（2013）镇民终字第1405号
裁判日期: 2014-01-22
公开日期: 2014-04-02
案件名称
镇江常发广场置业有限公司与南京屈臣氏个人用品商店有限公司房屋租赁合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京屈臣氏个人用品商店有限公司,镇江常发广场置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）镇民终字第1405号上诉人（原审原告）南京屈臣氏个人用品商店有限公司。法定代表人倪文玲，该公司董事长。委托代理人刘志斌、杨云峰，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）镇江常发广场置业有限公司。法定代表人黄桂荣，该公司董事长。委托代理人丁红枫，江苏汇典律师事务所律师。上诉人南京屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）因租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人屈臣氏公司的委托代理人杨云峰、被上诉人镇江常发广场置业有限公司（以下简称常发公司）的委托代理人丁红枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，屈臣氏公司、常发公司于2011年11月签订场地租赁合同，合同约定：屈臣氏公司承租常发公司位于镇江市润州区黄山西路以南的建筑物首层的一部分，场地实用343平方米，作为零售商店使用，常发公司完成合同附件四场地接收标准中应完成的事项后，最迟于2011年12月1日向屈臣氏公司发出进场的书面通知，将符合场地接收标准的场地交付屈臣氏公司，如常发公司未能按期交付场地，屈臣氏公司可给予常发公司10天的宽限期，逾期常发公司仍未能按约定交付场地的，常发公司须向屈臣氏公司交付违约金，每天1500元，如超过约定日期90天，屈臣氏公司可选择终止合同，常发公司除按约定支付违约金外，还应赔偿由此造成的损失等内容。合同签订后，常发公司未能按约定交付场地。2011年12月14日，屈臣氏公司发给常发公司关于强烈要求解决屈臣氏镇江常发广场店无法进场装修问题的函，声明屈臣氏公司有权要求常发公司自12月10日宽限期限届满之日起至14日支付违约金6000元，屈臣氏公司无法进场装修，如常发公司无法解决进场装修问题，有权终止合同，要求常发公司收函后3日内就场地交付问题回复屈臣氏公司。2011年12月22日，常发公司发给屈臣氏公司回函及解除合同通知，通知屈臣氏公司场地交付问题，目前仍无法解决，同意屈臣氏公司12月14日来函所提解除合同的要求并愿意承担相应的违约责任，要求屈臣氏公司在接函后3日内商谈合同解除及赔偿相关事宜，逾期视为自愿放弃追究常发公司违约责任。2012年2月11日，常发公司发给屈臣氏公司关于镇江常发广场项目的联系函，内容为，双方前期所签合同因消防验收无法通过，考虑将调整位置并附图。2012年3月22日，常发公司发给屈臣氏公司通知函，告知屈臣氏公司位于镇江市润州区黄山西路29号的建筑物1层将留作他用或另行选择合作伙伴。2012年6月4日，屈臣氏公司发给常发公司法律函，要求常发公司支付违约金153000元等。2012年6月6日，常发公司发给屈臣氏公司回函，告知屈臣氏公司于2011年12月22日解除合同，要求屈臣氏公司洽谈合同解除事宜，但屈臣氏公司未派人来洽谈，双方虽曾协商继续合作事宜，但未能达成一致意见，不认可屈臣氏公司的索赔要求，认为无法合作的原因是租赁区域涉及消防通道，并认为合同签订前屈臣氏公司也知晓租赁部分有消防通道。2012年6月29日，屈臣氏公司发给常发公司关于镇江常发广场项目的联系函的回函，认为常发公司2011年12月22日发出解除合同通知后，屈臣氏公司已派人与常发公司协商终止合同赔偿损失事宜，认为双方就提供新场地进行磋商，因常发公司的原因而无法达成一致意见，认为常发公司虽告知屈臣氏公司租赁区域涉及消防通道，认为只要保持消防通道通畅，仍可开设店铺，但该区域实为消防前室，将把店铺隔断为两个封闭区域，认为屈臣氏公司是在不知晓存在消防前室的情况下与常发公司签订合同的，要求常发公司支付违约金153000元等。2013年3月，屈臣氏公司诉至原审法院要求终止场地租赁合同并要求常发公司支付违约金594000元。一审审理中，常发公司认为场地租赁合同已于2011年12月22日解除，请求驳回屈臣氏公司的诉讼请求。上述事实，有屈臣氏公司提供的场地租赁合同、2012年2月11日常发公司发给屈臣氏公司关于镇江常发广场项目的联系函一份，常发公司提供的双方往来函六份以及当事人的陈述等证据予以证实。原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。本案双方签订场地租赁合同，合同约定常发公司于2011年12月1日向屈臣氏公司交付场地，如未能按期交付场地，可给予10天的宽限期。2011年12月14日，屈臣氏公司发函给常发公司声明有权要求常发公司支付违约金6000元，如无法解决进场装修问题，有权终止合同，要求常发公司收函后回复屈臣氏公司。2011年12月22日，常发公司发函给屈臣氏公司告知场地交付问题无法解决，同意解除合同，愿意承担违约责任，要求屈臣氏公司在接函后商谈合同解除及赔偿事宜的事实清楚。双方的上述函件往来实为就场地租赁合同的解除与否在进行磋商，该函件往来符合要约和承诺的基本条件，应认定双方就合同的解除，已达成一致意见，即常发公司2011年12月22日发出的解除合同通知到达屈臣氏公司时生效。因常发公司未能提供解除合同通知到达屈臣氏公司的具体时间，屈臣氏公司亦不否认收到该通知，考虑解除合同通知的在途时间，确定双方于2011年12月26日解除场地租赁合同。虽然双方在此后仍有函件往来，但纵观其具体内容，实为调整租赁场地而进行的磋商，应当是新的法律关系。现屈臣氏公司认为双方签订的场地租赁合同未解除，要求终止双方签订的场地租赁合同的请求，与实不符，有违诚实信用原则，不予支持。屈臣氏公司要求常发公司自2011年12月12日起至2013年1月10日按每日1500元支付违约金594000元的请求，根据本案具体情况，并结合合同已于2011年12月26日解除情况，违约金亦应自2011年12月12日起按每天1500元计算至2011年12月26日。常发公司辩称屈臣氏公司接函后未与其商谈合同解除及违约赔偿事宜视为放弃追究常发公司违约权利，请求驳回屈臣氏公司的诉讼请求的意见，没有法律依据，不予采纳。遂判决：一、常发公司于判决生效后十日内支付屈臣氏公司违约金22500元；二、驳回屈臣氏公司的其他诉讼请求。宣判后，上诉人屈臣氏公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的租赁合同并未解除，被上诉人应当向上诉人支付违约金；2、被上诉人于2011年12月22日回函后，双方虽有磋商，但都基于原租赁合同，旨在商定关于场地调整的补充协议；3、被上诉人的违约行为给上诉人造成了严重损失，上诉人于2012年7月1日和与被上诉人处于同一商圈的镇江万达广场投资有限公司签订了租赁合同，并自该商铺开张起每日有5128元的纯利润收入；4、一审判决对诉讼费的分担极不公平。请求撤销原判，改判终止双方签订的场地租赁合同，被上诉人支付上诉人违约金至合同终止之日（暂计自2011年12月12日至2013年1月10日为594000元）。被上诉人常发公司提交书面答辩称：1、上诉人于2011年12月14日发函给被上诉人就有解除合同的意思，被上诉人因上诉人的提议同意解除合同，一审判决据此认定双方合意解除合同，符合事实，且适用法律正确；2、上诉人要求被上诉人承担594000元的违约金于法无据，在被上诉人于2011年12月22日就明确告知上诉人合同无法履行且同意解除合同的情况下，上诉人不与被上诉人商谈解除合同事宜，故意拖延至2013年1月10日才诉讼主张违约金，显属不当。二审期间，上诉人提供其与镇江万达广场投资有限公司签订的租赁合同以及纳税申报表，拟证明由于被上诉人的违约行为，上诉人一直就涉案租赁场地与被上诉人进行交涉，在几个月之后才与另一家商场签订合同，造成上诉人可得利益损失。被上诉人对上诉人提交的上述证据质证认为：1、真实性、合法性无法确认；上诉人于2012年7月1日已经与案外人签订了场地租赁合同，上诉人起诉要求违约金一直计算至2013年1月缺乏依据；3、利润没有其他证据证实，不能采信。本案争议焦点主要为：双方签订的场地租赁合同是否已经解除，如果解除，如何确定解除时间。本院认为，民法上的合同，是指平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方，对已经订立的合同，当事人双方可以协商解除，或依据合同约定、法律规定解除合同。上诉人认为双方签订的场地租赁合同尚未解除，被上诉人也无权解除合同，被上诉人认为双方签订的场地租赁合同已依据2011年12月22日的解除合同通知解除。本院认为，从上诉人于2011年12月14日的发函内容看，并不能得出上诉人有协商解除合同的意思表示，被上诉人于2011年12月22日的回函虽表示同意上诉人解除合同的要求，但并不能达至与上诉人协商解除合同的法律效果。但是，被上诉人于2011年12月22日的回函却表明了被上诉人解除合同的意思表示，并表明解除合同的缘由是涉案场地因消防问题无法解决。我国合同法第九十六条规定，合同当事人可以依据我国合同法第九十四条的规定主张解除合同，且合同自解除的通知到达对方时解除，但是，对方有异议的，可以在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认该通知无效。而我国合同法第九十四条规定了当事人可以解除合同的法定情形。从上述两条法律规定的内容看，法律是赋予了合同当事人解除合同的权利，并赋予了合同另一方当事人的抗辩权，而判断合同解除与否的标准在于该合同一方当事人解除合同是否具有法律上或合同上的依据。本案中，被上诉人出租给上诉人的场地因消防问题达不到合同约定的标准，上诉人在2011年12月14日的函中明确要求被上诉人解决相关问题，否则将可能要求终止合同。根据上诉人要求，被上诉人无法解决消防给场地交付造成的影响，必然造成被上诉人无法向上诉人交付合同约定的场地，致使上诉人的合同目的不能实现，被上诉人据此表达解除合同的意思表示，既有利于双方当事人及时从原合同约束中解脱出来，利用市场机制解决各自需求，避免损失的进一步扩大，也有利于保持市场秩序的稳定和健康发展。因此，被上诉人于2011年12月22日向上诉人主张解除合同并不违反我国法律规定，上诉人对被上诉人的解除合同的通知有异议的，应当在三个月内向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同无效，但上诉人对被上诉人的通知未在三个月内向有权机构提出异议主张，被上诉人主张的解除合同的意思表示自该通知到达上诉人时解除，原审判决推定该通知于2011年12月26日到达上诉人合情合理，并无不当，本院予以确认。原审判决据此认定被上诉人应向上诉人支付违约金22500元亦无不当，本院予以确认。另外，原审判决对一审诉讼费用的分担并无不当，上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，上诉人屈臣氏公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9820元，由上诉人屈臣氏公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一四年一月二十二日书 记 员 宜 芳 搜索“”