（2013）灞民初字第00343号
裁判日期: 2014-01-21
公开日期: 2014-04-03
案件名称
张化斌、张欣平与西安西港房地产开发(集团)有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市灞桥区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张化斌,张欣平,西安西港房地产开发（集团）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）灞民初字第00343号原告张化斌，男，汉族，1941年1月23日出生，委托代理人刘毅，男，汉族，1978年7月18日出生，委托代理人徐荣亮，男，汉族，1977年2月23日出生，原告张欣平，女，汉族，1965年7月29日出生，委托代理人刘毅，男，汉族，1978年7月18日出生，委托代理人徐荣亮，男，汉族，1977年2月23日出生，被告西安西港房地产开发(集团)有限公司，法定代表人周忠民，董事长。委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。委托代理人马晓春，北京市普华律师事务所西安分所律师。原告张化斌、张欣平诉被告西安西港房地产开发(集团)有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张化斌、张欣平的委托代理人徐荣亮、被告的委托代理人曹娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张化斌、张欣平诉称，原、被告于2003年11月17日签订了商品房买卖合同，合同中约定，被告应于2005年12月31日前为原告办理完房产证，被告逾期交付房产证应当向原告支付已付房款的2%的违约金，但被告至今未履行相关义务。后经原、被告多次协商未果，原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院判令：1.被告西安西港房地产开发(集团)有限公司立即向原告张化斌、张欣平交付房屋权属证书；2.被告西安西港房地产开发(集团)有限公司向原告张化斌、张欣平支付逾期交付房屋权属证书的违约金97238元（自2006年1月1日暂算至2013年2月28日，计86个月）；3.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交商品房购销合同1份、销售不动产统一发票1张，原告提交的证据均为复印件，经本院核对均与原件无异。被告西安西港房地产开发(集团)有限公司辩称，其售房手续正在办理之中，原告的诉请无事实及法律依据。2003年11月17日，西安西港房地产开发(集团)有限公司与原告签署商品房买卖合同时，西安西港房地产开发(集团)有限公司即告知原告，本案所涉房屋楼盘仅取得了土地使用权证，预售许可证等尚未取得，原告签署合同时完全知晓并予以认可。同时，原、被告双方签署的商品房买卖合同中仅记载了西安西港房地产开发(集团)有限公司经合法批准取得土地使用权，该合同条款充分说明原告在签署合同时对房屋现状是完全知晓的。作为房屋买受人，善意的根本在于其买受房屋时，首先应核实房屋的基本信息，包括是否取得房屋预售手续，因此原告不可能在不知晓的情况下签署合同。基于涉案房屋出售手续尚未办理齐全，房屋价款也相应较低。原、被告签署的商品房买卖合同补充协议中虽约定了办理房产证的时间，但未约定违约责任，因此原告要求被告支付已付房款2%的违约金，无任何事实及法律依据，明显属于恶意缠诉。双方签订的商品房买卖合同中约定，被告为原告办理房产证的时间为2005年12月31日前，距今早已超过了两年的诉讼时效期间，原告诉请在法律上已失去了胜诉权，依法应被驳回。被告西安西港房地产开发(集团)有限公司为证明其主张向本院提交商品房购销合同1份，被告西安西港房地产开发(集团)有限公司提交的证据为复印件，经本院核对与原件无异。经审理查明，2003年11月17日，原告张化斌、张欣平与被告西安西港房地产开发(集团)有限公司签订商品房购销合同一份，该合同主要约定：张化斌、张欣平向西安西港房地产开发(集团)有限公司购买位于西航花园小区D型7号楼3门2号商品房（期房）壹套，建筑面积103.40平方米；每平方米1369元，房款总价为141555元；西安西港房地产开发(集团)有限公司应于2003年12月31日前将房屋交付张化斌、张欣平使用。该合同第一条约定：“西安西港房地产开发(集团)有限公司用地位置、面积、用途和小区名称：1、西安西港房地产开发(集团)有限公司经合法批准，取得位于西安市灞桥区灞河下游东岸部分土地使用权，面积为145334平方米（折合218亩）。2、西安西港房地产开发(集团)有限公司经批准在上述土地的规划区域内建设商品房，小区定名为灞河西航花园。”该合同补充协议第1条约定：西安西港房地产开发(集团)有限公司负责在2005年12月底前为张化斌、张欣平办理房屋产权证。庭审中，原、被告均承认，原告张化斌、张欣平已按合同约定支付了全部房款，被告西安西港房地产开发(集团)有限公司也如约将涉案房屋交付张化斌、张欣平使用。此外，原、被告均表示，除张化斌、张欣平本案诉请的房屋产权证办理逾期争议外，双方无其他争议需要法院审查、处理。同时，被告西安西港房地产开发(集团)有限公司在庭审中称，本案诉争所涉楼盘目前并未取得商品房预售许可证，仅有建设用地规划许可证和土地使用权许可证两证；庭后被告西安西港房地产开发(集团)有限公司向本院提出，其已于2012年4月、9月取得了涉案西航花园一期的第三及第四个许可证，并向本院提交了建设用地规划许可证、土地使用权许可证、建设规划许可证及建筑工程施工许可证。经本院核实，原告张化斌、张欣平房屋所在楼宇仅有建设用地规划许可证和土地使用权许可证两证。又查明，原告张化斌、张欣平与被告西安西港房地产开发(集团)有限公司签订的商品房购销合同中未约定逾期办理房屋产权证的违约责任及违约金计算办法。上述事实有商品房购销合同、销售不动产统一发票及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。签订违反法律、行政法规强制性规定的合同，亦应为无效。本案原、被告签订商品房购销合同时被告尚未取得商品房预售许可证明，直至本案诉讼中被告仍未取得商品房预售许可证明；原、被告所签订的商品房购销合同显然违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定；故原、被告签订的房地产契约应为无效；现原告依据无效的商品房购销合同要求被告交付房屋权属证书及承担违约责任，无事实、法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告张化斌、张欣平要求被告西安西港房地产开发(集团)有限公司向其交付房屋权属证书的诉讼请求；二、驳回原告张化斌、张欣平要求被告西安西港房地产开发(集团)有限公司向其支付逾期交付房屋权属证书违约金97238元的诉讼请求。本案案件受理费2230元，原告已预交，由原告自行负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余国庆审 判 员 赵耀世代理审判员 徐 严二〇一四年一月二十一日书 记 员 赵 宇