（2013）松民一初字第00907号
裁判日期: 2014-01-21
公开日期: 2014-12-31
案件名称
吴玲玲、胡双琴与安庆市安宁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宿松县人民法院
所属地区
宿松县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴玲玲,胡双琴,安庆市安宁房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2013）松民一初字第00907号原告（反诉被告）：吴玲玲，男，1969年12月16日出生，汉族，务工，住安徽省宿松县。原告（反诉被告）：胡双琴，女，1968年1月25日出生，汉族，务工，住安徽省宿松县。与吴玲玲系夫妻关系。二原告共同委托代理人：高治友，安徽皖松律师事务所律师。被告（反诉原告）：安庆市安宁房地产开发有限公司。法定代表人：杜金虎，系该公司经理。委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。原告吴玲玲、胡双琴诉被告安庆市安宁房地产开发有限公司（简称安宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理。9月28日，安宁公司提出反诉，本院予以受理。本院依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告吴玲玲及两原告共同的委托代理人高治友，被告安宁公司的委托代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玲玲、胡双琴诉称：二原告系夫妻关系。被告系宿松县孚玉镇水岸国际新城房产开发商。2011年7月12日，二原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的水岸国际新城8幢二单元805室。该房屋总价款347948元。双方确定交房时间为2012年6月30日前。合同订立后，二原告按照双方签订的合同，以首付款和按揭贷款的方式支付了全部房款，而被告却没有按时交付房屋。2013年7月底，被告在违约、延期交房的情况下，通知原告接收房屋，当原告前去办理交接房手续时，被告要求原告签订免除被告违约责任的《房屋交接确认函》，原告当即拒绝被告的无理要求，被告却以此为由，至今拒不交付房屋。原告认为被告在已违约的情况下，强行要求原告签订免除被告违约责任的文书，并以此作为交房的前提条件，是对原告合法权益的侵害，原告要求被告兑现承诺，支付延期交房违约金，经县房产局多次主持调解未果。故现起诉要求1、判令被告依安徽省人民政府2011年“一价清”政策，立即无条件将原告购买的位于孚玉镇水岸国际新城8幢二单元805室房屋交付给原告；2、判令被告自2012年6月30日起至该房实际交付之日，按诉争房屋总价款的日万分之三（104.38元／天）向原告支付违约金；3、判令被告支付原告差旅、误工费1000元。被告安宁公司辩称：对原、被告签订的合同及约定的交房期限没有异议，对于延期交房构成的违约被告也认可。但违约期限的计算应至2013年7月29日；在合同履行期间，由于自然因素及人为因素，被告方请求减免违约责任74天。对于原告诉讼请求1，被告认为应该要驳回起诉，合同中并没有约定相关的“一价清”政策，原告尚不能判断被告有无违反政策的行为，对于未然的事实，法院不应当审理。另若被告的反诉请求成立，则无需交付房屋给原告。反诉部分：反诉原、被告签订《商品房预售合同》，房屋总价款347948元，其中首付207948元，余额申请银行按揭贷款。合同补充协议第3条约定“买受人须按银行要求在7日内提供资信证明及有关材料供银行审查，逾期不提供的，买受人自签署本合同第8天起，每日向出卖人支付100元人民币违约金”，买受人有违约行为，须向反诉原告按100元／天支付违约金。2013年7月，反诉原告房屋通过综合验收，达到交付条件，7月29日，反诉原告向反诉被告邮寄送达《房屋交付通知书》，反诉被告收到通知后，至今都不受领房屋。合同第十一条约定：“出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。”现买受人已逾期一月有余仍未受领房屋，违背合同约定，应当承担相应的违约责任。为此反诉原告请求法院解除反诉原、被告之间的商品房买卖合同；判令反诉被告支付违约金4万元。针对被告的辩解及反诉，原告认为：被告认为的74天人为因素要扣除不能成立，74天不属于不可抗力，不应当免除且被告没有在合同约定的时间内告知原告；被告认为违约期限计算至2013年7月29日不能成立，应该要计算至房屋实际交付之日。对于反诉部分：一、根据合同约定从第八天开始支付违约金100元，到目前为止反诉原告没有证据证明反诉被告没有按时提供按揭贷款资料，且反诉原告接受了反诉被告的按揭贷款即购房款，已经选择了继续履行合同，不存在再支付违约金的事实；二、反诉原告要求单方面解除合同也不能成立，不是反诉被告不接受房屋，而是反诉原告拟交付的房屋不具备交房条件、没有通过综合验收，且反诉原告有意地设置交房障碍，要求反诉被告在接受房屋时签订免除反诉原告的违约责任承诺函，要求反诉被告不享受“一价清”政策（如要求反诉被告在支付房屋总价后另行支付水电、燃气、有线电视安装进户费用）。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告吴玲玲、胡双琴为证明其诉讼主张，提交了下列证据，其内容及证明目的如下：1、《商品房预售合同》一份。证明原告购买被告开发的商品住宅房，双方约定了房屋的交付条件、时间、延期交房违约金的计算方式等。2、付款凭证。证明原告已经支付了全部的房款。3、房屋交接清单（协议）、房屋交接确认函、证明、调查笔录等。证明被告拟交付的房屋没有通过综合验收及延期交房的事实，被告方交付房屋的前提条件是原告必须免除被告延期交房的违约责任且不能享受商品房销售“一价清”政策。4、视听资料、交接协议。证明原告要求接受房屋，被告设置障碍拒不交房。5、原告火车票。证明原告实际支出的差旅费用。6、宿松县房地产局的复函。证明宿松县商品房销售执行“一价清”政策的具体时间为2011年5月1日。被告对原告提交证据的质证意见为：对1号证据无异议。对2号证据无异议，但该项抗辩不能对抗被告提出的原告违约提供按揭资料的诉请。违约责任是以合同约定为基础，不是以实际损失为前提。对3号证据清单和确认函的证据来源有异议，调查笔录中的证人吴某也是一个当事人，吴琴身份不明，作证的知情条件不清楚。关键的问题是关联性，根据合同的相对性，合同不及于第三人，在房屋交接协议是真实合法的基础上，不代表原、被告之间有协议内容。交接协议里，免除的费用大部分都不在“一价清”政策里面，天然气如果在当初的设计里面没有，那么就不包括在“一价清”政策里面。房屋交接单是双方自愿签订，是有效合法的。对于4号证据中的视听资料，所能看到的内容是1、部分业主对被告的工作人员进行谩骂和施以暴力，双方在谈判时地位明显不对等；2、画面里面的人一致要求被告的工作人员答复给付违约金，但是没有提出交房，没有明确的说“你把房子先给我，违约金以后再说”，被告的工作人员也没有说要免除违约责任才能交房，能看到的是他们强行要求被告承担违约责任；3、这个视听资料，视觉与听觉不能同步，有伪造的可能；4、该份视听资料不能指明时间，从头到尾都没有涉及时间的词语，只有一句话当时说“这是最后一天”，被告的工作人员不知道他说的最后一天是哪一天，故该份视听资料不能证明是7月29到8月29日之间录制的。对于证据5，真实性无异议，但是不能证明实际支出的差旅费用与本案有关。对于证据6的真实性、合法性无异议，但是这个回复，作为业主向主管部门反映问题的时间是6月24日，对被告的主张不能形成抗辩，同时业主反映代收维修基金的问题表明业主对开发商收取维修基金不理解，从而导致部分业主拒绝接受房屋。被告安宁公司为证明其辩解及反诉，提交了下列证据，其内容及证明目的如下：本诉辩解部分：1、气象资料证明。证明宿松县2011年、2012年总降雪天数22天，2012年日降水量超过10毫米天数45天，被告因不可抗力无法施工天数67天，该67天可据实延期。2、宿松县公安局指挥中心出具的《关于水岸国际的报警情况》一份。证明原、被告合同签订后至2012年12月，因阻止施工停工7天，该7天可据实延期。反诉部分的证据：1、商品房买卖合同。证明合同约定自出卖人向买受人发出交付房屋通知后，买受人不办理房屋交接手续，逾期一个月的，出卖人有权解除合同并按总房款10%收取买受人违约金；补充协议第3条约定买受人逾期不提供资信证明及相关材料供银行审查的，买受人应从签署本合同的第8天起，每日向出卖人支付100元违约金。2、建设工程竣工规划核实确认书及相关部门的验收意见，工程竣工验收报告、备案表等。证明争讼房屋2013年7月27日已达到交付条件。3、住宅质量保证书、住宅使用说明书。证明被告已作好交付房屋准备。4、房屋交付通知书；国内标准快递；公告。证明被告于2013年7月29日已通知原告交接房屋；且被告于7月27日、28日通过宿松电视台广告的形式广而告知，应视同通知对方。上述2、3、4号证据证明原告违约，在接到交付房屋通知后30天不受领房屋，被告可据此解除合同并要求合同总价款10%的违约金。5、申请法院调取的原告申请房屋按揭贷款资料。证明原告办理房屋按揭时间以及原告违约办理按揭，应承担违约金。原告对被告提交证据的质证意见为：对本诉部分证据：1号证据的67天，不是不可抗力。2号证据中的7天与本案没有关联性。对反诉部分证据：1号证据，对于第一个证明目的不能成立，房屋交接不成功的原因和责任不在于反诉被告而在于反诉原告。对2号证据的真实性、合法性有异议，不能达到反诉原告所要达到的证明目的；验收报告上面写的竣工日期是2013年的7月26日，而该工程建设、监理、施工、设计单位的验收日期在2013年的3月26日，也就是说房屋未竣工就提前4个月验收了，是不合法的；同样是竣工验收报告上，宿松县工程质量监督站没有签名，专业管理部门验收意见栏内，城建档案管理机构没有签署意见，其他三个部门签署意见是同意单体验收而不是综合验收；备案表中清楚注明，工程竣工验收必须提交九项材料，其中，单位工程质量综合验收文件规划、消防、公安、环保等部门出示的认可文件或准许使用文件到至今都没有提交。其他相关职能部门的验收如宿松县公安消防大队、宿松县城管局、宿松县市政工程管理处、宿松县房地产局等出具的相关资料都是在2013年7月26日商品房未竣工以前。3号证据，由于房屋没有达到交房验收条件，故也不能达到反诉原告的证明目的。4号证据，房屋交付通知是反诉原告单方面的意思表示，违背了合同的约定也违反了法律的规定，应视为无效。对5号证据无异议，反诉被告没有延期提交银行按揭贷款资料，反诉原告也没有证据来证明这一点。针对原告的质证意见，被告认为：反诉证据2全部是行政机关的行政行为，行政行为具有准法律效力，在没有被法院撤销以前，具有法律确定力。在封面的首页日期往往都是编制的日期，在日常生活中并不鲜见。对于房屋是否达到综合验收条件由行政机关来确认不由民事主体和民事审判来确认，故不能说明房屋没有达到交房条件。九项备案所需资料，只是取得备案表时需要提供，作为本案被告只需要提供备案表。另合同的第11条约定了交房通知方式，交房通知行为符合合同约定也符合交易约定，故反诉被告应该履行合同。本院经审查，对双方当事人提交的证据作如下认证：一、原告提交的1、2号证据，被告无异议，本院予以采信。二、原告提交的3号证据，系其他业主关于交接房屋的材料，原告欲以此达到其证明目的，不符合合同的相对性原则的要求；4号证据中的视听资料，原告没有提交书面文本，交接协议不清晰，无法看清内容，根据庭审中当庭播放视频，可以认定，原告等人在接到被告交房通知后，确实到被告公司要求其交房，由于双方在交房条件及违约责任承担上没有达成一致而致交房未果。三、原告提交的5号证据，火车票均系复印件，不符合证据的客观性、合法性及关联性要求，故本院不予采信。四、原告提交的6号证据，被告就该证据内容及原告所要达到的证明目地并无异议，故本院对该证据予以采信。五、被告提交的本诉1、2号证据，双方在合同中约定出卖人交付房屋可据实延期的条件是“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”，被告未举证证明该67天雨雪天是灾害性天气，其被他人阻止施工亦非与原告有关，故本院对被告的该两组证据不予采信。六、被告提交的反诉1号证据，系本案双方当事人签订的合同，该合同未违反法律法规的强制性规定，原告对该证据的客观性、合法性亦未有异议，故本院予以采信。七、被告提交的反诉2、3、4号证据，反诉被告有异议，本院认为，双方签订的《商品房预售合同》约定出卖人交付房屋的条件是该商品房取得建筑工程竣工验收备案表以及取得面积实测技术报告书，根据上述证据，应认定反诉原告已经具备交付讼争房屋的交房条件；其亦按照合同约定的方式向买受人发出交房通知；但其所要达到的反诉被告违约、拒绝受领房屋的证明目的不能从上述证据中得到证实。八、被告提交的反诉5号证据，两原告向银行提交资信证明及相关材料申请按揭贷款的时间为2011年7月20日，符合双方合同的约定，故安宁公司的证明目的本院不予采信。根据以上采信的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案如下事实：2011年7月12日，原告吴玲玲、胡双琴夫妇与被告安宁公司签订了一份《商品房预售合同》（实际上是《商品房买卖合同》），购买该公司建设开发的水岸国际新城第八幢二单元805室房屋。该房屋总价款为347948元，双方在合同中约定：买受人于2011年7月12日已首付房款207948元，余下房款申请银行按揭贷款时付清，以附件中合同补充协议为准。同时在《补充协议》中约定：在买受人办理银行按揭贷款时，须按银行要求在签署本合同之日起7日内提供资信证明及相关材料供银行审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行审查的，买受人应从签署本合同的第8天起，每日向出卖人支付100元人民币的违约金。2011年7月20日，两原告向中国银行宿松支行提交了按揭贷款所需资料并填写了借款申请表，后取得借款14万元，至此，两原告已向被告交清所有房款。在原、被告签订的合同中，对于被告交付房屋的期限及逾期交房违约责任，双方约定：出卖人应当在2012年6月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书的房屋交付给买受人；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，如出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。2013年7月27日，被告取得相应行政机关交付房屋许可以及竣工验收备案表等，并于7月29日以邮政快递的方式向原告邮寄交房通知书。但双方在交房过程中因违约责任承担和交房条件等未能达成一致而使交房未果。本院认为：我国《合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，均应承担违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》依法成立，该合同对原、被告双方均有约束力，原、被告应按照合同的约定履行义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担违约责任。原告已经按照合同规定履行了交付房款的义务，被告应在约定的期限内向原告交付房屋，被告逾期交房应承担延期交房的违约责任。故原告要求被告交房并承担迟延交房违约责任的诉讼请求本院予以支持。对于迟延的时间，本院认为，被告在2013年7月27日获得交房许可，并按照合同约定的方式通知原告接交房屋，其逾期交付房屋应计算至2013年7月29日，违约金按照总支付的房款347948元的日万分之三计算，共计394天，计41125.72元。被告主张因天气原因及他人阻碍施工造成停工，应据实延期的抗辩举证不力，本院不予采信。关于原告诉请要求按照安徽省人民政府2011年“一价清”政策交房问题，本院认为，目前，本案原、被告尚未交接房屋，双方签订的合同中亦未有此约定，待双方交接房屋完毕后，如原告认为被告收取的费用中有不符合法律法规规定的项目，可另行诉讼，故本案中对该项请求不予支持。对于被告的反诉请求中要求解除合同并由原告支付总房款10%违约金的诉请，本院认为，原、被告对出卖人有权单方面解除合同并由买受人支付违约金的约定条件是由于买受人原因，未能按期交付的。根据庭审调查，本案原、被告未在被告通知交房后如期交接房屋是因为双方对违约责任的承担及交付房屋的条件上有分歧所致，原告并未拒绝受领房屋，故被告主张的解除权及违约金的请求本院不予支持。对于原告办理按揭贷款是否迟延违约问题，本院认为，原告已按照双方的约定，如期提供资信证明及相关材料供银行审查，原告的行为未构成违约，故安宁公司要求两原告承担逾期提交资信证明办理按揭贷款的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的1000元差旅、误工费，举证不力，本院亦不予支持。综上，为维护合同双方的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按其与原告吴玲玲、胡双琴签订的《商品房预售合同》的约定向吴玲玲、胡双琴交付坐落于宿松县孚玉镇水岸国际新城第八幢二单元805室房屋，同时向二原告支付延期交房违约金41125.72元；二、驳回原告吴玲玲、胡双琴的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告安庆市安宁房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费910元，反诉受理费400元，共计1310元，由吴玲玲、胡双琴共同负担110元，安庆市安宁房地产开发有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 吕 芳审 判 员 张小兵人民陪审员 王 泓二〇一四年一月二十一日代书 记员 王菊娟附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。