（2013）珠香法民三初字第351号
裁判日期: 2014-01-22
公开日期: 2014-03-27
案件名称
珠海鸣志房地产有限公司与李世峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海鸣志房地产有限公司,李世峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第九十三条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第351号原告：珠海鸣志房地产有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：郑志才，董事长。委托代理人：林苏云，广东晨光律师事务所律师。委托代理人：谢一凡，广东晨光律师事务所律师。被告：李世峰，男，汉族，���河南省郑州市。委托代理人：张展展，河南陈州律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林苏云、谢一凡、被告委托代理人张展展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月17日，被告通过常某某向原告汇款20万元，作为被告认购原告开发的位于珠海市吉大情侣南路50号钰海帝景名庭x单元xxxx房的定金。2011年1月7日，被告委托常某某与原告签订了《钰海帝景名庭立约定金合同》，认购上述房屋。合同约定该房总价为人民币14013252元，被告应向原告交付定金人民币20万元；于2011年3月17日付房款人民币420万元（含定金）；另于2011年4月17日前付清全部余款人民币9813252元。2011年9月3日，被告亲自与原告签订《珠海市商品房买卖合同》[编号：091088]，确定该商品房建筑���积297.67平方米，套内建筑面积244.86平方米，并再次确认上述商品房的总价和付款安排。双方同日还签订《珠海市商品房买卖合同（合同附件）》，其中的附件三《商品房买卖合同补充条款》约定，出卖人解除合同时不免除买受人此前应承担逾期付款的违约责任。被告除了在2010年12月17日支付的人民币20万元定金外，仅于2011年4月13日支付了房款人民币100万元。截止2013年8月23日止，被告尚欠房款人民币12813252元。原告曾多次催讨，但被告至今仍未付清房款。原告认为其与被告所签订合同是真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照履行。被告拖欠房款，已经构成违约，原告有权解除合同，要求被告按合同约定支付违约金，并要求被告赔偿已支出的税费损失。特向法院起诉，诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充���议》；2、判令被告支付违约金人民币3294287.09元（从2011年4月17日起至判决生效之日止以欠付的房款12813252元为本金，按照每日万分之三的标准计算，暂计至2013年8月28日）；3、判令被告赔偿原告税费损失1744649.87元；4、判令本案诉讼费由被告负担。原告提交证据：1、钰海帝景名庭立约定金合同；2、珠海市商品房买卖合同及合同附件；3、房地产权证；4、契税完税证；5、广东省行政事业性收费统一票据；6、专用收据和付款凭证；7、发票；8、钰海帝景房款已纳税种明细；9、纳税核定查询表；10、律师函（2012）；11、快递单（2012）；12、EMS邮件查询投递记录（2012）；13、律师函（2013）；14、快递单（2013）；15、EMS邮件查询投递记录（2013）。被告辩称：合同及补充协议属于依法成立的合同，具有约束力，成立时生效，双方都应按约定履行自己的义务不应擅自变更，被告不交付房屋原告不支付剩余购房款，原告逾期交房应同地段相同房屋同等租金进行赔偿。被告已经向原告交付购房款，应没有约定第二期付款的时间，被告没有违约，不应承担逾期付款的违约责任。根据法律规定，当事人经对方催告，解除权合理期限为三个月，解除事由发生之日起一年内行使，从原告知道被告没有支付款项之日起已经超过两年，没有对被告进行催告，解除权逾期不行使已经消灭。根据合同以及合同附件规定，产权证由买售方办理，售卖人协助，原告自行办理房产证，应自行承担相关税费损失。被告没有提交证据。经审理查明：本案所涉房产钰海帝景名庭为原告开发建设。2010年12月17日被告通过林某某账户向原告支付20万元欲购买原告开发的房产。2011年1月7日，被告委托常某某与原告签订《立约定金合同》，约定向原告购买钰海帝景名庭x单元xxxx房，2011年3月17日付部分房款420万元（含定金20万元）并签订《商品房买卖合同》，余款9813252元于2011年4月27日前付清。2011年4月13日，被告李世峰通过郑州三赢投资担保咨询服务有限公司转账支付给原告房款100万元。2011年9月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》内容为：被告向原告购买原告开发的钰海帝景名庭x单元xxxx房，房屋面积297.67㎡，房屋总价款14013252元，付款方式分二期，第一期2010年12月17日支付20万元（含定金），第二期空白未填。买受人付清全部款项后二个月内交付房屋使用。逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全部支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2011年11月2日，被告通过贺某账户转账支付给原告420491元，作为办理房产证交纳契税的费用。2011年11月6日，原告为被告办理了案涉房产的房产证。房产证和房产至今都未交付给被告。2012年11月1日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函后3日内支付房款余款12813252元。被告未依照要求支付房款。2013年8月5日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到函件后5日内支付房款余款，如不支付，将解除合同，并要求支付违约金并赔偿所产生的一切损失。被告未支付，原告遂提起本案诉讼。另查明，本案所涉房产在本案查封前，无查封和抵押记录。在案件审理过程中，原告书面申请撤回要求被告支付税费损失1744649.87元的诉讼请求。原、被告向法庭提交了和解方案，方案为解除合同及违约金支付等其他内容。双方要求按照和解方案内容进行判决。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十八条规定，“当事人自行和解或者经调解达成协议后，请求人民法院按照和解协议或者调解协议的内容制作判决书的，人民法院不予支持。”双方以达成协议为由要求法院按照协议判决，本院不予支持，本案依法对争议的内容做出处理。本案争议焦点是双方合同是否具备解除条件的问题。双方2011年1月7日签订的《立约定金合同》约定，被告应于2011年3月17日付首期款420万元，2011年4月17日前付清余款，此合同内容未实际履行。之后双方于2011年9月3日签订的《商品房买卖合同���约定房款分二期支付，但未明确第二期房款的支付时间，应视为双方对房款的支付时间约定不明确。《合同法》规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方对履行期限约定不明确，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方2011年9月签订合同，原告2011年11月为被告办理房产证，已经履行完毕合同义务，分别于2012年11月1日及2013年8月5日两次发函要求被告支付房款余款，被告应积极履行支付房款的义务，被告至今未能履行，构成违约。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：…（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”双方合同也约定逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。被告经催告后在合理期限内仍未履行房款的支付义务，原告要求解除合同，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。合同约定出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。被告违约应承担相应的违约责任，应按照应付款总额14013252元的1%支付违约金140132.52元。原告要求被告按照每日万分之三的标准计算违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于税费损失，原告在审理过程中撤回该项请求，是其自行处分权利，本院予以准许。双方合同约定付清房款后二个月内交付房屋，被告以房屋未交付作为拒付房款的抗辩，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支��购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”双方对履行期限约定不明，原告于2012年11月1日及2013年8月5日两次催告要求履行支付义务，并在2013年8月5日明确表示如不履行将行使解除权，在被告未能履行付款义务时，原告于2013年8月29日提起诉讼要求解除合同，未超过上述司法解释规定的解除权行使的期间，被告以解除权超过期限已消灭作为抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，经本院审判��员会讨论决定，判决如下：一、解除原告珠海鸣志房地产有限公司与被告李世峰签订的《珠海市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告李世峰于本判决生效之日起七日内向原告珠海鸣志房地产有限公司支付违约金140132.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136113元、保全费5000元，由原告珠海鸣志房地产有限公司负担10468元，被告李世峰负担130645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 吴 杰审 判 员 崔少俊人民陪审员 黄建华二〇一四年一月二十二日书 记 员 钟 浩 来源：