（2013）穗番法石民初字第1467号
裁判日期: 2014-01-23
公开日期: 2015-07-16
案件名称
范国昌与黄东容房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范某,黄某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法石民初字第1467号原告范某，男，1971年12月16日出生，汉族。委托代理人邹有才，江西日泰律师事务所律师。被告黄某，男，1968年12月9日出生，汉族。委托代理人梁永业，广东南粤律师事务所律师。原告范某诉被告黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王宏平独任审判，公开开庭进行了审理。原告范某的委托代理人邹有才，被告黄某的委托代理人梁永业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范某诉称，我于2012年9月16日与房东黄某签订了房屋租赁合同，约定由黄某将自有的位于番禺区某镇大发大号商铺租给我方使用。在签订合同前，我方要求安装电梯，并且明确告知被告安装电梯会损坏本店内夹层部分原结构，被告承诺该夹层为本店内范围，安装电梯完全不会影响其他住户，约定对我方电梯安装予以积极配合。并告知我方他本人在当地社会关系广泛，以后在装修经营过程中协助我方解决相关事宜。我方在被告的口头承诺下，以高出市场价签订了本合同。签订合同后施工及招商登记如期进行，相关安装电梯前期施工（打梁、挖地基、倒固定柱等）在2012年10月10日前基本完成，此时我方已预订电梯并通过网银交付定金40000元。招商方面也计划定于2012年10月20日进行招商，并登记了约500名意向客户，但在2012年10月11日起，有楼上住户陆续到现场说打了梁和挖地基对本楼存在安全问题。于是我方就通知被告，但被告一直未能联系上，导致工程全面停工长达20多天。这期间我方多次找到某街道维稳中心解决本事宜未果，直到12月初在某维稳中心的协调下开始修复原安装电梯基础工程（打梁、挖地基、倒固定柱等），并请广州市合正房屋鉴定有限公司进行修复鉴定，于12月18日才恢复正常施工及招商。在处理本纠纷过程中被告一直未露面协助我方处理本事宜。因本纠纷导致我方施工及招商中断65天，导致直接损失297627元，其中：1、停工期间65天（2012年10月13日至2012年12月18日）的房租112000元（按每月房租9600元计为20800元，但被告因此事免除我方一个月租金9600元）；2、电梯定金60000元；3、安装电梯前期施工（打梁、挖地基、倒固定柱等）费用38180元；4、修复电梯前期施工（打梁、挖地基、倒固定柱等）费用46514元；5、停工期间我方施工管理人员及招商人员两个月工资40933元。因本纠纷导致我方的间接损失：1、在纠纷发生前的招商登记过程中，不到一个月已登记到500多家有意向的商户，他们对我方商场持有相当乐观的态度，几乎达到抢租程度（本商场仅有89户）。但因本纠纷停工两个多月且原计划电梯改为楼梯，致其中大部分客户对我商场失去信心，导致在开业后仅入驻64家（空置25家）；2、2013年1月1日开张后，虽然我方努力做好本商场的推广活动，但因电梯换成楼梯后商场档次降低，且空置率高，商场经营气氛差，生意低迷，导致承租方（小租户）拒交、拖交档口租金，此现象一直到6月1日被迫停业。在2013年5月31日前我已跟所有承租方终止了合同，我方商场经理在第一时间通知了黄财耀（因我方无法联系被告），告知其我方现已无力再经营本商场，请求其收回，并且原告本人也于2013年6月6日电告黄财耀收回商铺事宜，但被告迟迟未予收回。为维护原告自身的合法权益，请求法院判令：1、被告赔偿原告损失297627元；2、本案诉讼费由被告承担。被告黄某辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求被告承担赔偿责任，首先被告必须有过错，至今被告都没有过错，原告主张我方协助，但租赁合同第二页手写部分明确我方只是协助处理消防问题，至于如何安装、怎样安装等，是原告与其聘请的电梯安装公司的关系。并非被告的原因导致原告停工，而是原告损坏了大厦的结构，原告迫于压力才去修复，原告主张的损失被告均不予认可。原告主张的损失都是其单方面出具的，因此对该些证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。至于原告主张的安装电梯定金，其与电梯安装公司是否有协议，我方不清楚，即使有支出该费用，我方因为没有过错，与我方没有关系。综上，被告按照合同的约定将租赁物交付给原告使用，原告应该尽到合理使用的义务。其超出范围以外导致第三方的损害，与被告无关。因此被告无须对原告所述的损失承担赔偿责任。经审理查明，2012年9月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》，其中约定：被告黄某将位于广州市番禺区大发大厦105、106、123号（下称“涉讼商铺”）出租给原告范某使用，租用期限为五年（2012年11月16日至2017年11月16日）。2012年9月16日至2012年11月16日为装修期。原告范某要做好涉讼商铺的消防和保安工作，由原告范某添置必要的消防和保安设备，消防系统由原告范某负责安装。按现状出租，原告范某装修和租用期间不得损坏主建筑结构和其他不可能修复结构。租用期间的物业维修和下水道维修的费用全由原告范某负责，由此引起原告范某的一切损失由范某负责，与被告黄某无关。被告黄某同意原告范某在该商铺安装电梯，装电梯会损坏部分原结构，被告黄某协助原告范某消防问题。上述合同签订后，被告黄某依合同约定将涉讼商铺交原告范某使用，原告范某自行购置了电梯并组织人员开始进行安装电梯的前期施工工作。在施工过程中涉讼商铺楼上住户认为施工致使大楼存在安全问题，不同意原告范某继续施工。后在某街道相关部门的协调下，原告范某对原安装电梯的基层工程进行了修复并恢复正常施工及招商。2013年8月12日，被告范某以原告黄某从2013年5月起拖欠租金为由诉至本院，案号（2013）穗番法石民初字第1233号。请求本院判令：解除合同，原告返还涉讼商铺，缴交2013年5月至返还涉讼商铺之日止的租金，没收租金押金等。2013年12月18日，本院作出（2013）穗番法石民初字第1233号民事判决：一、解除被告黄某与原告范某签订的《商铺租赁合同》；二、原告范某自判决发生法律效力之日起三日内将位于广州市番禺区某镇大发大厦105、106、123号的商铺交还被告黄某管业；三、原告范某原交纳的租赁押金192000元归被告黄某所有；四、原告范某从2013年5月起至租赁商铺交还时止，按每月9600元的标准向被告黄某支付租金。上述判决已依法生效。以上事实，有商铺租赁合同、设备购销安装合同、建筑装饰工程施工安装合同书、房屋安全鉴定报告、（2013）穗番法石民初字第1233号民事判决书、当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，当事人应按合同约定严格履行各自义务。本案中原告范某称其在安装电梯过程中因安全问题与其他住户产生纠纷导致无法安装电梯而产生相应损失并致商铺入驻率不高，经营惨淡，认为被告黄某在此过程中没有履行合同协助义务，并据此要求被告黄某承担违约责任。被告黄某则认为其只是协助原告范某处理消防问题，没有过错，对原告的损失均不予认可。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告黄某确实清楚且同意原告范某在涉讼商铺安装电梯，但电梯的购置、施工方的选择均由原告范某自行进行，没有证据证实被告黄某参与其中。原告范某无法继续安装电梯系因安装电梯的前期工程令大厦其他住户担心安全问题而阻止施工继续进行，并非由被告黄某造成，被告黄某也没有保障原告在可能破坏大楼主体结构的情况下继续施工的法定义务或合同义务。原、被告在《商铺租赁合同》第十五条明确约定，原告范某装修和租用期间不得损坏主建筑结构和其他不可能修复结构。由此可见，原告范某在自行装修过程中应注意不得损坏主建筑结构，因施工而导致大厦其他住户担心安全问题应由原告范某自行解决。原告范某认为被告黄某没有履行合同协助义务并要求被告黄某承担合同违约责任明显缺乏事实依据，对原告据此提出的全部诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告范某的全部诉讼请求。案件受理费5764减半收取2882元，由原告范某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员 王宏平二〇一四年一月二十三日书 记 员 廖丽娟 关注公众号“”