（2013）九中民一终字第728号
裁判日期: 2014-01-21
公开日期: 2014-05-22
案件名称
喻明与杨君华房屋租赁合同纠纷二审民事案件判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
喻明,杨君华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
江西省九江市中级法院民 事 判 决 书（2013）九中民一终字第728号上诉人（原审被告）喻明，女，1971年12月16日出生，汉族。委托代理人周宁，男，1970年12月1日出生，汉族。委托代理人余长松，江西浔阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨君华，女，1954年11月22日出生，汉族，无固定职业。委托代理人罗俊昌，江西惟民律师事务所律师。上诉人喻明因房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2013）浔民一初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2011年4月19日，原告杨君华与被告喻明签订了一份《租赁合同》，由被告承租位于九江市大中路xxx号店面，使用期限为叁年（自2011年9月1日至2014年8月31日止），租金约定为月租金为16500元，并由被告缴纳信誉风险金20000元，租金每月1号缴纳。合同第七条约定：每月租金超出当月3号未付，信誉风险金扣除壹万元支付给原告，超出当月10号未付，信誉风险金贰万元全部扣除给原告，合同自然终止。合同签订后，被告缴纳了20000元信誉风险金。在合同期内，被告通过现金和转账的方式支付了2013年6月之前的全部租金，但2013年7月至今的租金却一直未向原告缴纳，故原告诉来法院，要求判令依法解除原、被告之间的租赁合同，被告缴纳的信誉风险金归原告所有，被告按月租金16500元标准支付自2013年7月1日起至被告搬出租赁房屋之日止的租金。原审认为，原告杨君华与被告喻明签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。原、被告在合同中已经明确约定了租金交纳方式为不超过当月3号，同时合同第七条违约责任约定为：超出当月3号未付，信誉风险金扣除壹万，超出当月10号未付，信誉风险金贰万元全部扣除，合同自然终止。被告在可以通过包括转账的方式缴纳租金的情况下，至今未缴纳拖欠的租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。按照双方签订的《租赁合同》约定的违约条款，原告有权没收被告交纳的20000元信誉风险金。原告要求解除双方的租赁合同关系、被告按月租金16500元标准支付自2013年7月1日起至被告搬出租赁房屋之日止的租金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称原告故意拒收租金的答辩意见，因其可以通过转账等方式及时履行其付款义务却怠于行使，且其提供的证据无法证明原告存在拒收行为，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条的规定，作如下判决：一、解除原告杨君华与被告喻明签订的《租赁合同》；二、被告喻明于本判决书生效之日起五日内向原告杨君华归还九江市大中路605号房屋，并按16500元／月向原告杨君华支付自2013年7月1日起至搬离租赁房屋时止的租金。本案诉讼费用4818元，减半收取2409元，由被告喻明负担。一审宣判后，上诉人喻明不服判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实错误。上诉人自2013年6月27日就与被上诉人杨君华夫妇就租金的缴纳和被上诉人夫妇提出的变更租金标准事宜进行协商。2013年7月1日上诉人向其缴纳当月约定租金时，被其拒收。7月2日、3日、6日、7日、8日以及8月3日又多次要求被上诉人夫妇收取约定租金，被上诉人不是不接电话，就是不予理睬，拒收租金，导致上诉人无法按约定履行交租义务。不是上诉人没有在约定期限履行交租义务，而是被上诉人用拒收租金不作为方式阻止上诉人履行合同义务。上诉人履行缴纳租金的合同义务，须被上诉人的协助或配合才能完成。上诉人自合同履行之初至2012年11月确有转账支付租金的行为，但被上诉人在2012年11月以存折遗失不便提款为由，要求上诉人现金支付，故此后一直采用现金方式支付，直至被上诉人拒收时为止。2、原审判决适用法律不当。《合同法》第六条明确规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案是因为被上诉人不收租金而造成的，上诉人就缴纳租金提供了电话录音、证明等证据，证明上诉人如期履行了交租的义务，至于“纳”租义务，应当按照诚实信用原则，由被上诉人就其“纳”租举证。综上，请求撤销九江市浔阳区人民法院（2013）浔民一初字第1131号民事判决，依法驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人杨君华辩称，上诉人承认未缴纳租金的客观事实，其提供的电话录音有伪造、拼凑的嫌疑，来源不合法，不能作为证据使用。原判事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人喻明为支持其上诉请求，提交了如下证据，1、2013年6月27日谈话录音，用以证明双方对提高租金进行协商，上诉人要求按合同履行的事实。2、银行转账凭证8份，证明2012年12月前应被上诉人的要求按其提供的银行账号转账支付租金，此后以现金方式支付租金。3、九江市工艺美术工业公司关于解除房屋租赁合同的通知，用以证明房屋所有权人九江市工艺美术工业公司与被上诉人已解除租赁合同，被上诉人就该房屋不再享有房屋租赁权利的事实。被上诉人杨君华质证认为，对证据1的真实性、合法性持有异议，上诉人不能证明该谈话录音未被剪辑、修改；证据2的真实性、合法性均无异议，该证据证明上诉人可以通过银行转账的方式缴纳租金，被上诉人用以接受租金的银行卡一直在正常使用（被上诉人杨君华代理人曾宪康当庭出示收取租金的622700230010145447银行卡），但不能证明被上诉人要求上诉人以现金支付租金的事实。对证据3的真实性无异议，但合法性、关联性均有异议，不能证明房屋所有权人与被上诉人已解除房屋租赁合同，双方的合同还在履行中。二审查明事实与一审相同。二审补充查明如下事实：2013年6月27日双方就租金标准进行协商。双方在合同履行过程中，上诉人曾通过被上诉人杨君华丈夫曾宪康xxxx银行卡转账支付租金，该银行卡一直在正常使用。诉争的九江市大中路xxx号房屋由九江市工艺美术工业公司出租给被上诉人杨君华使用，杨君华将该房屋转租给上诉人喻明。本院认为，上诉人、被上诉人间签订的《租赁合同》是双方平等协商的结果，合法有效，对双方均有约束力。上诉人未按合同约定的时间交付租金，双方约定的解除合同的条件成就，被上诉人可以要求解除双方的租赁合同。上诉人喻明主张被上诉人拒收房租，导致上诉人无法履行缴纳房租的义务，应就该主张举证。上诉人提交的6月27日谈话录音内容被上诉人予以否认，且无上诉人向被上诉人缴纳租金而被上诉人拒收的内容，上诉人关于被上诉人拒收租金的主张证据不足。从上诉人提交的转账凭证来看，被上诉人收取租金的银行卡正常使用，上诉人除现金方式外还可以通过银行转账的方式向被上诉人支付租金，上诉人关于被上诉人拒收租金的上诉意见证据不足，上诉人为此应承担相应的违约责任。上诉人提出案外人九江市工艺美术工业公司已书面通知被上诉人杨君华解除九江市大中路605号房屋的租赁合同，但上诉人并无证据证实案外人九江市工艺美术工业公司与被上诉人之间的租赁合同已终止履行，故被上诉人仍然有权依据其与上诉人之间的合同向上诉人主张权利。关于被上诉人是否违反其与九江市工艺美术工业公司签订租赁合同的约定，是否应对此承担违约责任以及如何承担违约责任不属本案审理的范围。综上，原判基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。同时，上诉人、被上诉人签订的《租赁合同》第七条约定的信誉风险金性质上属于双方约定的违约金。上诉人支付租金违反合同约定，合同约定的信誉风险金按约定应归被上诉人所有。被上诉人在一审中提出的“被告缴纳的信誉风险金归原告所有”的诉讼请求，有事实与法律依据，应予支持。原审判决对该信誉风险金进行了审理和认定，但未在判决主文中作出处理，应予补正。上诉人喻明的上诉理由无事实与法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四第一款之规定，判决如下：一、维持九江市浔阳区人民法院（2013）浔民一初字第1131号民事判决；二、上诉人喻明签订《租赁合同》时缴纳的信誉风险金20000元归被上诉人杨君华所有。案件诉讼费4818元由上诉人喻明负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈景华审 判 员 邱俊华代理审判员 周和良二〇一四年一月二十一日书 记 员 尹江平 搜索“”