（2013）穗番法民三初字第1127号

裁判日期: 2014-01-22

公开日期: 2014-05-09

案件名称

侯国安、梁献青与张学兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市番禺区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

侯国安,梁献青,张学兵

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省广州市番禺区人民法院民事判决书（2013）穗番法民三初字第1127号原告侯国安，男，1962年1月11日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区晓燕街***号***房。原告梁献青，女，1975年7月8日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园奥园路*幢***房。两原告共同委托代理人董立凡，广东维永律师事务所律师。两原告共同委托代理人李正亮，广东维永律师事务所律师。被告张学兵，男，1972年12月8日出生，汉族，身份证住址：浙江省温岭市箬横镇南岙里村南岙里**号。原告侯国安、梁献青诉被告张学兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员区韶适用简易程序进行审判，并公开开庭进行了审理。原告侯国安、梁献青及共同委托代理人董立凡，被告张学兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯国安、梁献青诉称，2013年4月18日，两原告与被告就买卖广州市番禺区钟村镇汉溪大道南南国奥林匹克花园悉奥二街2座1梯1601、1602房及广州市番禺区钟村镇汉溪大道南南国奥林匹克花园悉奥二街地下车库B区173号车位一事签订了《房地产买卖合约》（G10232293、G10232294），广东合富房地产置业有限公司作为经纪方在合同中盖章。签订合同后，被告依约支付了定金及首期楼价款共计1450000元，双方并于2013年5月30日签订了《补充协议》，约定了剩余楼款1700000元的具体支付方式及逾期付款违约金等。此后，原、被告已按约定将上述物业及车位过户至被告指定的人员程强、程日荣名下，但被告只支付了1500000元，剩余楼款200000元经原告及经纪方多次催促，被告至今仍未支付。原告认为，三方签订的《房地产买卖合约》及《补充协议》合法有效，合同各方均应积极履行，原告已按约定履行合同并办理房屋过户手续，被告未按约定支付楼款的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告有权收取剩余楼款并按《房地产买卖合约》及《补充协议》约定的标准要求被告支付违约金。因此，原告特提起本案诉讼，请求判令：1、被告支付购房款200000元，并从2013年6月7日起按每日1000元的标准支付违约金至实际支付完毕之日止（暂计至2013年10月28日违约金为141000元）；2、被告全额支付剩余购房款及违约金当天协助原告办理物业的交接手续；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告明确上述第2项诉讼请求为被告全额支付剩余购房款及违约金当天协助原告将173号车位及1602号房屋交付给案外人程强、1601号房屋交付给案外人程日荣。被告张学兵辩称，第一，其已于2013年12月9日通过银行转账方式向原告侯国安支付了购房款100000元，仍剩100000元购房款未支付，但被告要求两原告将所购房屋拖欠的物业管理费、水电费还清后再支付剩余房款；第二，被告认为因两原告没有将房屋和车库交付给其使用，故被告没有向两原告支付剩余楼款，被告该行为并不构成违约，被告不同意向两原告支付违约金，且两原告要求的违约金金额过高；第三，被告同意于全额支付楼款的当天办理物业交接手续，将房屋和车库交付给相应的登记权属人。经审理查明，坐落于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥2街2座1梯1601、1602房屋（以下简称“1601房”、“1602房”），以及坐落于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥二街地下车库B区173号车位（以下简称“173号车位”）的原登记权属人为两原告，其中1601房建筑面积为86.43平方米、1602房建筑面积为88.75平方米、173号车位建筑面积为13.36平方米。2013年4月18日，在经纪方广东合富地产置业有限公司的促成下，两原告与被告就1601房、1602房以及173号车位的买卖事宜达成合意，三方分别签署了两份《房屋买卖合约》（合同号分别为：1023293、1023294）。其中号码为1023293的《房屋买卖合约》约定被告向两原告购买1602房，建筑面积为88.75平方米，成交价为1575000元，付款方式为涂销抵押后一次性支付，具体支付时间和金额为：1、被告签署合约同时向两原告支付定金30000元，两原告收取定金后五日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后五日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；2、楼价余款1545000元由被告于本次交易完税当天直接支付给两原告；由被告支付买卖双方所有税费，1602房交付给被告使用的日期为递件后三个月内。三方在该合约第十三条“其他事项”还书写内容：“此物业附带车位买卖，车位地址为番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥二街地下车库B区173号（即173号车位）；赠送车位使用权地址为悉尼二街高尔夫酒店地下车位B220；买卖双方约定此物业落名于程强或程日荣名下。”号码为1023294的《房屋买卖合约》约定被告向两原告购买1601房，建筑面积为86.43平方米，成交价为1575000元，付款方式为涂销抵押后一次性支付，具体支付时间和金额为：1、被告在签署合约同时向两原告支付定金20000元，两原告同意在收取定金后五日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，被告同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，被告提取首期楼款（不含定金）1290000元转入两原告贷款账号内用于提前还贷，银行到账后即视为两原告已收取相应楼款；3、楼价余款265000元，由被告于本次交易完税当天直接支付给两原告；由被告支付买卖双方所有税费，1601房交付给被告使用的日期为递件后三个月内。三方在该合约第十三条“其他事项”还书写内容：“买卖双方约定此物业落名于程强或程日荣名下。”合同签订当天，被告分别向原告侯国安支付了1601房的购房定金2万元、1602房的购房定金3万元，原告侯国安向被告出具了相应的《收款收据》。2013年5月3日，被告分别向原告侯国安支付了1601房、1602房的部分楼款140万元，原告侯国安向被告出具了相应的《收款收据》。2013年5月30日，原、被告及广东合富地产置业有限公司就1601房、1602房以及173号车位的买卖事宜又签订了一份《补充协议》，约定如下内容：一、被告于房屋递件当天支付楼款100万元，车位递件当天支付楼款20万元，房屋交付时支付10万元，部分楼款40万元于2013年6月10日前支付给两原告，逾期卖方每天收取1000元作为滞纳金，直至交齐全部楼款为止；二、双方协商后，定于2013年8月10日前交楼，若逾期没交完楼款，交楼时间延后，直至收齐全部楼款才交楼；三、本协议内容与合约内容不一致时，以本协议为准。2013年6月3日，被告向原告侯国安支付了1601房、1602房的部分楼款100万元购房款，原告侯国安向被告出具了相应的《收款收据》。2013年6月5日，1601号房的产权转移登记至案外人程日荣名下（产权证号：02201629**），1602号房的产权转移登记至案外人程强名下（产权证号：02201629**）。2013年6月6日，173号车位的产权转移登记至案外人程强名下（产权证号：02201637**）。2013年7月25日，广东合富地产置业有限公司向被告发出一份《寄发﹤知会函﹥确认书》，显示：1602房及173号车位已于2013年6月3日办妥完税过户手续，但被告未按照《补充协议》（213年5月30日）的约定向两原告支付剩余楼款20万元及中介代理费28350元，遂要求被告在收到该函件后五日内与该司联系，给付剩余楼款20万元及中介代理费28350元。2013年10月28日，两原告以被告未向其支付购房尾款20万元为由，提起本案诉讼。庭审中，原、被告双方均确认1601房、1602房已连通，对外作为一个整体房屋出售，且173号车位与上述两房屋一并对外出售，虽然双方及经纪方签订了两份《房屋买卖合约》，但实际上三处物业是整体作价315万元交易，没有单独区分每个物业的售价及付款方式，即签订合同时由被告支付5万元定金，两原告收取定金后五日内向抵押银行申请提前还贷手续，被告同意在收到银行提前还贷通知后，提取129万元转入两原告贷款账号内，用于提前赎契，银行到账后，该款即视为被告向两原告支付的首期楼，余款房款181万元由被告于本次交易完税当天支付给两原告，两原告交付1601房、1602房及173号车位予被告使用的时间为递件后三个月内；因两原告向贷款银行申请提前还贷时得知上述三物业尚欠银行贷款140万元，经重新协商后同意由被告于2013年5月3日向两原告支付了首期楼款140万元，用于提前还贷。另外，两原告自认，被告分别于2013年7月2日支付了40万元购房款、2013年8月2日支付了10万元购房款、2013年12月9日支付了10万元购房款，现尚欠10万元购房尾款未支付。诉讼中，原、被告双方就给付剩余购房款10万元及交付物业的问题存在纷争。两原告认为按照《补充协议》约定，被告应于1601房、1602房办理递件过户当天支付100万元购房款，173号车位递件过户当天即2013年6月6日支付20万元购房款，于2013年6月10日前支付40万元购房款，于2013年8月10日前支付10万元购房款，但被告仅在房屋过户当天即2013年5月31日依约支付了100万元购房款，其余款项均未按协议约定的时间给付，且被告每次支付款项时也没有说明该款项对应哪项协议内容，故两原告认为被告未依约给付购房款已构成违约，两原告有权延迟交付物业的时间，并按照《补充协议》的内容从173号车位过户次日即2013年6月7日开始按每日1000元的标准向被告收取违约金，两原告同意在被告将所欠购房款、违约金付清之后交付房屋及车位。被告确认两原告前述购房款实际支付时间及数额，但抗辩称其已口头征得了两原告的同意，不按《补充协议》约定的内容进行付款，至2013年8月10日被告只剩下20万元购房尾款未支付，未支付原因是两原告一直未将1601房、1602方、173号车位和赠送地下车位B220交付给其使用，经被告多次催促，两原告仍拒不交付所购房屋及车位，故被告未支付20万元款项的行为不构成违约，不应承担违约责任。在两原告提起本案诉讼后，被告又于2013年12月9日向两原告支付了10万元购房款，现只欠10万元购房尾款未支付，被告同意在两原告付清所购物业物业管理费、水电费后支付剩余10万元房款同时接收所购房屋和车位。针对被告的抗辩，两原告回应称其二人从未同意变更《补充协议》约定的各笔购房款项的支付时间及金额，双方已在《补充协议》订明被告必须在2013年8月10日前先全部付清房款，两原告才向其交付房屋和车位使用权，被告现以两原告未交付所购房屋和车位为由拒交购房款款毫无道理，两原告已结清1601房、1602房及173号车位的水电费，并缴纳相应的物业管理费至2013年9月，2013年10月以后的物业管理费应由被告交纳。本院认为，两原告与被告和经纪方广东合富地产置业有限公司三方签订的两份《房屋买卖合约》（合同号分别为：1023293、1023294）以及《补充协议》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同三方均具有法律约束力。前述合同包含原、被告之间就1601房、1602房及173号车位的买卖合同法律关系以及原、被告分别与广东合富地产置业有限公司的居间合同法律关系，其中本案就原告的主张审查原、被告之间就1601房、1602房及173号车位的买卖合同法律关系。根据前述合同约定，被告向两原告购买1601房、1602房及173号车位，应付总购房款为315万元，两原告于2013年8月10日前交楼给被告，房屋交付时被告应付10万元购房款，若被告未能按照合同约定付清购房款，则交楼时间顺延至两原告收齐全部购房款，现原、被告双方均确认被告尚欠购房款10万元未付的事实，本院予以认可。故，两原告要求被告支付剩余房款10万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于被告提出待两原告结清所购房屋及车位所欠水电费、物业管理费才同意支付剩余10万元购房款的抗辩，因双方并未在前述《房屋买卖合约》或《补充协议》中对此进行约定，被告亦没能举证证明双方就该付款条件达成新的合意，故被告该抗辩主张缺乏合同依据，本院不予采纳。关于两原告要求被告支付逾期付款违约金的问题。结合《补充协议》关于被告支付剩余购房款170万元的约定和1601房、1602房、173号车位递件过户的实际时间，被告应于2013年6月5日前支付100万元（房屋过户时间），于2013年6月6日前支付20万元（车位过户时间），2013年6月10日前支付40万元，2013年8月10日前支付10万元（房屋交付时间）。根据现有《收款收据》及双方当事人的陈述，被告实际付款时间与金额为于2013年6月3日支付100万元，于2013年7月2日支付40万元，于2013年8月2日支付10万元，于2013年12月9日支付10万元，尚欠10万元购房尾款未支付。由此可见，被告没有按照《补充协议》约定的方式支付购房款，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽前述《补充协议》约定被告逾期支付购房款的，自逾期之日起两原告每天收取1000元直至被告交齐全部楼款为止，但根据该标准计算的违约金总额明显过高，两原告又未举证证明其因被告逾期支付购房款所受到的实际损失，应承担举证不能的不利后果，本院认为违约金计算标准应调整为以被告逾期支付的购房款为本金，以中国人民银行公布同期同类贷款利率的1.3倍为计算标准，从被告应付购房款期限届满之次日起算至还清之日止，较为公平合理。因此，被告应向两原告支付逾期给付购房款的违约金具体为：以20万元为本金，从2013年6月7日起计算至2013年7月2日；以40万元为本金，从2013年6月11日起计算至2013年7月2日止；以20万元为本金，从2013年7月3日起计算至2013年8月2日止；以10万元为本金，从2013年8月3日起计算至2013年12月9日止；以10万元为本金，从2013年8月11日起计算至款项付清至日止。至于被告抗辩已口头征得两原告同意变更支付时间以及20万元购房尾款未支付是因两原告一直未将1601房、1602房及173号车位交付其使用，故被告不存在违约情形。本院认为，被告没有提供任何证据证明购房款支付时间的变更已征得两原告同意的事实，应承担举证不能的不利后果；根据《补充协议》第二条“双方协商后，定于2013年8月10日前交楼，若逾期没交完楼款，交楼时间延后，直至收齐全部楼款才交楼”的约定可知，被告支付全部购房款的义务和两原告交付房屋、车位的义务存在先后履行顺序，即被告付清购房款在前，两原告交付房屋、车位在后。因此，被告的上述抗辩理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。至于1601房、1602房及173号车位的交付问题。本院认为，根据《补充协议》的约定，被告履行完毕全部购房款的支付义务后，两原告应履行房屋、车位的交付义务，故两原告应于被告付清购房款当天将1601房、1602房及173号车位交付给被告。根据合同相对性原则，原、被告双方均未在前述合同内约定由案外人程强、程日荣接收1601房、1602房及173号车位，故原告要求被告协助将前述房屋及车位交付给程强、程日荣，不属于本案受理范围，本院在本案中不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张学兵于本判决生效之日起五日内向原告侯国安、梁献青支付购房款10万元；二、被告张学兵于本判决生效之日起五日内向原告侯国安、梁献青支付迟延支付购房款的违约金（违约金具体计算方法：以20万元为本金，从2013年6月7日起计算至2013年7月2日；以40万元为本金，从2013年6月11日起计算至2013年7月2日止；以20万元为本金，从2013年7月3日起计算至2013年8月2日止；以10万元为本金，从2013年8月3日起计算至2013年12月9日止；以10万元为本金，从2013年8月11日起计算至款项付清至日止；以上计算标准均为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍）；三、原告侯国安、梁献青于被告张学兵履行完上述第一项判决所确定付款义务当天将坐落于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥2街2座1梯1601房、1602房和广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥二街地下车库B区173号车位交付给被告张学兵使用；四、驳回原告侯国安、梁献青的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3258元，由原告侯国安、梁献青负担2303元，被告张学兵负担955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。代理审判员　区　韶二〇一四年一月二十二日书　记　员　黎智涛书　记　员　李会兰来自：