（2013）闸民三（民）初字第2625号
裁判日期: 2014-01-23
公开日期: 2014-02-25
案件名称
上海欣欣房地产经纪事务所与顾子裕等居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海欣欣房地产经纪事务所,顾子裕,张
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四百二十六条第一款，第四百二十七条
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三（民）初字第2625号原告上海欣欣房地产经纪事务所，住所地上海市闸北区陈家宅路*号*层。法定代表人白华锋，职务经理。委托代理人刘建坤，上海德美律师事务所律师。委托代理人袁涛，上海德美律师事务所律师。被告顾子裕，男，1957年6月15日出生，汉族，户籍地上海市XX区XX路**号，住上海市XX区XX路**弄**号**室。被告张，女，1962年3月7日出生，汉族，户籍地上海市XX区XX路**号，住上海市XX区XX路**弄**号**室。两被告共同委托代理人李钦伟，上海市浦南律师事务所律师。原告上海欣欣房地产经纪事务所与被告顾子裕、张居间合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2013年12月18日依法公开开庭进行了审理。原告上海欣欣房地产经纪事务所法定代表人白华锋及其委托代理人袁涛、被告张及两被告共同委托代理人李钦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海欣欣房地产经纪事务所诉称，2013年6月30日，两被告就购买上海市闸北区沪太路655弄2号703室房屋（以下简称系争房屋）与原告及出卖方签订《上海市房地产买卖居间协议》，买卖双方约定房价为人民币3，050，000元（以下币种均为人民币）。同日，原告又促成两被告与出卖方签订《上海市房地产买卖合同》，双方自行就系争房屋交易过户申报价格达成一致意见，并签订《房价确认书》。签约后，两被告付款压力大，在原告见证下，分别于2013年6月30日、7月8日又签订两份《关于房屋买卖补充条款》，对付款方式予以调整。2013年7月2日，被告张与原告签订《佣金确认书》，同意在系争房屋产权过户前向原告支付佣金60，000元。但在原告为协助两被告办理过户手续作准备时，两被告却以各种理由拖延、施压出卖方，以致于出卖方因急于换购房屋而私下同意与两被告解除《上海市房地产买卖合同》。且两被告和出卖方未经原告同意，在房地产交易中心办理了网签合同的解除手续。原告认为其已完成居间事务，根据合同法第45条的规定，被告不正当地阻止支付佣金的条件不成就，应视为条件已成就，被告应当按约支付佣金。被告私下与出卖方解除合同，拒绝支付佣金，不仅有违诚信，而且严重损害原告的合法权益。为此，原告诉至本院，请求判令两被告向原告支付佣金60，000元。被告顾子裕、张共同辩称，两被告与出卖方的房地产买卖合同确实已经解除，但解除的原因不能归责于被告。被告按照约定支付房款时，出卖方拒绝收取。出卖方提出买卖合同做低了房价，要求按照居间协议的价格重新签约，这导致买卖双方对税费的承担无法达成一致意见。这些情况原告都是明知的，而且与出卖方协商过，但没有成功。被告曾向法院递交起诉状要求出卖方双倍返还定金，但考虑到阴阳合同确实存在瑕疵，所以最终同意与出卖方协商解除合同，出卖方将定金100，000元返还给了被告。所以，不愿继续履行合同的是出卖方，被告并没有阻止支付佣金条件的成就。其次，居间成功的标志是房屋完成过户而不是签订合同，故原告无权收取佣金。根据合同法第425条的规定，原告未尽如实告知义务，没有将出卖方不愿迁移户口的情况告知被告，所以原告不但无权要求被告支付报酬，还应赔偿被告的损失。根据目前的市场行情，系争房屋房价涨幅远超60，000元，给被告造成极大损失。再次，按照居间协议第八条的约定，应由违约方向原告支付居间活动的必要费用。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明，两被告系夫妻。2013年6月30日，原告作为丙方、两被告作为乙方与出卖方（甲方）签订一份《上海市房地产买卖居间协议》。该协议约定乙方以3，050，000元的价格购买系争房屋，乙方应于签订买卖合同当日支付首期房价款900，000元、应于甲乙双方赴房地产交易中心产权过户当日支付第二期房价款2，100，000元、于交房当日支付尾款50，000元，交房时间另行协议。乙方同意甲方签订本协议则乙方已付的10，000元意向金转为定金，由丙方转付甲方作为购房定金，同时甲方应出具书面收款收据，并将该房屋的房地产权证原件交由丙方处保管，丙方出具书面收据给甲方；在签订本协议后柒日内，乙方应向甲方补交定金90，000元，至此，乙方向甲方支付的定金共计100，000元，此全部定金将作为首期房价款的一部分。甲、乙双方协商约定，由乙方承担该房屋在交易过程中产生的根据法律、法规、规章、政策等规定的所有税、费。协议第八条载明，本协议签订后，如甲、乙双方中一方或双方违反本协议约定或者甲、乙双方合意解除本协议，导致买卖合同未能签订的，则违约方（甲方、乙方或者甲方和乙方）或合意解除协议双方（甲方和乙方）应向丙方支付居间活动的必要费用，共计数额为本协议第3.1款约定的房价款的2%。同日，两被告（乙方）与出卖方（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方通过原告介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积106.86平方米，房地产转让价1，990，000元。甲方应于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2014年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺在办理房屋产权过户手续之前向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口（若有），每逾期一日，甲方应按照该房地产转让价款的千分之十向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。合同附件三付款协议约定，1、在甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方直接支付购房定金10，000元；2、在甲、乙双方签订本合同后柒日内，乙方向甲方直接支付购房定金100，000元，其中包含已经支付的购房定金10，000元；3、2013年7月31日，乙方向甲方直接支付部分房款800，000元；4、2014年3月31日，乙方向甲方直接支付部分房款1，040，000；5、在甲、乙双方交房当日，乙方向甲方直接支付尾款50，000元。同时，两被告还与出卖方签订《房价确认书》，写明《上海市房地产买卖合同》中总房价款为1，990，000元；乙方已经确认的支付给甲方的房屋装修及搬迁补偿费为1，060，000元，该笔款项以现金形式在过户前支付。当日，原、被告及出卖方签署一份《关于房屋买卖补充条款》，就《上海市房地产买卖合同》“付款协议”中关于2013年7月31日前乙方应支付的房价款800，000元，买卖双方同意日后协定具体支付时间。2013年7月2日，原告与被告张签署《佣金确认书》，确认房地产权过户之前由买受方向原告支付佣金60，000元，其中包括买受方自愿替出售方支付的佣金30，000元。2013年7月8日，原、被告及出卖方再次签署一份《关于房屋买卖补充条款》写明，关于《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议第3款，甲乙双方重新约定为在2013年7月31日前由乙方直接向甲方支付房款200，000元，在2013年8月31日前由乙方直接向甲方支付房款600，000元。在乙方出售掉（即乙方收到购买方的首付款后）乙方位于延长中路628弄6号501室房屋后，必须在收到款项后的7日内，向甲方支付系争房屋的部分房款900，000元。2013年7月16日，原告法定代表人、被告张及出卖方代表签署《房屋内家具及家电清单》，三方对系争房屋内家具家电的情况进行了确认。2013年7月25日，被告通知原告业务员按约向甲方支付房款，但甲方拒收。次日，原告法定代表人白华峰在被告书写的情况说明上签字，确认甲方拒收房款。同年7月31日，原告出具的情况说明载明，“甲方提出修改《买卖合同》出售价格，乙方不同意，甲方直到7月31日晚20：00仍不收取乙方的后续房款。”2013年8月，两被告向本院递交诉状，要求出卖方双倍返还定金，原告承担连带责任［案号：（2013）闸民三（民）初字第2423号］。后两被告因与出卖方达成和解而撤回起诉。2013年8月29日，两被告与出卖方就系争房屋签署一份《撤消申请》，双方约定：“一、因甲方要求修改《买卖合同》中的房屋转让价，并由此增加的税费由谁承担的问题，甲乙双方不能达成一致，经协商甲乙双方同意解除合同（阴阳合同对甲乙双方都有风险）。二、乙方在2013年7月5日付给甲方定金壹拾万元正，在甲方退还给乙方定金壹拾万元后，甲乙双方互不追究责任。三、甲乙双方共同申请撤消该房产的合同备案信息。”审理中，被告提供录音证据，以此证明出卖方拒收房款，并表示不会迁出户口，还提出修改买卖合同。原告曾明确表示出卖方构成违约，谁违约谁承担中介费。原告对于被告与出卖方的录音不知情，对于原告与出卖方录音的真实性没有异议。但原告认为录音的时间是在买卖合同签订之后，并不是合同签订时的情况。买卖双方自行变动合同约定，与居间成功与否没有关联性。其次，做低房价是买卖双方自愿达成的一致意见，而且做低房价的受益人是被告，居间方不可能主动提出做低总价。况且，合同解除的原因不是做低房价，原告已经居间成功，有权收取相应的佣金。考虑到买卖合同未实际履行，原告可以适当减少佣金的数额。被告则表示在签约当天，原告为被告分别计算了3，050，000元、2，560，000元、1，990，000元房价相对应的税费。原告一开始表示房价做低至1，990，000元没有把握，如果审税通过，则收取60，000元佣金；若做低至2，560，000元，就收45，000元佣金。由此可见，做低房价并不只有被告是受益人，原告和出卖方都能因此受益。其次，正是因为原告提供居间服务中的重大瑕疵为出卖方解除合同提供了理由，导致合同最终不能履行，原告的居间并没有成功。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、佣金确认书、房地产权证、房地产登记薄、房价确认书、关于房屋买卖补充条款、家具及家电清单、原有住房信息查询申请表、纳税申报表、结婚证、户口本，被告提供的确认书、起诉状、撤销合同申请、录音以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案原、被告的争议焦点是买卖合同的订立是否代表原告居间成功，原告是否有权据此收取佣金。根据庭审查明的情况可知，被告按约向出卖方支付房款时，出卖方表示拒收，且对做低房价提出异议，最终导致双方合意解除了买卖合同。虽然原告主张做低房价是买卖双方自行达成的意见，但作为专业的中介服务企业应当向委托人提供规范的服务。由于买卖合同的约定与居间协议的约定不一致，不能视为居间人已按买卖双方的真实意思表示促成了合同的成立，所以系争房屋最终没有交易成功，与原告的不规范操作不无关系。既然原告的居间没有完成，原告就无权要求被告支付佣金，但可以要求被告支付从事居间活动支出的必要费用。而该笔费用的数额，本院将依据本案实际情况酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：被告顾子裕、张应于本判决生效之日起十日内给付原告上海欣欣房地产经纪事务所2，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，300元（原告已预缴），减半收取为650元，由原告上海欣欣房地产经纪事务所负担628元，被告顾子裕、张负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 龚 平二〇一四年一月二十三日书 记 员 朱燕妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 更多数据：