（2013）北民提字第6号
裁判日期: 2014-01-23
公开日期: 2014-05-06
案件名称
洪传萍、石祧金与中国银行股份有限公司北海分行借款合同纠纷再审判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
洪传萍,石祧金,中国银行股份有限公司北海分行,北海实业开发有限公司,广西壮族自治区北海市人民检察院
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第二百零七条第一款
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）北民提字第6号抗诉机关：广西壮族自治区北海市人民检察院。申诉人（一审被告）：洪传萍申诉人（一审被告）：石祧金（系洪传萍的丈夫）被申诉人（一审原告）：中国银行股份有限公司北海分行。负责人：苏建华，行长。委托代理人：苏珊珊，该行职员。委托代理人：王铭燕，该行职员。被申诉人（一审被告）：北海实业开发有限公司。法定代表人：张一明，董事长。申诉人洪传萍、石祧金与被申诉人中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）、北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）借款合同纠纷一案，北海市银海区人民法院于2006年8月8日作出（2006）银民初字第206号民事判决，已经发生法律效力。洪传萍、石祧金不服，向广西壮族自治区北海市人民检察院提出申诉，2012年9月6日，广西壮族自治区北海市人民检察院以北检民抗（2012）9号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年10月8日作出（2012）北民抗字第12号民事裁定，决定对本案进行提审。本院依法依法组成合议庭，于2013年8月5日公开开庭审理了本案。广西壮族自治区北海市人民检察院指派检察员叶植玲、苏金锋出庭支持抗诉，申诉人洪传萍、石祧金，被申诉人中行北海分行委托代理人苏珊珊、王铭燕到庭参加诉讼。被申诉人实业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。北海市银海区人民法院审理查明：2001年1l月23日，中行北海分行与实业公司司签订了（2001）北中银零（商）合字第002号《销售商业用房合作协议》，协议约定中行北海分行实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买方提供个人商业用房贷款，实业公司则为所有单笔贷款的担保人，担保范围为所有单笔借款合同项下的所有贷款本金、利息、违约金、罚金以及实现贷款债权的费用等。同日，双方就以上协议又签订了《保证合同》，约定：实业公司为合作协议项下所有借款人的借款向中行北海分行提供担保，担保的范围为：依合作协议，中行北海分行与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签定的借款合同项下的贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等。保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部偿清其债务，中行北海分行有权直接要求实业公司履行还款责任。保证期限为：自中行北海分行根据《销售商业用房合作协议》而向买方发放的第一笔贷款的主合同所约定的每一期还款期限之日两年内。借款合同履行期间，借款人发生《借款合同》约定的违约情况的，中行北海分行有权要求实业公司提前承担保证责任。合同还对解除、变更的条件作了约定。2003年12月24日和2003年l2月26日，中行北海分行分别与实业公司洪传萍、石祧金夫妻签订编号为（2003）北中银零房贷字第724号、（2003）北中银零房贷字第725号两份《楼字抵押借款合同》，合同分别约定实业公司洪传萍以其名义向中行北海分行贷款57000元和58000元用于购买北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A012号和3B021号房屋，贷款期限均为20年，贷款利率为按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率分别为4.20‰、4.20%，还贷方式为按月等额归还贷款本息，借款人在贷款发放次月还，总期限为240期，每月还款日为5日。逾期还贷的，经中行北海分行催告，贷款人仍未纠正违约行为的，中行北海分行可书面通知解除合同、转让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权利，并按中国人民银行的规定从贷款逾期之日起按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。合同还约定：以洪传萍、石祧金共有的位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A012号房屋作抵押价值82000元、3B021房屋作价83000元分别为洪传萍向中行北海分行贷款57000元、58000元作抵押担保。若洪传萍不能按合同约定履行还款义务的情况下，中行北海分行除继续向贷款人追索外，有权按合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。抵押但保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用。抵押担保期限为本合同生效之日至贷款结清之日。双方签订合同后，2003年12月29日和30日，洪传萍（共有人为石祧金）与中行北海分行到北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续。此后，中行北海分行分别按合同约定发放了贷款57000元和58000元。由于借款人洪传萍、石祧金未履行合同按约还款付息，经中行北海分行催收后仍未还款，中行北海分行向本院提起诉讼。截止2006年6月5日，实业公司洪传萍、石祧金欠第一笔贷款本金54301.91元，逾期利息2660.42元，罚息l51.94元；欠第二笔贷款本金55468.99元，逾期利息3073.0l元，罚息l53.67元，合计ll5809.94元。以上事实，有中行北海分行提交的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》、《楼宇抵押借款合同》、《借款借据》、借款申请表、实业公司洪传萍、石祧金身份证、户口簿和结婚证、催款通知书等证据证实。北海市银海区人民法院一审审理认为，洪传萍、石祧金及实业公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，既不提供证据又未提出答辩意见，视为已放弃答辩和质证的权利。对中行北海分行提供的以上证据，予以确认。中行北海分行与实业公司洪传萍、石祧金签订的《楼宇抵押借款合同》及与实业公司签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了抵押登记，上述合同均为有效合同。中行北海分行依约履行了贷款义务，洪传萍、石祧金不按合同约定履行还本付息义务，实业公司在洪传萍、石祧金11期未履行还本付息义务时亦未依《保证合同》的约定履行代还贷款义务，均构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同的规定，中行北海分行起诉请求解除与洪传萍、石祧金签订的《楼宇抵押借款合同》，有事实和法律依据，予以支持。中行北海分行与实业公司签订的合作协议和保证合同中约定的保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，中行北海分行有权直接要求实业公司履行还款责任，中行北海分行请求实业公司对洪传萍、石祧金的贷款本息承担连带保证责任，依法有据，予以支持。中行北海分行与洪传萍、石祧金就贷款的抵押物已办理了抵押物登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条关于债务人不履行债务时，债权人以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的规定，因此中行北海分行请求对北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A012号和3B021号房屋享有优先受偿权，理由正当，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条的规定，判决：一、解除中国银行股份有限公司北海分行与洪传萍、石祧金签订的编号为（2003）北中银零房贷字第274号、编号为（2003）北中银零房贷字第275号的《楼宇抵押借款合同》；二、洪传萍、石祧金共同偿还给中国银行股份有限公司北海分行贷款本金l09770.90元，支付逾期利息5733.43元，罚息305.61元，合计ll5809.94元（以上利息与罚息暂计至2006年6月5日，以后另计）。三、北海实业开发有限公司对洪传萍、石祧金的上述第二项债务承担连带清偿责任。四、中国银行股份有限公司北海分行对位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦三层3A012号和3B021号房屋享有优先受偿权。案件受理费4000元、其他诉讼费900元，共计4900元，由洪传萍、石祧金、北海实业开发有限公司共同负担。广西壮族自治区北海市人民检察院抗诉认为：申诉人不应承担还贷本息的责任。理由如下：1、两份合同已被解除，不应要求购房者承担还贷责任。北海市中级人民法院已于2011年12月13日作出（2011）北民一终字第551、552号民事判决，判决解除了洪传萍、石祧金与实业公司签订的《商品房买卖合同》，洪传萍、石祧金已经没有义务履行因购买该房产所产生的法律责任与还贷责任。在《楼宇抵押借款合同》及《商品房买卖合同》同时被解除的情况下，却要求洪传萍、石祧金承担偿还贷款的责任，显然与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定相矛盾。2、根据公平、城实、信用原则和权利义务相一致的原则，申诉人不应承担中行北海分行的损失。以按揭贷款的方式购买商品房是现在商品房交易市场上最主要的交易方式之一，按揭时所购房屋尚在建设中，抵押物尚不是抵押人能完全享受、掌控的现实物；所贷款由银行直接支付或划拨给开发商用于正在建设中的房屋（抵押物），这既是按照购房者的指令，也是依照开发商与银行之间签订的合作售房协议；按揭贷款的数额以及占所购房价值的比率，均由开发商与银行商定，购房者无权参与决定；银行放贷既有购房者用所购房屋抵押，购买房屋保值保险且受益人为银行，也还有开发商作保证等三重保障；购房者贷款后，不仅不能控制所贷款项，还必须按开发商与银行商定的首付比例交纳首期购房款，承担按期还款以及在开发商不诚信时不能交房、无法按期还贷时被拍卖所购房、被追究违约责任等合同义务及风险；开发商在房屋未建好不能交付时，便能获得售房的全额回报，在不需自己承担分毫利息的情况下，通过购房者的按揭贷款，解决了自己的资金周转问题。银行通过对开发商的约束、对抵押物评估以及贷款额的限制、对抵押物的保值和灭失保险以及拍卖抵押物的优先受偿等，可以比较安全地获得稳定的贷款利息。购房者只获得一个融资的渠道外，处于一种相对无法保障的弱势地位，完全依赖开发商的诚信和守法维系着自身的利益。若开发商不诚信，则会出现本案的情形。这种按揭贷款的特殊性，往往被人所忽略，以致目前在我国对此类特殊的贷款方式的处理仍只沿用一般的贷款理论，而未能考究其本身的特殊性。而这些特殊性的忽略又往往被开发商所利用，开发商融到款后，完全有可能像本案一样不是将款项用到约定的项目中而是用到自己急需的地方，以致造成不能交付房屋的情形，引发一系列售房以及借贷纠纷。由此可见，开发商是此类案件的始作俑者。为此，在拍卖了抵押物仍不能清偿贷款的情况下，该实际损失应由谁负责，有必要予以合理分析。根据权利义务相一致的原则，权利和义务是对等的，享有权利必须要承担义务。在本案中，作为按揭贷款行为中的银行，其因与开发商先有《销售商业用房合作协议》，才有与购房者的《楼宇抵押借款合同》，且前一协议主导着后一协议的签订和履行，因此，银行既是借款的出借人，也是开发商销售房屋的合作人，安全地回收贷款本金获取比较稳定的利息回报是其基本权利，向抵押借款人发放贷款是其基本义务，此外，银行还应该承担考察合作者（开发商）履约的能力、监督合作者专款专用的义务，这是两份协议中其理所应当承担的起码义务。否则，其便有与合作者合谋欺骗购房者的嫌疑，也不利于贷款回收的安全和保障购房者所借款项用到约定的项目。而保证借款人所借款项用到约定的项目，这既是三方的共同约定，也是银行与合作者开发商对借款人的一种共同责任和义务。因此，监督贷款的用途和去向，既是银行的一种权利，也是银行的一项义务。其怠于或疏于行使这一责任和义务，甚至于放任合作者将款作为它用，其应承担相应的法律后果。若在其疏于行使这一义务甚至于放任这一行为后，其不但不用承担任何责任，相反抵押物拍卖折价不足以清偿的借款仍要借款人偿还，将不能还款的无限责任均转嫁到购房者即借款人的身上，显然，这不但与双方当初设立的抵押目的不尽相符，且无形中加重了借款人的责任，更违背公平、诚实、信用原则和权利义务相一致的原则。不仅不利于和谐的贷款市场的形成，也不利于增强银行的责任心以保障贷款的顺利回收。根据公平原则，开发商不仅是贷款的实际使用者，也是贷款的最大受益者。且抵押物（房屋）一直在开发商的建造之中、控管之下，购房者无从占有，若因商品房买卖合同、抵押贷款合同被解除，则抵押物仍然在开发商的手上，其将贷款如数返还给银行自己无任何损失。若其不能全部返还，其仍然是受益人。银行已获得了借款人的前期还款，解除抵押借款合同后，其通过对抵押物的优先受偿即使不能全部实现债权，也起码已实现了大部分债权；而购房者则可能不但不能收回自己交给开发商的首期付款以及保险费、税费等费用，如还要继续承担抵押物拍卖折价不足以清偿部分的还款责任，则其相当于还要另行付出，显然对购房者来说极为不公平。而且，银行跟开发商有合作合同，假如双方互相串通而损害借款人的利益，借款人则更难有公平的救济手段。因此，对于银行行使抵押物的优先受偿权之后仍不能实现自己的全部债权，对于不能实现部分，应视为银行的损失，对该损失应根据签订和履行合同过程中当事人的过错责任大小来分担。3、根据过错责任原则，申诉人对中行北海分行的损失不应承担偿还责任。在本案中，中行北海分行存在以下过错：一是未能严格按照有关规定的条件发放按揭贷款。中国人民银行银发（2001）195号通知要求：“规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。”（2003）121号通知再次强调：“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。”2001年3月14日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条将“现房”界定为：“竣工验收合格的商品房”。本案中，中行北海分行在实业公司所开发建设的商业用房尚未竣工验收的情况下，便与实业公司签订《销售商业用房合作协议》，与洪传萍、石祧金签订《楼宇抵押借款合同》，并给购房者发放、按揭贷款，违反了中国人民银行和建设部的有关规定，属于违规放贷。二是放弃对抵押物的评估权，以确定抵押物的价值。《销售商业用房合作协议》亦约定，抵押物价值由中行北海分行委托评估，但其任由实业公司委托评估。评估结果是中行北海分行放贷的重要依据，如评估价值与抵押物的实际价值不相符，会导致放贷额虚高，有可能出现抵押物拍卖折价不足以清偿贷款本息的后果，从而损害银行以及借款人的利益。三是未尽监管贷款使用职责。前面已经分析，银行有监督贷款使用和去向的义务，在其与开发商签订《销售商业用房合作协议》以及锒行管理法规中，都明确了银行对所贷资金进行监管的职责，但开发商从开设在其本行的账户中将所贷款项全部支取，但未用于约定项目，以致开发商不能交房给购房者而致使购房合同履行不能，银行具有不可推卸的责任。且其与开发商有合作售房合同，因合作者的原因不能实现合同的目的，责任在其自身合作者，不能因此而将责任转嫁到购房者的身上，银行自己应当承担相应的责任，开发商则应承担返还所有已使用款项的责任。购房者作为借款人无法预见开发商的诚信程度，也不能监督银行履行自己的职责，不应再对银行的损失承担责任。因此，在中行北海分行拍卖抵押物仍不能全部清偿债务的情况下，洪传萍、石祧金对中行北海分行对不能清偿部分不应再承担责任，中行北海分行可继续向实业公司追偿，如还不能清偿的，则应由中行北海分行自己承担损失。四、相同的事实、相同的法律关系、相同的对方当事人，不应有不同的判决结果。方张萍、张洁茹、卓捷因购买实业公司在北海市外沙岛开发的房屋，向中行北海分行按揭贷款而引起与中行北海分行、实业公司借款合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2006年12月22日作出（2006）桂民一终字第142号民事判决，判令“北海实业开发有限公司偿还中国银行股份有限公司北海分行未到期贷款本金、逾期本金、逾期利息、罚息”。在本案中，事实、法律关系、对方当事人均与该案相同，应当判决由北海实业开发有限公司偿还中国银行股份有限公司北海分行未到期贷款本金、逾期本金、逾期利息、罚息。终上所述，北海市银海区人民法院（2006）银民初字第206号民事判决，适用法律不当，造成判决错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项、第一百八十七条第一款的规定提出抗诉，请依法再审。申诉人洪传萍、石祧金申诉称：1、两申诉人是夫妻关系。2003年12月，实业公司向两申诉人宣传承诺，两申诉人支付购买珍珠湾3A012号商品房首付款21530元以及支付购买珍珠湾3B021号商品房首付款18734元后，由实业公司将商品房经营，经营所得由实业公司代两申诉人向中行北海分行按月偿还贷款，两申诉人不再支付月供，并可获得与首付款同等价值的的消费回赠。其后，于2003年12月22日申诉人与实业公司签订了购买3A012、3B021号房的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2003年12月24日，两申诉人与中行北海分行签订《楼宇抵押借款合同》，办理按揭贷款，按揭贷款由实业公司收取。实业公司收取两申诉人的按揭贷款后，并未积极履行合同，根据银行历史交易查询系统打印出来的交易账单显示，自2004年2月4日开始，实业公司开始以部分收益予以偿还两申诉人的还贷月供，该日期应视为交房日。然而，自2005年4月29日起实业公司不再按约定为两申诉人偿还还贷月供，并且自2005年4月29日至今，实业公司未实际向两申诉人交付房产，两申诉人自始没有取得房产。由于实业公司收取购房款后并未如约履行其代两申诉人支付按揭贷款月供的承诺，导致两申诉人被中行北海分行起诉追偿按揭贷款。2006年6月28日，北海市银海区人民法院立案受理并依法审理后，判决两申诉人共同偿还给中行北海分行贷款本金109770.90元，支付逾期利息5733.43元罚息305.61元，合计ll5809.94元；判决实业公司对两申诉人的上述债务承担连带清偿责任。2、2011年1月4日，两申诉人洪传萍、石祧金向北海市银海区人民法院提起诉讼，诉请解除与实业公司签订的珍珠湾大厦3A012、3B021号商品房的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2011年7月13日，北海市银海区人民法院作出（2011）银民初字第55号、第57号民事判决，解除两申诉人与实业公司签订的3B021号房的《商品房买卖合同》和《补充协议》以及3A012号房的《商品房买卖合同》和《补充协议》。之后，中行北海分行不服该两份判决提起上诉，2011年12月13日，北海市中级人民法院作出（2011）北民一终字第551号、第552号《民事判决书》，驳回中行北海分行上诉，维持原判。3、由于按揭贷款是实业公司收取，并且实业公司一直未交付房产给两申诉人，实业公司不仅是贷款的实际使用者，也是贷款的最大受益者，而且房产一直在实业公司的控制之下，两申诉人无从占有，即使商品房买卖合同、抵押贷款合同被解除，房产仍然在实业公司手上，实业公司将贷款如数还给被申诉人，中行北海分行也没有任何损失。若不能全部返还，中行北海分行也已经获得了两申诉人的前期还款，解除抵押合同后，其通过对抵押物的优先受偿权即使不能实现全部债权，也得实现了大部分债权。而两申诉人可能不但不能收回自己交给实业公司的首期付款以及保险费、税费等费用，而且还要承担抵押物拍卖折价不足以清偿部分的还款责任，对两申诉人来说是很不公平的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。这一解释虽然只在程序上确立了由收款、用款人直接返还的原则，未明确规定可以免除借款人的借款还款责任，但实际上只要实业公司将打入自己账户的款项全额返还中行北海分行，或者中行北海分行因处理抵押物而实现了自己的债权，两申诉人作为借款人亦实际不用再还借款。如中行北海分行行使对抵押物的优先受偿权之后仍不能实现自己的全部债权，对不能实现的部分，中行北海分行应向实业公司追偿，仍不能实现的，则由中行北海分行自己承担损失，两申诉人对该部分损失不应再承担责任。综上，请求再审改判由实业公司对洪传萍、石祧金向中行北海分行所贷的借款债务承担清偿责任，洪传萍、石祧金不再承担该债务的清偿责任。被申诉人中行北海分行辩称：1、申诉人与被申诉人签订的借款合同是合法有效的，申诉人应依法承担相应的法律责任；2、开发商违约与中行北海分行没有关系，中行北海分行在发放贷款过程中没有任何违规的地方；3、中行北海分行将贷款直接打入实业公司的帐号没有违反合同和法律规定；4、抗诉意见认为申诉人对讼争房屋进行评估不知情，但申诉人对评估价格是知道的，评估费用也是申诉人垫付的。北海市银海区人民法院判决借款合同依法解除，在整个执行阶段，申诉人没有提出异议。请求依法驳回申诉人的申诉请求。被申诉人实业公司既未提出答辩意见，也未到庭参加再审诉讼。本院再审查明：本院于2011年12月13日作出（2011）北民一终字第551、552号民事判决：驳回上诉，维持原判，即解除洪传萍与北海实业开发有限公司于2003年12月22日签订的合同编号3A012、3B021《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、北海实业开发有限公司返还洪传萍、石祧金购房首付款21530元、18734元；3、驳回洪传萍、石祧金的其他诉讼请求。原审认定的事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：申诉人洪传萍、石祧金是否应当偿还被申诉人中行北海分行贷款本息，该款应由谁来返还。本院认为：申诉人洪传萍、石祧金与被申诉人中行北海分行签订的《楼宇抵押借款合同》因洪传萍、石祧金违约未能履行还款义务，原审判决据此解除《楼宇抵押借款合同》及由中行北海分行对位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层3A012、3B021号房屋享有优先受偿权，是正确的，再审予以维持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”上述规定明确了在商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同也被解除的情形下，由出卖人将收受的购房贷款的本金和利息返还给担保权人。本案中，申诉人洪传萍、石祧金与被申诉人实业公司签订的《商品房买卖合同》已经生效判决解除，且经认定实业公司一直未将房屋交付给洪传萍、石祧金，也未办理房屋产权登记，属于根本违约，导致不能实现合同目的从而解除合同，洪传萍、石祧金作为购房者用于抵押的房屋已不属于自己，所贷款项实际已全部由实业公司收取使用，故在商品房买卖合同、商品房担保贷款合同都被解除的情况下，由实业公司直接承担返还被申诉人中行北海分行的贷款本金109770.90元及逾期利息、罚息符合上述司法解释规定，申诉人洪传萍、石祧金主张成立，本院再审予以支持。因实业公司直接承担还款义务，故其不应再承担连带清偿责任。原审判决虽然是在商品房买卖合同尚未解除的情况下作出的，但本院再审根据查明的事实予以改判符合法律规定。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持北海市银海区人民法院（2006）银民初字第206号民事判决第一、四项；二、撤销北海市银海区人民法院（2006）银民初字第206号民事判决第二、三项；三、被申诉人北海实业开发有限公司应偿还给被申诉人中国银行股份有限公司北海分行借款本金109770.90元、逾期利息5733.43元、罚息305.61元，合计115809.94元（以上利息与罚息暂计至2006年6月5日，以后另计）；四、驳回被申诉人中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。一审案件受理费4000元、其他诉讼费900元，共计4900元，由被申诉人北海实业开发有限公司负担（该款已由中国银行股份有限公司北海分行交纳，由北海实业开发有限公司在履行本判决确定的义务时一并支付）。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向北海市银海区人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 魏 岚审判员 陈邕凌审判员 周润生二〇一四年一月二十三日书记员 卢兰静附：本判决书引用的法律条文1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决。裁定，是发生法律效力的判决；裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 更多数据：