（2014）黔南民商终字第11号
裁判日期: 2014-01-21
公开日期: 2014-03-04
案件名称
龚显柱与霍晓颖租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚显柱,霍晓颖
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国治安管理处罚法》：第七十条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）黔南民商终字第11号上诉人（原审被告、反诉原告）龚显柱。被上诉人（原审原告、反诉被告）霍晓颖。上诉人龚显柱与被上诉人霍晓颖租赁合同纠纷一案，贵定县人民法院于2013年10月22日作出（2013）贵民初字第489号民事判决后，龚显柱不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2012年8月12日，原告霍晓颖从承租人苏明莲处转租被告龚显柱位于贵定县城关镇庆云路21号门面，当天原告霍晓颖支付苏明莲转让费12.8万元，该转让费包含2012年7月5日至2013年7月5日一年的房租34800元和门面装修、电脑、桌椅及店内商品，苏明莲出具收条一份给霍晓颖收持，同时，苏明莲将被告龚显柱出具的押金收条交给霍晓颖，原告霍晓颖又支付苏明莲5000元押金，被告龚显柱在场认可双方转让的事实。2012年9月20日，原告霍晓颖因在承租房内进行赌博活动，被贵定县公安局城关河西派出所查获，并被处以500元罚款的行政处罚，2012年11月，原告霍晓颖停业后，将承租门面关闭，2013年5月30日13时37分，原告霍晓颖通过手机发信息联系被告龚显柱，要求在6月5日到被告龚显柱处续交房租，被告龚显柱未予回复，2013年6月5日，原告霍晓颖到贵定后发现其承租的门面被被告龚显柱撬开，并转租给他人，遂与被告龚显柱协商未果，于当天下午14时30分到贵定县公安局城关河西派出所报警，派出所作了报警记录。2013年7月22日，原告霍晓颖向人民法院起诉，提出如前诉讼请求，在一审诉讼过程中，被告龚显柱以原告霍晓颖违约为由，提起反诉，要求原告霍晓颖支付两月的房屋租金5800元，并赔偿损坏的卷帘门等房屋设施损失。一审另查明：被告龚显柱位于贵定县城关镇庆云路21号门面房于2011年6月23日首先出租给陈正宏，双方签订了《租赁合同》，合同约定：期限从2011年7月5日至2014年7月5日止，月租金为2900元，第一年分两次交清，从第二年起租金随行就市，并一次性交清当年租金，每年租金必须在上年租期未满前一个月预交下年租金，如超期五日未交付下年租金，甲方有权收回门面，押金一律不退。2011年9月，陈正宏将承租的门面转租颜洪江，2012年1月10日，颜洪江又将其转租的门面又转租给苏明莲，2012年8月12日，原告霍晓颖从承租人苏明莲处转租该门面。原审原告霍晓颖一审诉称：原告因做生意需要，经合同约定和被告同意，原告从原承租人苏明莲手中转租被告门面一间，并支付了租金和门面转让金12.8万元，同时支付押金5000元，租期到2014年7月5日止。由于种种原因，原告经营到2012年11月份停业，可是被告在未经原告同意的情况下，将原告承租的门面门锁砸坏重换后又将该门面出租给他人，致使店内物品丢失，装修设备损坏。原告多次与被告交涉有关赔偿事宜，被告均横蛮不予理睬，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决被告赔偿原告支付的门面转让费93200元、租金34800元、押金5000元、空调热水器4000元、门面装修费28000元、车旅费1200元，共计160800元，并承担本案诉讼费。原审被告龚显柱一审辩称：1、原告未按合同第六条规定经营，而是擅自安装游戏机从事赌博活动，被贵定县公安局河西派出所查处，造成被告被调查询问，给被告的房屋财产安全、名誉造成严重损害，是原告违反了合同约定；2、因原告从事违法活动被查处后，从2012年11月就停业，在此期间，原告贴出告示，欲转让该门面未果，被告为确保自己出租房屋的安全，多次电话催促原告返回贵定协商解除合同等事宜，原告于2013年3月才开车来把自己的用品全部拉走，并损坏了被告的门面设施至今未维修恢复，合同到期后，原告未将门面完好无损的归还被告，违反了合同约定。综上所述，被告不存在违约的事实，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。另外，由于原告未按合同第六条规定经营，属于违约，按照合同第八条规定，在转让期没有转让出去时，原告应将房屋门面完好无损的归还被告，并扣除两个月房屋租金作为对被告的经济补偿。现依法提起反诉，请求人民法院依法根据原告以上违约事实和合同规定，判决原告向被告支付两个月房屋租金5800元，并赔偿损坏的卷帘门等房屋设施损失。原审原告霍晓颖一审针对龚显柱反诉的辩解意见为：1、乙方承租期未到，并不拖欠甲方房租，甲方无权提前收回门面；2、反诉人称卷帘门损坏是无中生有，在诉讼前从未听反诉人提及，反而是反诉人未经允许自行撬开原告承租房，损坏原告空调、热水器，弄丢原告相关票据等；3、此案是合同案件，龚显柱避而不谈违约问题，而是谈合同以外的事，在承租房屋时，原告经营电玩游戏，龚显柱是知道的。综上所述，请求人民法院依法驳龚显柱的反诉请求。一审法院认为：2012年8月12日，原告霍晓颖经被告龚显柱同意后从承租人苏明莲处转租被告门面，双方已形成了事实上的租赁关系。按照合同约定，原告霍晓颖续租届满期限应为每年6月5日，2013年5月，原告霍晓颖承租的门面被被告龚显柱撬开，并转租给他人，被告的行为违反了合同约定，属违约行为，违约时间应推算为2013年5月中旬。原告霍晓颖诉请要求被告龚显柱返还一年租金34800元，因原告已使用租赁房门面近11个月，应支付11个月的租金，未使用的1个月的租金2900元，被告龚显柱应予退还；原告霍晓颖诉请要求被告龚显柱退还租房押金5000元，虽然原告持有的租房押金5000元收据已经遗失，但是被告龚显柱在出租房屋时就已经收取了承租人的租房押金5000元，在租赁关系终止时，被告龚显柱应按合同约定退还承租人的租房押金5000元，故对原告的诉请予以支持；原告霍晓颖诉请要求被告龚显柱赔偿门面转让费93200元，因该转让费包含上家支付的门面装修费用、电脑、桌椅及店内商品，对该转让费各项目具体数额原告未提供证据证实，但原告租赁的房屋门面期限为两年，实际使用11个月，该转让费是按两年期限计算，原告也实际受到了一定的损失，在不能确定其具体损失的情况下，应在原告请求的基础上，酌情考虑判决赔偿13000元损失为妥；原告霍晓颖诉请要求被告龚显柱赔偿门面装修费28000元，因原告租赁该门面时对门面进行了部份装修，支付了一定的费用，被告应按照原告未使用门面时间计算赔偿，即赔偿15000；原告安装的空调、热水器现还在被告处，原告可自行拆走；原告霍晓颖诉请要求被告龚显柱赔偿车旅费损失1200元，因未提供证据证实，不予支持。被告龚显柱以原告未按合同第六条规定经营，而是擅自安装游戏机从事赌博活动，违反合同第八条约定，反诉诉请要求原告霍晓颖赔偿两个月的租金损失5800元，纵观全案，被告龚显柱提前收回门面，致使《租赁合同》不能继续履行，其行为属违约行为，故对被告龚显柱反诉请求不予支持；被告龚显柱要求原告赔偿损坏的卷帘门等房屋设施损失，因未提供证据证实其损失情况，且无具体赔偿数额，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告龚显柱退还原告霍晓颖一个月租金2900元，押金5000元，赔偿原告霍晓颖门面转让费13000元，门面装修损失15000元，共计35900元；二、在被告龚显柱门面处系原告霍晓颖安装的空调、热水器由原告霍晓颖自行拆走；三、驳回原告霍晓颖的其他诉讼请求；四、驳回被告龚显柱的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3516元，反诉案件受理费50元，共计3566元，由被告龚显柱承担。一审判决宣判后，龚显柱不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、一审判决上诉人违约证据不足，理由不充分。被上诉人将其承租的门面用于赌博，为此还被公安机关处罚。根据双方认可的《租赁合同》第6条约定，双方所签订的合同自动解除。虽然合同中没有“合同自动解除”的字样，但从该约定中完全推出此意思，故即便上诉人在收回门面过程中有些许瑕疵，也不应当承担违约责任。二、一审判决上诉人退还被上诉人押金5000元，没有事实依据。上诉人没有收取被上诉人的押金，收取他人的押金也已经退还。三、一审判令上诉人赔偿被上诉人门面转让费13000元，同样没有事实依据。上诉人同意案外人苏明莲将门面转让给被上诉人，但并不知到所谓的转让费。一审庭审中，也没有将所谓转让费收条出示给上诉人质证。此外，被上诉人在公安机关报案记录中，陈述房租、转让费是89000元，并不是128000元。被上诉人交不交转让费与上诉人无关，不应当判决上诉人赔偿该费用。四、一审判令上诉人赔偿被上诉人装修费15000元，同样没有证据予以支持。上诉人的门面只有苏明莲接手后为做服装生意进行过简单装修，其他人均没有进行过门面的装修。原审判决在被上诉人没有提供任何证据的情况下，支持其该项请求是错误的。被上诉人霍晓颖二审未答辩。经本院审理，二审查明事实和一审查明事实一致。本院认为：被上诉人霍晓颖从他人处转租出租人龚显柱的门面，该门面的所有权人龚显柱表示认可，因此原合同的权利义务主体变更为霍晓颖和龚显柱，该合同对霍晓颖和龚显柱产生约束力，双方应当按照该合同约定享有权利和履行义务。合同的解除有约定解除和法定解除，当霍晓颖因在承租的门面开设捕鱼机、水果机等用于赌博活动被公安机关处罚时，其已违法《中华人民共和国治安管理处罚法》第七十条的规定，此时出租人龚显柱可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项的规定，行使法定解除权，解除其与霍晓颖之间的租赁合同。但主张解除合同，应当通知对方。此时若不通知对方，则该合同仍然对双方具有约束力。本案中，龚显柱在没有告知被上诉人霍晓颖要解除合同的情况下，擅自撬锁进入出租门面，明显存在尚在合同约定租赁期限内，将该门面另行出租给他人，违反合同约定的义务，应当承担违约责任。现该租赁合同已实际解除。合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。对于退还押金5000元的问题，从合同第5条约定来看，霍晓颖需向龚显柱预交5000元房屋押金作为房屋设施及水电费的保证金，租期满后如数退还。从该约定看，被上诉人已经将押金交予上诉人后方才租赁和使用该门面。现上诉人主张没有收取该押金，应由其承担举证责任。一审对此判决正确，本院予以维持。对于装修款15000元的问题，一审认定被上诉人对承租的门面进行装修的事实，有被上诉人的陈述，还有承租人支付装修费用作为依据，足以认定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，若因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，从双方合同第9条约定，租期满后装修依附于门面的设施归出租人所有。从该约定来看，对于被上诉人的装修装饰，上诉人是同意的。本案中又因系上诉人违约解除合同，故根据上述司法解释的规定，在总装修款为28000元，被上诉人租赁期限为两年而租赁使用尚未满一年的情况下，一审酌情支持被上诉人15000元基本适当，予以维持。对于转租费13000元的问题。从苏明莲出具给被上诉人的收条来看，被上诉人作为次承租人向原承租人苏明莲交纳了128000元，其中包括了被上诉人主张的“转让费”93200元，该转让费虽系霍晓颖与原承租人之间的产生权利义务，但本案中因出租人龚显柱违反合同约定，在租赁期限内终止合同，导致被上诉人霍晓颖尚有一年多的租赁期限权利尚未实现，一审判决在被上诉人请求该项赔偿为93200元的基础上，酌情支持13000元亦属适当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不充分，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3516元，由上诉人龚显柱负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 斌审 判 员 王 锦代理审判员 万 青二〇一四年一月二十一日书 记 员 王开恒（代） 更多数据：搜索“”来源：