年度被告按时交纳租金，2011年-2012年度被告以种种理由一直没有付清租金，2012年-2013年度被告仍是没有付清租金，在没有办法的情况下，原告锁了学校的大门，并要求解除合同，后经惠丰派出所出面，被告才被迫出钱，但并没有全额支付租金；2、被告违约将租赁场地非法转租，充当二房东，从中渔利。被告签订合同后，自己没有经营，而是将学校的经营权转包给一个姓马的人经营，据原告了解，被告每年应付原告租赁款25万元，但姓马的每年缴纳被告租赁费40万元，被告充当二房东每年从中渔利15万元。综上所述，被告违约，每年不能主动按时全额交纳租赁费并违约转包从中渔利，严重侵犯了原告的合法权益。现诉至法院，请求依法解除双方签订的合同。被告辩称：原告所诉的事实及理由并不存在，2010年2月9日双方签订了协议书，被告如约履行了协议内容，在原告最困难的时候被告支持了原告，被告承担了更多的责任和义务。原告按合同约定应对其出租的房屋承担修缮义务，原告的房屋存在漏水现象，教学楼外围出现大面积脱落，被告多次找过原告，但原告并没有进行维修。被告接收原告学生后，因原告的原因，对被告的教学带来不利的影响。原告存在违约，拖欠租金也是因为原告造成的，但经过核对现在被告并不拖欠原告的租金，甚至还多付了原告租金；被告不存在转租的情况，经营一直是由被告经营，原告所诉转租的事实不符。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、2010年2月9日原、被告双方签订的房屋场地租赁协议书一份，证明双方签订租赁合同的情况；2、证人杨明、尚学忠、宋艳军出庭证明，实际经营恒通学校的马校长曾亲口说过恒通学校的校长牛虎威对房屋进行了转租，每年给牛虎威15万元，再付原告25万元；3、2013年11月27日电话录音，证明马校长承认牛虎威每年收转租费15万元，与证据2共同证明牛虎威充当二房东的情况；4、恒通学校马惠斌、何联刚欠条一支，证明被告拖欠房租100000元，该款应在2012年3月1日前支付，但拖欠到2012年9月18日才付款；5、收条两支、袁文启的收条一支，证明被告一直不支付租金，原告被迫补给被告17500元暖气费，4000元、1000元的维修房费，被告才支付本应在2012年3月1日就应当支付的房租100000元；6、协议一份，证明2013年3月1日被告不付租金，被告又一次扣修漏房屋维修费10000元后，才将租金支付，以上证据证明被告每年不能按时支付租金，以各种借口少给租金的情况。被告的质证意见：对证据1认可；对证据2认为学校的相关业务都是由分管后勤的马惠斌副校长出面办理的，没有转租的事实；对证据3认为是受被告方委托去处理事情的，电话录音听不出来存在转租事实；对证据4认可，但认为是因为房屋漏水，扣了原告的钱，维修义务合同里约定的是原告方维修；对袁文启出具的收条不认可；对证据5认可，但认为暖气费和维修费用是由原告承担，而且是原告应当补偿被告的；对证据6认为房屋出现了问题，找原告处理而原告不进行修缮，故双方写了该协议。被告提供了以下证据：1、民办学校办学许可证（14040030000501号）及长治市教育局文件各一份，证明被告于2010年升格为长治恒通职业技术学校；2、收据九支，被告要求原告出具正式票据，但原告并没有给被告正式的税务票据。证明原告出具的收被告租赁费的金额，且多付给原告80000元，被告没有拖欠原告的租金。原告诉状中所说的报警是因为原告找人围攻我们学校，我们也曾经报过警；3、房屋场地租赁协议书及补充协议各一份，证明第十条明确约定了不可转租的情况，被告不可能明知有约定而去违约转租；4、照片九张，证明被告承租原告的房屋存在质量问题，原告没有尽到修缮的义务。原告的质证意见：对证据1认可；对证据2认为只有四支单据是对的，其他的每年3月份被告应支付租金，我们出具收据就可以了，但出现这么多单据，恰恰能证明是被告拖欠租金，没有按时按约全额支付租金；对证据3认可，但认为修缮需要多少钱，被告并没有证据，被告为什么扣原告100000元，而且都发生在被告应交纳租金的时候，这不合乎常理；对证据4不认可，照片无法体现是被告所承租原告的房屋出现的情况。经审理查明：2010年2月9日原告长治市惠兴学校与被告长治市城区恒通计算机培训学校（于2010年7月27日升格为长治恒通职业技术学校）签订《房屋场地租赁协议书》约定：原告将原惠兴中学房屋即教学楼、公寓楼，场地即前院、后院及附属物，配套设施即水电暖、锅炉、食堂、小卖部等租用给被告，租赁期20年即2010年3月1日至2029年2月28日，暖气费前两年为每年3万元，两年后重新调整，学生放假期间关暖气；租赁期间，原告每年向被告收取房屋场地租金25万元，每年一付，须在每年3月1日前付清，原告不得因市场行情变化而调整租金，如不能按时交纳房租将按千分之三收取滞纳金；被告在承租期间，对于房屋存在或可能存在的问题，应提前做出修缮，对于提前修缮不能发现的问题，如非人为因素，在第一次出现后，由原告负责，并有告知义务；被告在承租期间，独自承担所属各项费用，原告应提供完善水暖电设施，并保证正常运转使用；被告在租用期间，除办学或学校租用外，不得以任何理由，任何方式对外承包或转包，否则原告可收回被告的租用权。当日，双方还签订了补充条款。签订合同的同日，被告依约向原告交纳3万元保证金。被告还接收了原告原招收的部分学生。被告于2010年2月26日交纳原告租赁费5万元、2010年3月18日交纳10万元、2010年8月30日交纳5万元；2011年3月4日交纳租赁费25万元。2011年9月1日交纳租赁费10万元，被告称该10万元租赁费中有2010年5万元的租金，剩余5万元是多给付的。2012年3月1日交纳租赁费15万元、2012年9月18日交纳10万元；2013年3月4日交纳租赁费25万元。以上被告共计向原告交纳105万元（不含3万元保证金），按合同约定四年应交纳租赁费100万元。原告称2012年的租赁费应在2012年3月1日前支付，但仅交纳了15万元，拖欠到2012年9月18日才付款，而且原告被迫补给被告17500元暖气费并且扣除了5000元维修房费后才支付的；2013年的租赁费是在扣修漏房屋维修费10000元后支付的，该10000元在原告起诉后被告才给付了原告。原告称被告将其承租的房屋和场地转租给了马惠斌，提供了两段录音通过记录，但通话记录中马惠斌没有认可转租的事实。马惠斌作为被告的代理人出庭称其是被告学校负责后勤的副校长，一般都是其出面协调交纳租赁费和维修事宜，被告没有转租。原告于2013年11月18日诉至法院，以被告没有按约按时全额交纳租赁费以及被告违约转租为由要求解除双方签订的租赁合同。经本院主持调解，因双方意见分歧较大，致调解未果。本院认为：原、被告签订的《房屋场地租赁协议书》系双方真实意思的表示，该合同约定租赁期限为20年，没有违反法律规定的租赁期限不得超过20年的约定。该合同合法有效，双方本应按合同约定，严格履行各自的义务。被告称由于原告没有尽到对租赁物的修缮义务，因此导致其没有按时全额交纳租赁费，但原告称其已经尽到了维修的义务，是被告违约。从全案双方提供的证据显示，原告在2011年、2012年被告没有按时全额交纳租赁费时没有主张自己的权利，被告截止起诉之日，已经全部交纳清了租赁费，并且还多交纳了租赁费。被告没有形成根本违约；原告称被告将租赁物转租他人，未提供有效的证据，应承担举证不能的责任。因此，原告以被告没有按约按时全额交纳租赁费以及被告违约转租为由要求解除双方签订的租赁合同的请求，本院不予保障。原、被告在今后的合作中应本着诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务，出现问题和分歧应协商解决。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告长治市惠兴学校的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长 孟淑珍审判员 路 凯审判员 马文杰二〇一四年一月二十三日书记员 樊志荣 关注微信公众号“”