（2013）泰民初字第0995号
裁判日期: 2014-01-21
公开日期: 2014-09-18
案件名称
曹爱华与李海萍、王晓霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰兴市人民法院
所属地区
泰兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹某某,李某某,王某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2013）泰民初字第0995号原告曹某某，女，汉族，1960年4月12日生。委托代理人房正林，江苏有方律师事务所律师。被告李某某，女，汉族，1973年9月13日生。第三人王某某，女，汉族，1978年9月19日生。原告曹某某与被告李某某、第三人王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹某某的委托代理人房正林到庭参加诉讼；被告李某某经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，无正当理由未到庭应诉；第三人王某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告曹某某诉称，2008年7月22日，被告李某某因经营需要向原告租赁泰兴市某小区1幢170-4室（曾临时使用泰兴镇鼓楼东路某小区1幢103室、109室）门面房使用，双方签订房屋租赁合同约定：房屋年租金30000元，租期自2008年8月1日至2016年7月31日。每年租金提前10日支付。同时约定：租赁期内，被告如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，应征得原告同意。双方约定了违约金为10万元。今年7月25日，原告得知被告未按约履行，擅自将原告的房屋转租给他人，先后转租给徐某某和第三人王某某。被告的行为已构成根本违约，符合解除合同的条件，并应当承担违约责任。请求判令解除原被告于2008年7月22日签订的房屋租赁合同，被告和第三人返还位于泰兴市某小区1幢170-4室房屋；被告李某某给付原告违约金10万元（因租金已给付至2014年7月31日，故要求被告给付自2013年8月1日至判决解除合同之日的租金，余款作为违约金，不足部分由被告在10万元内补足）；本案诉讼费用由被告负担。第三人王某某庭后述称，我与李某某是合作关系，因李某某在外欠债，就由我来经营，现找不到李某某，也就无法提供合作合同。我承租了泰兴市某小区1幢170-2、170-3号房屋，并与房主重新签订了房屋租赁合同；当时李某某讲曹某某在国外，所以没有与曹某某重新签订房屋租赁合同。本来我不知道泰兴市某小区门面房170-4号房主是谁，但今年的房租3万元是我缴的。今年8月，曹某某知道我在她的房屋中经营后，即到我店里闹事，并讲与李某某的合同终止后才可与我重新签订合同。第三人王某某提供了2013年7月14日将房租30000元存至余某某中国农业银行账户的存款业务回单。经审理查明，原告曹某某系泰兴市济川街道某小区门面房170-4室（曾临时编号为：泰兴市某小区1幢103#店面房、泰兴市某小区1幢109#店面房）所有权人之一，该房屋另一共有权人徐某某系曹某某之夫，徐某某明确表示其对泰兴市济川街道某小区门面房170-4室房屋出租所享有的权益归曹某某享有。2008年7月22日，原告曹某某（以下简称甲方）、被告李某某（以下简称乙方）、物业管理方（以下简称丙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰兴市某小区1幢103号店面房出租给乙方使用，租金为30000元，租期自2008年8月1日至2016年7月31日，租金按年结算，乙方于每年前10日交付原告。乙方保证房屋租赁期内如需对房屋进行改造装修或增扩设备，应征得甲、丙方同意，费用由乙方自理；如需转租给第三人使用或与第三人互换房屋使用，事前应征得甲方同意并与甲方一起陪同新承租人到丙方签订新的房屋租赁合同。任何一方未能履行本合同规定条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。在合同期内如一方违约则赔偿另一方违约金100000元。合同签订后，原告曹某某将房屋交被告李某某经营，2013年7月31日之前的房租由李某某交付原告。2013年7月14日，第三人王某某将2013年8月1日至2014年7月31日的租金30000元存入余某某的中国农业银行账户中，原告认可收到该笔房租。2013年7月，原告曹某某得知被告李某某已将房屋转租给第三人王某某经营，遂于2013年8月2日诉至本院。另查明，第三人王某某系泰兴市镇海轩酒店业主，其在工商部门登记的经营场所为泰兴市某小区1幢170-2、3室，原告位于泰兴市济川街道某小区门面房170-4室现由第三人王某某使用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告曹某某与被告李某某于2008年7月22日签订的《房屋租赁合同》并不违反法律强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按约履行。现被告李某某未经出租人曹某某同意擅自将房屋转租给第三人王某某经营，根据原被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告有权解除合同。第三人王某某是原告房屋的实际使用者，故原被告解除租赁合同后，第三人王某某应当将原告的房屋予以返还。由于2013年8月1日至2014年7月31日的租金30000元由第三人王某某给付，故租金应当按30000元／年的标准给付至第三人王某某实际搬出之日止，余款原告应当退还王某某。被告李某某未经原告曹某某同意即将房屋转租给第三人王某某，已经违约，故应当承担违约责任。由于原被告在《房屋租赁合同》中约定的违约金100000元明显过高，应作适当调整，以不超过实际损失的30%为宜，考虑原被告约定年租金为30000元，且第三人王某某已经给付至2014年7月31日的租金，根据原被告约定的合同履行期，尚有两年的租期无法履行，故违约金以18000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹某某与被告李某某于2008年7月22日签订的《房屋租赁合同》。二、被告李某某、第三人王某某将泰兴市济川街道某小区门面房170-4室房屋交还原告曹某某；第三人王某某以30000元／年的标准给付自2013年8月1日至实际迁出之日的租金（如租金不足30000元，则原告应当将30000元扣除应付租金后的余款退还王某某；如租金超出30000元，则王某某应当将应付租金扣除30000元后给付原告）。三、被告李某某给付原告曹某某违约金18000元。上述二、三两项于本判决生效后二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，公告费520元，合计人民币2900元，原告曹某某负担1886元，被告李某某负担1014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长 张翠华审 判 员 殷月蔚人民陪审员 薛 花二〇一四年一月二十一日书 记 员 颜海燕 关注公众号“”