（2014）二中速民终字第0204号
裁判日期: 2014-01-21
公开日期: 2014-03-21
案件名称
李刚和天津星耀投资有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李刚,天津星耀投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中速民终字第0204号上诉人（原审原告）李刚，男，1984年1月20日出生，汉族，天津滨海新区建设和交通局干部，住天津市东丽区丽新里4-6-403号。公民身份号码1201101984********。被上诉人（原审被告）天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人颜X，董事长。委托代理人温XX，该公司法务人员。上诉人李刚因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院于2013年12月10日作出的（2013）南民二初字第1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日受理，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，李刚与天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）于2009年12月7日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“李刚购买星耀公司开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园7号楼-1-1101号的商品房一套，价格为1163545元。星耀公司应于2011年12月30日前将房屋交付给李刚”。合同签订后，李刚按约履行了交付购房款的义务。但星耀公司未依约履行按时向李刚交付房屋的义务。李刚就星耀公司逾期交房之违约行为曾诉至原审法院，原审法院分别以（2013）南民二初字第90号民事判决书及（2013）南民二初字第997号民事判决书判决星耀公司支付李刚2011年12月31日至2013年7月16日已付款利息和违约金共计145565.97元。判决已生效。原审庭审中，李刚认为根据《批转市建设交通委拟定的天津市新建住宅商品房准许使用管理办法的通知》的规定，星耀公司交房应提交准交证，认为涉诉房屋不符合交付条件及相关法律规定，并于2013年10月10日书面通知星耀公司拒绝收房。诉争房屋于2012年10月30日取得工程竣工验收报告。该报告综合验收结论为工程质量合格，同意验收。各相关部门分别出具的基础设施配套证明，证明诉争房屋供水、供电、供热、燃气、道路、路灯、绿化均具备临时配套条件。双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为星耀公司，乙方为李刚）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。双方签订的补充合同第20条约定：“若甲方以挂号信或特快专递的方式向乙方发出通知，应按本合同所列明的地址邮递，自通知发出之日起七日内视为已有效送达。如因乙方所列地址不准确或乙方更改地址但未及时书面通知甲方或者乙方拒绝签收邮件等非甲方的原因而造成邮局退件，责任乙方自负，并且自通知发出之日起7日内视为已有效送达。”后李刚起诉至原审法院，请求判令星耀公司支付自2013年7月25日至2013年11月26日的已付款利息26139.9元和违约金14544.3元，共计40684.2元，并保留今后继续追诉的权利；诉讼费用由星耀公司承担。原审法院认为，李刚与星耀公司是在平等、自愿的基础上签订的天津市商品房买卖合同，双方应按该合同履行义务和享受权利。本案涉及的房屋于2012年10月30日验收合格，符合双方约定的交房条件，星耀公司作为房地产开发企业根据合同约定有通知李刚办理房屋入住的义务，星耀公司提供的证据能够证明其于2013年8月19日向李刚发出交付通知书，根据补充合同第20条的约定，应当视为该通知于2013年8月26日有效送达。故认定星耀公司逾期交房的截止日应为2013年8月26日。双方均认可逾期交房的起始日期为2013年7月25日，不违反法律规定，原审法院予以确认。根据合同约定，星耀公司首先应按照银行同期贷款利率向李刚支付上述期间的已付款利息。星耀公司现已逾期一年有余，因此应参照银行1-3年同期贷款利率计算已付款利息为6469.63元。其次，星耀公司还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但星耀公司主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案李刚就其实际损失未提供证据证实，而星耀公司逾期交房的行为确实会给李刚带来损失，因此根据本案的实际情况酌定李刚的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故对双方约定的违约金予以减少，星耀公司应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，星耀公司应向李刚支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金1940.89元。李刚认为星耀公司应提交准交证，不符合双方的合同约定。综上，星耀公司应支付李刚自2013年7月25日至2013年8月26日的已付款利息6469.63元和违约金1940.89元，共计8410.52元。李刚主张的数额过高，不予全部支持。星耀公司抗辩称李刚的损失应按当地租金标准计算，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：“被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告李刚自2013年7月25日至2013年8月26日的已付款利息6469.63和违约金1940.89元，共计8410.52元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，原告承担316元，被告承担92元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后十五日内给付原告92元。”一审判决后，李刚不服，上诉至本院，请求：撤销原审判决，改判星耀公司支付李刚2013年7月25日至2013年11月26日的已付款利息和违约金40684.2元；一、二审诉讼费用由星耀公司承担。主要理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。涉案商品房未取得准交证，故该房屋不具备交付条件，李刚有理由拒绝收房，原审认定商品房符合交房条件，并认定了星耀公司逾期交房的截止日期错误；李刚主张的违约金并未大于实际损失，故不应当予以减少。星耀公司均表示同意原审判决，不同意李刚的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。星耀公司和李刚在二审期间均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，李刚与星耀公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据合同约定星耀公司应于2011年12月30日之前履行交房义务，星耀公司未能按照约定日期交房构成违约，应当承担合同约定的违约责任。因生效法律文书已经对2011年12月31日至2013年7月16日的逾期交房责任进行了处理，李刚向星耀公司主张自2013年7月25日开始的逾期交房责任，并不违反法律规定，本院予以确认。由于星耀公司于2013年8月26日履行了通知李刚交房的义务，且涉案商品房已经于2012年10月30日验收合格，故本院确认逾期交房的截止时间为2013年8月26日。李刚虽以涉诉商品房未取得《商品房准许交付使用证》为由主张不符合交付条件，但双方在合同中约定的交付条件并不包括取得《商品房准许交付使用证》，故对李刚的该项主张，本院不予支持。关于逾期交房的违约金问题，原审庭审中，星耀公司以双方约定的违约金过高为由，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原审法院依据相关法律规定及本案的实际情况，认为双方约定的违约金确系过高，酌情减少至已付款利息的30%，并无不当，本院予以维持。综上，李刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费607元，由上诉人李刚负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 乜 红代理审判员 赵 丽 芳代理审判员 王 晶二〇一四年一月二十一日书 记 员 张若宇速录员李仲 更多数据：搜索“”来源：