（2013）浦民一（民）初字第22358号

裁判日期: 2014-01-22

公开日期: 2014-02-26

案件名称

上海香柏实业有限公司与侯春红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海香柏实业有限公司,侯春红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2013）浦民一（民）初字第22358号原告上海香柏实业有限公司。法定代表人蔡国强。委托代理人刘思俭。委托代理人蔡国锋，浙江高品律师事务所律师。被告侯春红。原告上海香柏实业有限公司诉被告侯春红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年7月23日、2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告上海香柏实业有限公司的委托代理人刘思俭、蔡国锋、被告侯春红（仅第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海香柏实业有限公司诉称，2012年4月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在上海市浦东新区蔡伦路XXX号出租给被告使用，房屋租赁期自2012年5月27日至2015年5月26日。第一年租金为人民币（以下币种同）128，447元，第二年年租金为135，561元，第三年年租金为143，070元。房屋管理费每月541.40元。租金每3个月支付一期，被告应在下一期开始日15天前向原告支付租金和房屋管理费。被告拖欠租金和管理费，应向原告缴纳滞纳金，计算方式为累计拖欠款项的千分之一乘以逾期的天数来收取。因被告违约导致合同解除的，原告有权要求被告支付违约金，金额为当时月租金的三倍。但被告仅支付了第二期的前两个月租金，剩余租金均未支付。经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。为此，原告于2013年3月13日向被告寄送了解约告知函，依照合同约定解除了双方合同并要求被告腾空房屋。但至今为止，被告仍未腾空并归还租赁房屋。故原告诉至法院，要求判令被告支付自2012年10月27日至2013年5月13日的租金与房屋管理费78，717.80元及滞纳金12，257.50元。审理中，原告增加一项诉请：要求解除双方合同。被告侯春红辩称，不同意归还房屋，租金与房屋管理费也不同意全部支付，更不同意支付滞纳金。原告于2013年3月将涉案房屋的电停掉了，致使被告难以经营下去。租金双方一直在协商，被告支付方面有一定的困难。被告有一个月押金在原告处。原告将房屋租给被告作经营小百货使用，但后来涉案房屋对面开了几家大型超市，导致被告经营不好，交租困难。经审理查明，2012年4月10日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在上海市浦东新区蔡伦路XXX号出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方店铺，经营业态为小百货，不可做餐饮。房屋租赁期为三年，自2012年5月27日至2015年5月26日。交付日为2012年4月12日，甲方同意自2012年4月12日至2012年5月26日为乙方免租期，在此期间甲方不向乙方收取租金。第一年租金为128，447元，第二年年租金为135，561元，第三年年租金为143，070元。房屋管理费以10元乘54.14平方米（建筑面积）乘12个月为年计收标准，即每月541.40元。房屋管理费每3个月支付一期。第一期的房屋管理费支付时间为甲、乙双方签订本合同5个工作日内。租金每3个月支付一期。第一期租金的支付前提为：（1）甲、乙双方签订本合同后5个工作日内。（2）甲方已提供的房屋相关资料。乙方应在下一期开始日15天前向甲方支付租金和房屋管理费。甲、乙在本合同签订后当日内，乙方应向甲方支付该房屋租赁保证金，即10，700元。乙方拖欠租金和管理费，应向甲方缴纳滞纳金，计算方式为累计拖欠款项的千分之一乘以逾期的天数来收取。乙方无正当理由未按本合同规定时限支付租金和商铺管理费，且经甲方书面催告之日起计15个工作日后仍未支付的，甲方享有单方解约权。如甲方行使单方解约权，则本合同在乙方收到甲方解约通知后即解除。合同另对房屋使用、维修等作了具体约定。2012年11月27日，原告就2012年8月27日至2013年2月26日期间的欠付租金及管理费向被告发送催款通知单，后被告予以拒签。2013年1月16日，双方再次签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：原合同第一年第二期中（自2012年8月27日起至2012年9月26日止）的租金及房屋管理费乙方（被告）必须在2013年1月15日之前交付结清，第一年第二期中（自2012年9月27日起至2012年10月26日止）的租金及房屋管理费乙方必须在2013年1月31日之前交付结清，同时在2013年1月9日之前缴清所拖欠的2012年8、9、10、11月份水电费。2013年3月19日，原告对涉案房屋进行了停电。经原、被告一致确认，被告支付租金至2012年10月26日，支付押金10，700元。审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托了上海东方投资监理有限公司对涉案房屋的固定装修价值进行了司法鉴定。2013年11月15日，该单位出具了一份司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案房屋内的装修工程造价中，双方认可一致的为69，481元，双方认可不一致的为22，357元，合计工程造价91，838元。装修残值工程造价双方认可一致的为52，979元，双方认可不一致的为17，047元。另，对于有争议项目主要指二楼隔间及相关的电器安装部分，原告意见为该项目涉及违法经营，相应搭建成本不予确认。审价费3，600元，由被告缴纳。对此，原告表示对鉴定意见的真实性、合法性没有异议，但被告未经原告许可擅自进行装修，应扣除二楼隔间的价值，且被告违约，原告不赔偿装修损失。被告未到庭发表意见。另，原告明确要求被告支付自2013年5月14日至实际返还房屋之后的租金与房屋管理费，标准按照合同中的租金标准。被告明确要求原告赔偿固定装修损失12万元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、催款通知单及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，涉案合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定、按约履行。被告逾期支付2012年10月27日之后的租金与房屋管理费，经原告催告并签署补充协议确定支付期限后仍未支付，原告依约要求解除合同，具有法律依据。合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告，并按照合同中约定的租金与房屋管理费标准支付自2012年10月27日至原告停电之日即2013年3月19日止的租金与房屋管理费。对于停电之后的租金（使用费）及房屋管理费，因被告逾期支付租金、房屋管理费违约在先，原告的停电行为也是基于要求被告支付欠付费用，但考虑到原告停电确实存在一定过错，本院酌定被告按照合同中约定的租金与房屋管理费标准的60%支付原告停电之后至实际返还房屋之日止的租金（使用费）及房屋管理费。依约定，租金与房屋管理费三个月一付，被告应在下一期开始日15天前向原告支付租金和房屋管理费。被告拖欠租金和管理费，应向原告缴纳滞纳金，计算方式为累计拖欠款项的千分之一乘以逾期的天数来收取。现被告逾期支付2012年10月27日之后的租金与房屋管理费，原告依约仅要求被告支付滞纳金12，257.50元，具有合同与法律依据。就固定装修，虽涉案合同因被告违约而解除，但考虑到被告装修时间不长，客观上具有一定的利用价值，本院依据鉴定报告并综合本案实际情况酌情确定原告的补偿数额。原告要求将被告支付的押金抵扣其欠付费用，并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海香柏实业有限公司与被告侯春红签订的《房屋租赁合同》；二、被告侯春红应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区蔡伦路XXX号房屋返还原告上海香柏实业有限公司；三、被告侯春红应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海香柏实业有限公司自2012年10月27日至2013年3月19日期间的租金与房屋管理费42，715.24元（已扣除被告支付的押金10，700元），并按照每月6，747.18元的标准支付原告上海香柏实业有限公司自2013年3月20日至被告侯春红实际返还房屋之日止的租金（使用费）与房屋管理费；四、被告侯春红应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海香柏实业有限公司滞纳金12，257.50元；五、原告上海香柏实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内补偿被告侯春红装修损失21，000元。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，074元，减半收取计1，037元，审价费3，600元，合计4，637元，由原告上海香柏实业有限公司负担1，180元，被告侯春红负担3，457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　杜献伟二〇一四年一月二十二日书　记　员　　朱晓骅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”