（2013）张民初字第2427号
裁判日期: 2014-01-23
公开日期: 2014-12-29
案件名称
苏州来伊份食品有限公司与朱永新租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州来伊份食品有限公司,朱永新
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2013）张民初字第2427号原告苏州来伊份食品有限公司法定代表人施辉，该公司总经理。委托代理人王德军，江苏天豪律师事务所律师。委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。被告朱永新。原告苏州来伊份食品有限公司（以下简称来伊份公司）与被告朱永新租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法由代理审判员李倩独任审判，适用简易程序于2014年1月6日公开开庭进行了审理，并于2014年1月22日组织双方质证。原告苏州来伊份食品有限公司的委托代理人王德军、被告朱永新到庭参加了诉讼，原告苏州来伊份食品有限公司的委托代理人胡典、被告朱永新参加了质证。本案现已审理终结。原告来伊份公司诉称：原、被告于2010年9月6日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁位于张家港市杨舍镇步行街1号门面房，租赁期限为三年，约定押金10000元，约定如遇市政动迁则双方按规定终止合约，按实结算，正常有补偿的应按规定给予补偿。2012年8月22日，原告与被告签订《补充协议》，约定将2012年9月10日起至2013年9月9日止的租金调整为230000元，其余条款不变。因市政动迁，2013年4月7日，原告与被告签订《终止协议》，约定双方于2013年3月1日终止租赁协议，被告退还原告剩余房租金114637元、押金10000元、搬迁补偿10000元，共计134637元。但原告多次要求被告支付上述款项未果。原告请求：1、判决被告返还原告已支付的房屋租金114637元、押金10000元、搬迁补偿10000元，共计134637元。现被告于本案起诉前支付了50000元、于起诉后支付了30000元给原告，故还应支付54637元给原告，并就该54637元支付利息，利息自2013年7月10日原告第一次公函催告被告付款之日起至实际支付之日止按照银行同期贷款利率计算。2、判决被告承担本案全部诉讼费用。被告朱永新答辩称：原告所租赁的房屋是商业大厦所有，并非其本人所有。合同第十二条约定如遇到市政动迁，双方按规定终止合约的、按实结算，政策有补偿的，应按照规定予以补偿。原告主张的房屋补偿款1万元我方没有收到，我方不应该给。合同约定是3月1日终止，但原告于4月5日左右搬迁，原告没有把这个期间的房租算给我方。经审理查明：2010年9月6日，原告来伊份公司与被告朱永新签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为原告向被告租赁位于张家港市杨舍镇步行街1号门面房，租期自2010年9月10日至2013年9月9日止，年租金263000元，被告交房时，原告交付被告10000元押金，合同期满或解除本合同时退还押金。2012年8月22日，原告于被告签订《补充协议》，约定将2012年9月10日起至2013年9月9日止的租金调整为230000元，其余条款不变。因市政动迁，2013年4月7日，原告与被告签订《终止协议》，约定双方于2013年3月1日终止租赁协议，被告退还原告剩余房租金114637元、押金10000元、搬迁补偿10000元，共计134637元。该《终止协议》未约定付款期限。签订《终止协议》之后，原告向被告多次催要该笔款项未果。2013年7月10日，原告向被告发出公函，称由于向被告电话催款二十余次未果，故发函要求被告于收到该公函7个工作日内将终止协议约定的款项汇至原告帐户，如再延期按照终止协议之日起至还款之日止按照人民银行同期贷款基准利率计算利息。被告收到该公函后，仍未付款，原告向本院提起诉讼。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《终止协议》、《公函》、《公函》回执以及庭审笔录予以证实。另查明，本案涉诉房屋，即位于张家港市步行街1号门面房，房屋产权人为张家港市商业大厦有限责任公司（一下简称商业大厦），房产证号为张房权证杨字第××号。关于该房屋的出租及转租情况，本院向商业大厦发出协助调查函。商业大厦回复称：本案涉诉房屋权属属于该公司，现已被政府相关部门拆除。该公司于2007年3月21日将涉诉房屋在内的8间门面房出租给王红戟，租赁期限自2007年4月1日至2017年3月31日，因市政府相关部门对房屋征收，该公司与王红戟协商，双方同意租赁合同于2012年4月30日终止。因政府相关部门当时没有具体明确房屋拆迁日期，2012年6月1日，该公司将部分门面房临时出租给李为峰，双方商定，如政府相关部门确定具体房屋拆迁日期后，该公司提前10天通知李为峰，李为峰将房屋按时归还该公司。该公司不清楚该房屋被转租及转租后李为峰收取租金的情况。对于商业大厦的回复，原告的质证意见为，对回复的真实性无异议，但是我方认为我公司从2007年就一直在这边经营，根据最高院和江苏省高院关于审理房屋租赁纠纷的司法解释，产权人知道或者应当知道房屋被转租在合理期限内没有提出异议的，视为同意转租，因此，我司系合法承租；被告的质证意见为对该回复的真实性无异议。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，商业大厦将涉诉房屋出租给王红戟，后来几经转租，原告实际承租了该房屋。商业大厦从2010年9月6日原告开始承租涉诉房屋起到2013年3月房屋拆迁，一直未对转租提出异议，应当视为对转租的认可。原告的承租系合法承租。原、被告在2013年4月7日签订的《终止协议》是双方对于终止租赁合同相关事项的真实意思表示，不违法相关法律的规定，合法有效。在《终止协议》中被告同意终止租赁合同，给付原告房屋补偿款10000元并没有设定前提条件，被告所称拆补偿款自己没有拿到故不能给付原告的抗辩理由不能成立。同时，被告辩称2013年3月1日至2013年4月5日这个期间的房租原告没有支付给被告，但《终止协议》的签订时间为2013年4月7日，双方如对2013年4月7日前的房租事宜未达成一致意见，不可能达成《终止协议》。被告的抗辩理由不符合常理，本院难以支持。综上，本院认为：原、被告在2013年4月7日签订的《终止协议》合法有效。被告结欠原告剩余房租金114637元、押金10000元、搬迁补偿10000元，共计134637元，事实清楚。被告未能在原告催告的《公函》中要求的7个工作日内支付上述款项，其行为已经构成违约，对此被告应承担清偿的义务。本案审结前，被告已支付原告80000元，原告要求被告支付剩余款项54637元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另原告要求就54637元按照同期人民银行贷款利率计算逾期利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但利息的计算应当从被告收到公函7个工作日之后起算，即2013年7月20日起算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及其他有关法律之规定，判决如下：被告朱永新应支付原告苏州来伊份食品有限公司剩余的房租金、押金、搬迁补偿合计54637元以及该款从2013年7月20日起至判决确定的履行之日止按照同期银行贷款利率计算的利息。限于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：交通银行股份有限公司张家港分行营业部，账号38XXX60）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2992元减半收取1496元，由原告苏州来伊份食品有限公司负担556元，被告朱永新负担940元。该款原告苏州来伊份食品有限公司已经预交给本院，不再退还，由被告朱永新在本判决生效后十日内直接支付给原告苏州来伊份食品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99）。代理审判员 李倩二〇一四年一月二十三日书 记 员 刘钰 搜索“”