（2013）港民初字第0620号
裁判日期: 2014-01-21
公开日期: 2014-04-08
案件名称
陆兵斌、袁杰斐与南通尚美家国际商贸城市场有限公司、 江苏苏润发置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南通市港闸区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆兵斌,袁杰斐,南通尚美家国际商贸城市场有限公司,江苏苏润发置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2013）港民初字第0620号原告陆兵斌，女，汉族，1960年10月18日生。原告袁杰斐，男，汉族，1991年2月11日生。委托代理人张玉铭，江苏X**律师事务所律师。委托代理人袁弛，男，汉族，1958年4月6日生。被告南通尚美家国际商贸城市场有限公司，住所地南通市外环北路798号，组织机构代码66492013-4。法定代表人杨细莲，董事。委托代理人范圣忠，上海市XX律师事务所律师。第三人江苏苏润发置业发展有限公司，住所地南通市外环北路798号，组织机构代码78836965-4。法定代表人周德文，董事长。委托代理人周丽娟，女，汉族，1992年5月28日生。原告陆兵斌、袁杰斐与被告南通尚美家国际商贸城市场有限公司（以下简称“尚美家公司”）、第三人江苏苏润发置业发展有限公司（以下简称“苏润发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理，先由审判员徐剑峰独任审判，后因案情需要依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆兵斌、袁杰斐的委托代理人张玉铭、袁弛，被告尚美家公司的委托代理人范圣忠，第三人苏润发公司的委托代理人周丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆兵斌、袁杰斐诉称，2009年10月6日与被告尚美家公司签订了《房屋代理出租协议》，协议约定：由被告尚美家公司代理出租两原告所有的店铺，前三年租金每年以房屋总价的8%返还给两原告，三年一次返还。但被告尚美家公司一直未支付前三年房租，现要求被告尚美家公司按房屋结算总价566252元（26.71平方米×21200元／平方米）支付前三年租金135900元。被告尚美家公司辩称，原告与苏润发公司签订的认购书中已经明确将前三年的房租（124401.6元）在总房价518340元（24.45平方米）中直接予以扣除，后原告与苏润发公司按照扣减三年租金后的总价签订了房屋买卖合同。现原告再行主张租金，没有事实依据；原告的诉讼已经超过法定的诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。另尚美家国际小商品城系苏润发公司开发的投资性商铺，尚美家公司负责市场招商经营管理，双方间系开发商与市场经营方的关系，为维持市场正常经营，开发商每年需要给予市场经营方相应的补助，故采取了租金抵扣房价的销售模式。第三人苏润发公司辩称，公司与原告签订了认购书，双方确认房价为21200元／㎡，认购总价为518340元，原告前三年的租金每年按照总房价的8%从总房价中一次性扣除，扣除三年租金后的购房总价为393938元。在付款时，公司又给予了“9.8折”优惠，故最终确认认购总价为386060元，并以此价格签订了商品房买卖合同，并按照原告实际缴纳的房款数额开具的发票。经审理查明，2009年10月5日原告陆兵斌、袁杰斐向第三人苏润发公司缴纳50000元认购尚美家国际小商品城3#2274号商铺。10月6日双方签订了商铺认购书，原告陆兵斌同时还与被告尚美家公司签订了房屋代理出租协议。认购书确认陆兵斌向苏润发公司认购尚美家国际小商品城商铺3号2274号店铺，认购单价为21200元／平方米，认购面积为24.45平方米，认购总价为518340元，扣除前三年租金后实际应缴总价款为393938元；房屋出租代理协议约定：前三年租金每年以房屋总价的8%返还原告，三年一次性返还，从房价中一次性扣除，原告陆兵斌将上述店铺委托尚美家公司代理出租，代理出租期限为8年，具体出租期限以尚美家公司开业日期为准。后第三人苏润发公司在认购书确认应缴房款393938元的基础上再给予“9.8折”的优惠，双方确认两原告最后应交总房款为386060元。同日第三人苏润发公司根据约定向尚美家公司交付3#2274号商铺，由尚美家公司代为出租。同年10月7日，原告陆兵斌、袁杰斐又向第三人苏润发公司缴纳购房款236060元。2009年10月20日，原告陆兵斌、袁杰斐与苏润发公司补签了商品房买卖合同，原告购买苏润发公司开发的3#2274号商铺，面积为24.45平方米，单价为15789.78元，总价款为386060元。两原告交清386060元后，第三人苏润发公司于2011年6月22日开具了386060元的购房款发票。后经相关部门测量原告所购房屋的实际面积为26.71平方米，后原告与第三人苏润发公司就是否需补缴房款产生争议。现原、被告因租金问题发生纠纷，原告遂诉至本院。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、认购书、代理出租协议、房屋买卖合同、收款凭证、发票等证据在卷证明，本院予以确认。本案争议焦点为：1.案涉房屋前三年的租金应如何计算，是以认购书及房屋买卖合同确定的房屋总价计算还是按照实际面积总价计算。2.案涉房屋的前三年租金是否已经在购房款中予以扣除。本院认为，原告与第三人苏润发公司先后签订的房屋认购书与房屋买卖合同、与尚美家公司签订的房屋代理出租协议均系双方真实意思的表示，且不违背法律规定，上述协议均合法有效。认购书的内容表明在签订房屋买卖合同之前，两原告即与苏润发公司就房价达成了一致意见，明确了商铺的认购价格及扣除前三年租金后的价格，其后双方所签订的房屋买卖合同的价格与认购书上的扣除前三年租金及“9.8折”优惠后的价格相吻合，上述证据相互印证，形成证据链，可以推算24.45平方米商铺的购房总价款为510461.6元（386060元＋124401.6元），购房单价为20877.78元／平方米。因第三人苏润发公司已将房屋前三年租金124401.6元在购房款中一次性抵扣，故原告再次主张租金于法无据，本院不予支持。关于被告尚美家公司及第三人苏润发公司在购房款中直接扣除租金，以购房者实际缴纳房款签订买卖合同，并按购房者实际缴纳房款数额开具发票的行为是否违反法律、法规的规定，不属于人民法院民事案件审理范围，在本案中不予以处理。由于房屋实际面积有所增加，原告所需支付的房屋总价款也可能增加，根据原、被告之间的约定，租金的计算应当以房屋总价款为依据，原告享有的租金亦相应增加。但原、被告之间的法律关系为代理出租关系，被告并没有义务直接向原告支付租金，而且双方约定的租金支付方式是从原告应支付的房款中进行抵扣，第三人亦同意从房款中抵扣，现原告与第三人之间的房款还未最终结算，故原告要求被告支付租金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告陆兵斌、袁杰斐的诉讼请求。案件受理费3018元，由原告陆兵斌、袁杰斐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3018元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：471558227682）。审 判 长 肖红波审 判 员 徐剑峰人民陪审员 吴乐秋二〇一四年一月二十一日书 记 员 李媛媛 更多数据：