（2013）怀鹤民一初字第841号
裁判日期: 2014-01-22
公开日期: 2014-04-01
案件名称
原告夏欢、夏嫣诉被告蒋玉麟、王小斌排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏欢,夏嫣,蒋玉麟,王小斌
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款，第二百四十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2013）怀鹤民一初字第841号原告夏欢，女，汉族,户籍住址湖南省怀化市鹤城区林业局。原告夏嫣，女，汉族,户籍住址湖南省怀化市鹤城区林业局。两原告法定代理人张贵霞，女，汉族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区天星路，系夏欢、夏嫣之母。两原告委托代理人马建凌，湖南诚怀律师事务所律师。被告蒋玉麟，男，汉族，户籍住址长沙市芙蓉区车站北路。被告王小斌（曾用名王小兵），男，汉族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区。两被告共同委托代理人杨绍书（特别授权），湖南清园律师事务所律师。原告夏欢、夏嫣诉被告蒋玉麟、王小斌排除妨害纠纷一案，本院于2013年10月18日受理后，依法组成由审判员陈发林担任审判长，人民陪审员滕久元、丁伟参加的合议庭，书记员黄婕婕担任庭审记录，于2013年12月24日公开开庭对本案进行了合并审理，原告夏欢、夏嫣的法定代理人张贵霞及委托代理人马建凌、被告蒋玉麟、王小斌的共同委托代理人杨绍书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏欢、夏嫣诉称，2010年8月16日原告母亲张贵霞代原告与湖南天泓房地产公司签订《商品房买卖合同》，为原告购买了怀化国际名品城一楼1102A、1113A门面，并于2012年元月23日前陆续向湖南天泓房地产公司给付全部购房款贰佰肆拾伍万壹仟贰佰肆拾元整。之后湖南天泓房地产公司通过网签为原告到怀化市房产管理局办理了房屋预告登记（登记证号为怀房预鹤城字第412007257号，第412006835号）。同年原告将两门面抵押给银行办理了抵押贷款并在怀化市房产局办理了房产抵押手续（登记证号为怀房预鹤城字第212008999号，第212008998号）。2013年4月28日，原告与长沙市天心区贺志辉、黄锡良签订了《门面租赁合同》，对所买门面准备装修，竟遭到二被告阻拦，二被告称其也向湖南天泓房地产公司购买了该二个门面，应归其所有。在未经原告同意情况下，二被告强行在1102A门面安装了卷闸门，导致原告无法使用该门面。为此原告向怀化市公安局鹤城分局报案，鹤城分局在接警后对二被告予以告诫，2013年9月，原告将门面出租给田卉、张克华，10月17号张克华在门面装修期时，又招致二被告阻拦。原告认为《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见预告登记制度，使得被登记的债权请求权具有物权的排他效力，因此原告是该二个门面唯一合法的权利人。而二被告并未充分证据证明其与湖南天泓房地产公司存在房屋买卖合同关系，因此其阻碍原告使用、出租该门面的行为已构成侵权，鉴于二被告行为已严重损害原告合法权益，原告现诉至人民法院请求判令：一、两被告立即停止侵害，排除妨害；二、本案诉讼费用由被告承担。2013年11月16日，原告提交《增加诉讼请求申请书》称：原告诉二被告占有排除妨碍纠纷一案已向贵院起诉在案，在本案中，原告于2013年4月已将两门面租给贺志辉、黄锡良、因二被告多次吵闹，致使退租，特别是在原告将门面于2013年8月26日再次出租给承租方张克华、田卉，田卉知悉此情况现把门面转租给了孙玉龙，在承租方交了定金进场装修期间，二被告多次采取言语威胁，强行阻工等行为迫使承租方张克华无法装修，导致承租方拒绝交纳租金并要求退租及赔偿已经产生的装修损失、培训费等，给原告造成巨大的经济损失，为此原告依法增加诉讼请求：二被告赔偿原告三个月的租金损失叁万柒仟伍佰元整。被告蒋玉麟、王小斌口头答辩称，1、原告法定代理人没有代原告签订商品房买卖合同，是夏先波签字的，且合同上没有签订时间；2、陆续付款没有依据，收款收据的时间是2012年1月20日，合同约定的购房款是2450970元，起诉状上的购房款是2451240元；3、购房款的来源不清；4、预告登记只具备保全债权实现的作用，不享有完全的物权；5、抵押贷款没有依据；6、租赁合同没有依法办理登记，没有税务备案，不具有合法性。被告没有对原告实行侵权行为，因原告没有物权或占有权，原告的损失计算没有法律依据及事实理由。2012年5月30日，被告支付房款7377044元，购买了与原告所争议的房产，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，夏先波与张贵霞系夫妻关系，夏先波、张贵霞与夏欢、夏嫣系父母与子女的关系。2012年1月20日，湖南天泓房地产开发有限公司向夏欢出具071494号收款收据一张，收据注明：今收到夏欢人民币1407528元，摘由：购房款（2栋1102A），收据右下部有黄天泓签名（复写）及公司印章。同日，湖南天泓房地产开发有限公司向夏嫣出具071495号收款收据一张，收据注明：今收到夏嫣人民币1043712元，摘由：购房款门面，收据右下部有黄天泓签名（复写）及公司印章。2012年9月21日，怀化市房地产管理局向夏欢颁发怀房预鹤城字第412006835号预告登记证书，证书载明：预告登记权利人夏欢，预告登记义务人湖南天泓房地产开发有限公司，房屋座落怀化市鹤城区迎丰西路（原怀化宾馆），预告登记业务种类预购商品房预告登记，登记时间2012年9月21日，室号1102A，户室面积41.52。2012年10月10日，怀化市房地产管理局向夏嫣颁发怀房预鹤城字第412007257号预告登记证书，证书载明：预告登记权利人夏嫣，预告登记义务人湖南天泓房地产开发有限公司，房屋座落怀化市鹤城区迎丰西路（原怀化宾馆），预告登记业务种类预购商品房预告登记，登记时间2012年10月10日，室号1113A，户室面积30.78。2013年10月28日，怀化市房地产测量事务所出具的《房屋分户平面图》中标注了怀化市鹤城区迎丰西路（怀化宾馆）户室为102A，113A房的位置，同时批注：该图纸户室113A所在层次1层，其房号1113A；该图纸户室102A所在层次1层，其房号1102A；2013年鹤城公安分局团结派出所出具《团结派出所接警情况说明》一份，陈述以下事实：“2013年4月29日13时许，我所接群众报警称：在怀化大厦国际名品城一楼商铺有人闹事。我所民警赶赴现场查系张贵霞在安装该一楼购买的1102A、1113A两个商铺卷闸门时，遭到蒋玉麟、王小斌等五六名男子的阻扰。蒋玉麟、王小斌称该两商铺系他们从天泓房地产公司购买，为此双方引发争执。2013年5月1日，张贵霞来我所反映称1102A商铺被他人装上了卷闸门。2013年10月17日，我所接到群众报警称有几名男子到正在装修的1102A商铺进行言语威胁，我所民警赶赴现场后该几名男子已离开。2013年10月20日上午，张克华来我所报警称其从张贵霞手中转租的1102A商铺装修过程中遭到一名自称蒋姓男子的言语威胁，称该商铺为他所有，不准其装修。”2013年8月27日，张贵霞（甲方）与张克华（乙方）签订合同，约定甲方将怀化大厦国际名品城通道1102A房出租给乙方，租金为每年15万元。2013年10月27日，张贵霞在该合同上批注：“因蒋玉麟、王小斌等人吵闹，甲方同意租金从乙方开业之日起计租，如开业蒋玉麟、王小斌继续吵闹，租金从其停止吵闹之日起计租，如因此引起的砸店，打伤装修师傅的损失由甲方负责追偿。”。对租赁1102A商铺事宜及原、被告的产权争议，张克华在当庭作证时称：“2013年8月27日合同是我与张贵霞签的，当时我在装修的过程中，有人到我的门面里闹，有三次，我就跟张贵霞说要退租，张贵霞就劝说并签了相关的文字，我才继续租门面，来闹的人说门面存在权属纠纷，叫我不要再装修了，有一次木工在，来闹的人还骂了木工。有一个自称姓蒋，根据常住人口信息表，王小斌来得比较多，基本上就是他，但他自称姓蒋，且留了电话号码1820748****。新天地试营业是2013年11月24日，我也是当天开的业，经营的是小吃。我租赁的门面从有人闹事停止后开始计租，2013年8月27日签订合同后，租金是从2013年10月27日后开始计租，张贵霞让了我两个月的装修期不收租金，但我在装修时自称姓蒋的阻挠装修、闹事，张贵霞就同意我新天地试营业也就是2013年11月24日起计租金，同时，如果有人继续吵闹，那么从吵闹结束后计租金，根据修改后的协议，我一直只交了五万元定金，一直还没有约定怎么样交租。”上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证及辩论，本院确认，有下列证据予以证实：1、夏先波、夏嫣、夏欢、张贵霞四人的常住人口登记卡复印件、张贵霞身份证复印件，被告蒋玉麟、王小斌常住人口基本信息、身份证复印件各一份，证明原、被告的身份情况及夏嫣、夏欢的法定监护人夏先波、张贵霞的身份情况和夫妻关系；2、怀房预鹤城字第412006835号、412007257号预购商品房预告登记证明、房屋分户平面图复印件各一份（加盖房产部门公章），证明原告所买商铺已办理预告登记，102A、113A即为预告登记中的1113A、1102A；3、视频一份、怀化市公安局鹤城分局团结派出所情况说明一份，证明被告阻扰原告使用1113A、1102A，双方有产权争议。4、合同一份、证人张克华的当庭证言，证明1102A商铺租赁事宜及原、被告的产权争议，租金损失等；5、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。本院认为，原告提供的怀房预鹤城字第412006835号、412007257号预购商品房预告登记证、房屋分户平面图，可以证明两原告购买的1102A、1113A房已办理商品房预告登记，本院予以确认。两被告与两原告发生产权争议，阻扰1102A、1113A房装修及影响出租的事实，有证人证言、视频资料、公安机关的情况说明等证据证明，本院亦予以确认。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据该条，两原告享有在法定范围内排除他人产权要求的权利。蒋玉麟、王小斌庭审时提供的与湖南天泓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中所购买房屋的房号为107、112、187、190，与原告方预售登记的1102A、1113A房并不一致，本案产权争议不属于“一房二卖”。蒋玉麟、王小斌对1102A、1113A房不具有合法产权或请求权，而以产权争议为由实施了妨碍房屋预告登记权利人及合法占有人即两原告正常使用1102A、1113A房的行为系侵权，故对两原告要求两被告立即停止侵害，排除妨害的诉讼请求，本院予以支持。据团结派出所出具的《接警情况说明》，至2013年4月29日起，两被告就与两原告发生产权争议，据张克华的当庭证言，两被告的妨害行为主要针对1102A房，1102A房推迟收取租金的时间为28日（从2013年10月27日起至2013年11月24日止），综合上述案情，本院酌定由两被告赔偿原告夏欢两个月的租金，每月租金按张贵霞与张克华签订的租赁合同中约定的12500元计算，对原告要求两被告赔偿37500元的诉讼请求，本院部分予以支持25000元。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告蒋玉麟、王小斌立即停止对座落于怀化市鹤城区迎丰西路（原怀化宾馆）的1102A、1113A门面的侵害，不得妨害原告夏欢、夏嫣对1102A、1113A门面的正常使用；二、被告蒋玉麟、王小斌赔偿原告夏欢的租金损失25000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告蒋玉麟、王小斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 陈发林人民陪审员 丁 伟人民陪审员 滕久元二〇一四年一月二十二日书 记 员 黄婕婕附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。? 关注公众号“”