（2013）辰民初字第4703号
裁判日期: 2014-01-23
公开日期: 2014-12-17
案件名称
王小龙与张秀琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王小龙,张秀琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第七十七条第一款
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2013）辰民初字第4703号原告王小龙。被告张秀琴。委托代理人高志强（系被告之子）。委托代理人李文斌，天津五君律师事务所律师。原告王小龙与被告张秀琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法由代理审判员王佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小龙与被告张秀琴的委托代理人高志强、李文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小龙诉称，原告父亲王明代理原告于2013年7月18日与被告张秀琴签订《房屋买卖协议书》一份，约定由原告购买被告所有的位于北辰区普兴里1-4-201-202的房屋一套。双方约定房屋总价款为62.7万元，并对违约责任作出了约定。协议签订当日原告给付被告5000元定金。为办理房屋过户手续，原、被告双方又于2013年9月11日签订《天津市房产买卖协议》（资金监管）一份，对双方房屋买卖的相关事宜与《房屋买卖协议书》作出了一致约定。在原告申请的银行贷款批复下来后，被告拒绝履约，严重违反双方之间的合同约定，经原告多次与被告协商，仍无法达成一致。原告为维护自身合法权益，故诉请：1、依法判令被告继续履行房产买卖协议，与原告办理房屋所有权转移登记；2、依法判令被告因违约产生的违约金2万元；3、判令被告承担因其违约给原告带来的房屋价款的利息损失；4、判令被告承担因其违约给原告带来房屋总价款中19.7万元房款的利息损失；5诉讼费用由被告承担。庭审中原告放弃第三、四项诉讼请求，又于庭审结束后放弃第一项诉讼请求。被告张秀琴辩称，原告与被告在北辰区房地产管理局签订的资金监管房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效，被告与原告父亲王明签订的房屋买卖合同才是双方当事人的真实意思表示，被告同意与原告父亲王明继续履行双方签订的房屋买卖合同，现原告要求与被告继续履行合同主体不适格。被告在履行合同过程中并不存在违约行为，反而是原告父亲王明在与被告签订房屋买卖合同时说明是现款交易，后又以没有经济能力要求以原告名义办理银行贷款，经被告多次催促仍不能交齐房款，被告至今只收到5000元定金，原告方的拖延导致本案双方签订的合同不能正常履行，原告方才是本案的违约方。故不同意原告的全部诉讼请求，只同意与原告父亲王明继续履行双方于2013年7月18日签订的房屋买卖合同。经审理查明，原告父亲王明于2013年7月18日与被告张秀琴签订《房屋买卖协议书》一份，约定由王明购买被告所有的位于北辰区普兴里1-4-201-202的房屋一套。双方约定房屋总价款为62.7万元，付款方式为现金，被告交房日期为2013年10月1日。房屋过户手续由双方共同办理，过户费用由王明承担。双方约定如被告违约，除退清房款及费用外，并须赔偿王明损失费2万元。如王明违约，除定金不退外，并须赔偿被告损失费1.5万元。协议签订当日王明给付被告5000元定金。另查，原、被告双方于2013年9月11日签订《天津市房产买卖协议》（资金监管）一份，房屋出卖方为被告张秀琴，房屋买受方为原告王小龙，合同买卖标的物与被告与王明于2013年7月18日签订的房屋买卖合同的标的物一致。双方在该合同中约定以银行贷款方式支付房价款，房价款总额为43万元，原告首付23万元，申请银行按揭贷款20万元。2013年9月16日原告将23万元首付款一次性存入到房地产交易资金监管中心专用账户。双方在该合同中约定被告交房时间为2013年10月30日前。再查，2013年9月9日天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司出具证明一份，证明本案诉争房屋系该公司出具的房产评估报告中所评估的对象。2013年9月30日被告张秀琴的配偶高健签字同意被告将房屋出售给原告王小龙。原告向中国农业银行申请的贷款20万元于2013年11月15日审批通过。原告曾承诺如果到2013年10月25日原告申请的贷款仍未审批通过，就先借钱补齐房款，等贷款审批通过后被告再将贷款返还给原告。后被告一直催促原告尽快给付房款并办理过户手续，原告当时无法确定贷款审批通过的时间，遂于2013年11月7日给被告发送短信确认无法与被告签订补充协议，被告回复原告两条短信确认不与原告继续履行原、被告双方签订的合同。上述事实，有原、被告提交的证据、原、被告庭审陈述等予以证实。本院认为，原告父亲王明与被告签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。原、被告签订的《天津市房产买卖协议》（资金监管）中对房价款的约定不符合双方当事人真实意思表示，并可能导致国家税收等利益受到损害，本院对此已对双方当事人提出训诫，但为维护交易安全，本院认定该协议中关于房屋价款的部分无效，该协议中对其他事项的约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当结合两份合同的约定诚实履行各自的权利义务。关于两份合同中主体等不一致的问题，鉴于本案中王明与王小龙的父子关系，以及被告在《天津市房产买卖协议》（资金监管）上签字确认与王小龙进行房屋买卖交易，即可认定被告认可买房主体由王明变更为王小龙，由王小龙继续与被告履行两份房屋买卖合同。双方在一份合同中有约定而在另一份合同中没有约定的，该相关事项应当按照有约定的合同履行。双方在两份合同中约定不一致的，《天津市房产买卖协议》（资金监管）应当视为对《房屋买卖协议书》的变更。由于原告撤回要求被告继续履行合同并协助办理房屋过户手续以及其他损失赔偿的诉讼请求，本案仅就被告是否存在违约、是否应当给付2万元违约金的问题进行审理。原告以被告逾期交房、拒不履行房屋买卖合同为由认为被告违约，首先，双方对交房时间约定为2013年10月30日前，但对房款给付时间与交房时间的先后未作约定。按照房地产的交易习惯，一般在买受方将房款全额交到资金监管账户并缴完税费、交易安全得到保证之后出卖方才会将房屋交付给买受方。而原告的银行贷款在2013年10月30日仍未通过审批放款，故被告有权拒绝交房，原告认为被告逾期交房构成违约的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，原告庭审中承认被告一直在催促原告尽快给付房款，说明被告一直有积极履行合同的意愿，现被告亦表示同意继续履行，由于原告的银行贷款申请迟迟不能通过审批造成了合同的迟延履行，原告现又撤回要求被告继续履行合同的诉讼请求，故不能认定被告存在拒不履行合同的违约行为，原告的该项主张本院不予支持。原、被告其他主张因没有证据予以佐证以及缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告王小龙的诉讼请求。案件受理费150元，由原告王小龙担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王 佳二〇一四年一月二十三日书 记 员 张爱琴附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 关注微信公众号“”