（2013）沪二中民二（民）终字第2485号

裁判日期: 2014-01-22

公开日期: 2014-02-13

案件名称

上海长昭置业有限公司与吴骁菁商品房预约合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海长昭置业有限公司,吴骁菁

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2013）沪二中民二（民）终字第2485号上诉人（原审被告）上海长昭置业有限公司。法定代表人张春泽。委托代理人潘公波，上海市权亚智博律师事务所律师。委托代理人吴张帆。被上诉人（原审原告）吴骁菁。委托代理人倪擎，北京市中银律师事务所上海分所律师。上诉人上海长昭置业有限公司（以下简称“长昭公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长昭公司的委托代理人潘公波、吴张帆，被上诉人吴骁菁的委托代理人倪擎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月28日，吴骁菁、长昭公司签署了《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定吴骁菁以人民币（以下币种均为人民币）2，460，426元的价款向长昭公司购买位于本市金沙江路1518弄《近铁城市广场》2号8层842室办公室（以下简称“系争办公室”）；首期房款1，460，426元应于2013年4月28日前支付，剩余房款1，000，000元于2013年6月28日前支付；吴骁菁若未按合同约定的时间付款，应当向长昭公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，长昭公司有权单方面解除合同，吴骁菁应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%。长昭公司有权在吴骁菁已支付的房价款中扣除吴骁菁应支付的赔偿金额，剩余房款退还给吴骁菁。长昭公司如行使合同解除权，应当书面通知吴骁菁。2013年4月28日，长昭公司开具发票，确认收到吴骁菁的首期房款1，460，426元。嗣后，吴骁菁未能在2013年6月28日前支付剩余房款1，000，000元。2013年7月7日，吴骁菁致函长昭公司，称由于个人原因，无法继续履行合同，单方面解除合同，要求长昭公司退还已付房款。2013年7月16日，长昭公司回函吴骁菁，不同意吴骁菁单方面解除合同，要求吴骁菁付清余款。现吴骁菁诉至原审法院，请求：1、长昭公司配合吴骁菁办理房地产注销登记手续；2、长昭公司返还吴骁菁支付的购房款1，460，426元；3、诉讼费由长昭公司承担。原审法院审理中，吴骁菁自认本次交易无法履行的责任在己方，愿意按照合同约定承担违约责任，支付长昭公司违约金4，000元。原审法院向长昭公司释明，是否反诉要求吴骁菁继续履行合同、支付剩余房款或反诉要求解除合同、吴骁菁承担违约责任。长昭公司表示在本案中不提起反诉，但保留诉权。原审法院审理后认为，吴骁菁、长昭公司就系争办公室签订的预售合同，系当事人真实意思表示，当事人均应恪守履行。吴骁菁称在支付了首期房款后，由于个人原因无法支付余款。长昭公司辩称要求吴骁菁继续履行合同，支付剩余房款。根据合同约定，吴骁菁逾期支付房款超过90天后，长昭公司有权单方面解除合同，吴骁菁应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%。对此，原审法院向长昭公司释明后，长昭公司明确表示既不反诉要求吴骁菁继续履行合同、支付剩余房款，也不反诉要求解除合同、吴骁菁承担违约责任。原审法院认为，吴骁菁明确表示因其个人原因，无法继续履行合同，支付剩余房款，而长昭公司在享有单方解除合同权的情况下，不行使自己的权利，合同事实上无法得到继续履行，原审法院判定合同于原审判决生效之日解除。合同解除后，长昭公司应将吴骁菁已付的首期房款1，460，426元返还吴骁菁。另由于系争办公室已经办理相关预告登记，长昭公司还应配合吴骁菁办理预告登记的注销手续。由于长昭公司未反诉要求吴骁菁承担违约责任，故原审法院对合同解除的后果不予处理，长昭公司可以另案主张。由于吴骁菁系违约方，故原审法院判定原审诉讼费由吴骁菁承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，原审法院判决：一、吴骁菁与上海长昭置业有限公司就上海市金沙江路1518弄《近铁城市广场》2号8层842室办公室签订的《上海市商品房预售合同》于判决生效之日解除；二、上海长昭置业有限公司应于判决生效之日起十日内配合吴骁菁办理上述办公室的预告登记注销手续；三、上海长昭置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还吴骁菁房款人民币1，460，426元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，长昭公司不服，上诉称：预售合同系吴骁菁、长昭公司真实意思的表示，预售合同合法、有效，双方均应全面履行己方义务。原审审理中，吴骁菁未举证证明其财务状况恶化的事实，原审法院仅凭吴骁菁一面之词而确认合同事实上无法继续履行，属于认定事实不清。吴骁菁系违约方，长昭公司系守约方，合同约定的单方解除权和法定解除权都属于守约方长昭公司，违约方吴骁菁无权请求解除合同；且原审审理中，吴骁菁已撤销请求解除预售合同的诉请，原审法院判令解除合同属于适用法律错误。另外，长昭公司要求吴骁菁继续履行合同，支付剩余房款的抗辩，足以反驳吴骁菁之原审诉请，长昭公司无需提起反诉，原审法院关于长昭公司不提起反诉属于放弃诉请的认定，明显不当。综上，要求二审法院撤销原审判决，依法改判，驳回吴骁菁的原审诉讼请求。被上诉人吴骁菁辩称：其因遇到重大债务违约和重大法律诉讼，出现了无法预见的财务严重恶化状况，故无力支付剩余房款，无法继续履行合同，其已通过口头和书面形式告知长昭公司，并表示原意承担相应的违约责任，长昭公司却不行使解除权，要求没有支付和购买能力的吴骁菁继续履行合同，长昭公司属于“强买强卖”，违背公平交易原则。且吴骁菁已告知长昭公司其不能继续履行合同的事实，无需告知和举证证明其不能继续履行合同的原因。长昭公司在原审审理中不提起反诉的行为，应视为其对自身权益的放弃。原审法院判令解除预售合同，但为长昭公司保留了违约金诉权，长昭公司可以通过追究吴骁菁违约责任的方式维护其合法权益。综上，认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，要求二审法院依法予以维持。本院经审理查明，原审法院依据本案在案证据查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。合同只有在符合约定和法定解除的情形下，方能解除。本案中，预售合同未约定吴骁菁在不履行付款义务时，其有单方解除权，吴骁菁作为违约方无法定解除权，吴骁菁亦未能与长昭公司就合同解除达成一致意见。在协商解除未果、守约方长昭公司不行使法定解除权的情形下，吴骁菁以其出现了无法预见的财务严重恶化的状况，不能继续履行合同，若继续履行合同将对其严重不公平为由，申请法院解除其与长昭公司签署的预售合同，属于吴骁菁之诉讼权利。但吴骁菁却未能充分举证证明其发生了在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且该重大变化将导致继续履行合同对其明显不公平或合同目的不能实现，吴骁菁应承担举证不能的法律后果。吴骁菁无正当理由，申请解除其与长昭公司签署的预售合同，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院以吴骁菁明确表示因其个人原因无法继续履行合同，合同事实上无法得到继续履行为由，解除吴骁菁与长昭公司签署的预售合同不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人上海长昭置业有限公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2257号民事判决。二、对吴晓菁的原审诉请，不予支持。一审案件受理费人民币8，971.5元、二审案件受理费人民币17，943元，共计人民币26，914.5元，由被上诉人吴骁菁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙斌代理审判员　　孙晔代理审判员　　陈琪二〇一四年一月二十二日书　记　员　　杨洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。百度搜索“”