（2013）岩民初字第189号

裁判日期: 2014-01-21

公开日期: 2014-03-03

案件名称

陈葵生与福州金纬房地产销售限公司、福建省老区房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

福建省龙岩市中级人民法院

所属地区

福建省龙岩市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈葵生,福州金纬房地产销售策划有限公司,福建省老区房地产开发有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第四百零二条

全文

福建省龙岩市中级人民法院民事判决书（2013）岩民初字第189号原告陈葵生，男，1966年6月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人黄仙，国浩律师（福州）事务所律师。被告福州金纬房地产销售策划有限公司，住所地福州市台江区群众路1号永辉花园二层2B商场。法定代表人王翠峰，总经理。委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。被告福建省老区房地产开发有限公司，住所地武平县平川镇平川路220-10号，组织机构代码68088594-8。法定代表人陈亚平，总经理。委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。原告陈葵生诉被告福州金纬房地产销售策划有限公司、福建省老区房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告陈葵生的委托代理人黄仙，被告福州金纬房地产销售策划有限公司（以下简称金纬公司）、福建省老区房地产开发有限公司（以下简称老区房产公司）的共同委托代理人黄民康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈葵生诉称，2011年9月18日，原告与被告金纬公司签订《预约签订商品房买卖合同协议书》，约定“原告选择被告开发的座落于武平县沿河西路28号宏祥华都小区A6号楼20层2001-2006、2008-2013单元的房产，双方约定上述商品房单价为每平方米伍仟柒佰玖拾伍元整，总价为叁佰壹拾陆万玖仟陆佰玖拾壹元整。届时原告在接到被告金纬公司的通知后若不履行签订《商品房买卖合同》并办理相关手续的，视为原告自动放弃预约”。被告老区房产公司系讼争房产的开发商，其同时作为担保方在《预约签订商品房买卖合同协议书》上签章。因原告于2011年9月16日已按照被告金纬公司的指示先支付了购房款100万元，被告金纬公司在签订协议之时向原告出具了300万元购房款的《收款收据》，2011年9月20日，原告依约支付了200万元的余款。但经多次催促，历时一年多，被告仍未取得上述房产的预售许可证，因此，原告决定行使放弃预约的权利，解除《预约签订商品房买卖合同协议书》，并要求两被告返还原告已支付的购房款。而且根据最高人民法院司法解释，未取得预售许可证的，预售合同无效。在商品房预售合同或商品房买卖合同未订立或者无法生效之时，两被告无权收取原告的购房款，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与两被告于2011年9月18日签订的关于认购“武平县沿河西路28号宏祥华都小区A6号楼20层2001-2006、2008-2013单元的房产”的《预约签订商品房买卖合同协议书》；2、两被告立即返还原告交付的购房款300万元并支付利息（利息按人民银行同类同期贷款利率支付至两被告返还全部购房款之日止，自2011年9月21日起暂计至2013年8月27日利息为365903.33元）；3、诉讼费用由两被告承担。被告金纬公司、老区房产公司答辩称，1、原告在起诉中主张预约签订商品房的买卖合同协议书是预售合同，是错误的，该合同应当是预约签订商品房的买卖协议，只是商品房预售合同的前置约定。该协议书是无效的协议，正如原告所说，确实没有取得商品房预售许可证。预约方为金纬公司，金纬公司并不具备预约的资格，因为该房产并不是由金纬公司去开发的，该协议书原告明显是知道的，因为协议书第一条就已经明确“乙方在签订本协议前确认其告知商品房的真实情况，不存在任何的隐瞒情形”。答辩人只是该合同的销售代理商，不具备签订预约协议的资格，更不具备收取预约款的资格，该事实原告是清楚的。合同不是预售合同，合同第2点已经约定“签订该预约合同享有买卖合同的优先权”，该买卖合同应当是由原告与老区房产公司签订。金纬公司在预约过程中只是老区房产公司对预约签订楼盘的一个代理行为。因此原告把金纬公司作为第一被告显然没有法律依据。2、预约签订商品房买卖合同协议书并没有实际履行。从原告举证看，其提供了收款收据和汇款凭证，从汇款的情况看，收款人并不是合同名义上的主体即金纬公司，而是将款项汇入陈亚平的个人账户。因此，这300万元不是基于协议书而支付的，而是支付了与本案无关的款项，协议书中也没有任何付款金额、期限的约定。因此原告的举证不能证明300万元与本案有关。另外，这300万元也不是原告陈葵生支付的，而是由陈苏敏支付的。陈苏敏并没有作出说明，说明这300万元是替谁支付，为何支付。从原告的举证看，陈苏敏汇入陈亚平的账户一共900万，其中的600万元分4个案件已经在龙岩中院审结，这一笔900万元的凭证也是另案中答辩人提交的证据，当初陈苏敏在庭审时表述是“600万元支付本案（4个案件）款项”，另外300万元并没有说明用途。而4个案件的合同价款远远超出900万元，所以本案的300万元应当是陈苏敏要付给老区房产公司或者与老区房产公司关联的海富公司的款项。在2012年鼓楼区法院有过3份商品房买卖合同纠纷调解书，是在陈苏敏300万元汇款后发生的，分别是陈苏敏、陈苏敏老公董栋以及本案原告陈葵生的调解书，这3份调解书的总价款是445.08万元，所以本案300万元实际上是支付这3份调解书的款项。3、关于合同、协议书、收款收据的由来及真实性问题，该3份材料都是空白提供给陈亚平的融资人郑建维，从时间上看，协议书和收款收据、乙方名字处都是手写填加的，从原告的汇款凭证看，第一笔汇款是在9月16日100万元，如果9月16日就已经付款，那么在9月18日的《收据》及《协议》也应当是打陈葵生的名字。所以该协议书、收款收据是事先给了郑建维。请求依法驳回原告的诉请。在本院审理过程中，原告在举证期限内向本院提供以下证据：1、《预约签订商品房买卖合同协议书》一份，证明2011年9月18日，原告陈葵生与被告金纬公司签订《预约签订商品房买卖合同协议书》，协议书约定原告选择被告开发的宏祥华都小区的房产总价为3169691元。届时原告在接到金纬公司的通知后若不履行签订《商品房买卖合同》并办理相关手续的，视为原告自动放弃预约。被告老区房产公司系该房产的开发商，其同时作为金纬公司的担保方在《预约签订商品房买卖合同协议书》上签字。2、工商银行的《转账凭证》一份，证明：原告根据金纬公司的指示将预约协议中约定的300万元，从陈苏敏的账户分别于2011年9月16日、9月20日各汇款100万元、200万元到被告法定代表人陈亚平的账户。3、《收款收据》一份，证明被告金纬公司于2011年9月18日向原告出具了确认收取上述房产购房款300万元的收款收据，并且明确了付款人是陈葵生，金纬公司法定代表人王翠峰在收款收据上亲自签字确认。4、武平县人民法院（2013）武民初字第1968号《判决书》一份，该判决书的案件基本与本案类似，提交法庭参考。被告金纬公司、老区房产公司在举证期限内向本院提供：福州市鼓楼区人民法院《民事调解书》3份以及陈苏敏的建设银行的《转账明细》，证明这300万元是支付鼓楼区人民法院3个调解案件的445.08万元的购房款。被告金纬公司、老区房产公司质证认为，对原告提供的证据1的真实性有异议，该协议书中的“陈葵生”签字是事后填写的，被告与陈葵生之间并没有发生任何预约协议。该协议书只是预约总价款是316万元，预约签订后陈葵生并未按协议及收款收据的款项支付给金纬公司，所以可以明显看出该协议书虚假。对证据2的真实性没有意见，但是对证明对象有异议，这300万元与本案无关。因为是由陈苏敏支付的，并且是支付另外的购房款。对证据3的真实性有意见，首先收款收据中陈葵生的名字是事后填写下去的，这份收款收据是在9月18日出具的，但是当时实际上并没有收到300万元，所以该收据不真实。庭审后原告陈葵生又提供了陈苏敏的情况说明一份，证明陈苏敏于2011年9月16日、2011年9月20日通过中国工商银行福州鼓山支行卡号为622081402000993190账户向陈亚平账户4340621820072860转账的100万元、200万元，系陈葵生指示其支付，用于购买武平县沿河西路28号宏祥华都小区A6号楼20层2001-2006、2008-2013单元房产的购房款。对此被告金纬公司及老区房产公司质证认为，该情况说明的真实性和关联性存疑，原告陈葵生与陈苏敏是叔叔与侄女关系，两人存在利害关系，真实性无法确定，而被告提供的证据福州市鼓楼区人民法院3份《民事调解书》（陈葵生、陈苏敏及陈苏敏的老公董栋）总购房款400万元，该300万元系支付该调解书的购房款，原告未向法院提供该调解书的购房款的付款凭证，因此该300万元不能证明是支付陈葵生本案的购房款。原告陈葵生对被告金纬公司、老区房产公司提供的福州市鼓楼区人民法院《民事调解书》3份的真实性无异议，但认为与本案无关联，因为陈苏敏在庭审时并没有对这300万元进行陈述，而且从3份调解书的数额来看，与本案支付的100万、200万元，完全不能吻合，不能认为与本案的转款有关联。另外，3份调解书都是2009年2月3日签订的，合同当中是明确约定合同签订当日一次性付款，付款的数额与本案支付的时间也不一致。调解书不能作为认定事实的依据，陈苏敏在庭审过程中的如何陈述，金纬公司未举证证明，所以该调解书与本案的商品房预约协议没有任何关联。而转账凭证与原告提供的一致，无异议。本院经审查认为，原告提供的证据1、2、3及陈苏敏出具的情况说明均真实合法与本案有关联，且证据之间能够相互印证，可作为本案的定案依据。原告提供的证据4，原告只是提供作为参考，本案不予审查。而被告提供的证据福州市鼓楼区人民法院3份《民事调解书》，虽真实、合法，但所涉款项在时间上有差距、且数额不同，故无法证明本案中陈苏敏汇款的300万元是支付鼓楼区人民法院3个调解案件的445.08万元的购房款，该3份《民事调解书》与本案无关联，不作为本案的定案依据；而被告提供的陈苏敏的汇款凭证，与原告提供的证据2相同，与本案有关联，可作为本案的定案依据。以上认定的证据可以证明以下事实：2011年9月18日，原告与被告金纬公司签订《预约签订商品房买卖合同协议书》一份，约定“原告选择被告开发的座落于武平县沿河西路28号宏祥华都小区A6号楼20层2001-2006、2008-2013单元的房产，双方约定上述商品房单价为每平方米5795元整，总价为3169691元整。届时原告在接到被告金纬公司的通知后若不履行签订《商品房买卖合同》并办理相关手续的，视为原告自动放弃预约”。被告老区房产公司系讼争房产的开发商，其同时作为担保方在《预约签订商品房买卖合同协议书》上签章。被告金纬公司在签订协议之时向原告出具了300万元购房款的《收款收据》。按照被告金纬公司的指示，原告陈葵生通过其侄女陈苏敏账户分别于2011年9月16日、2011年9月20日向老区房产公司的法定代表人陈亚平账户转入购房款100万元、200万元。但此后被告一直未取得上述房产的预售许可证。原告认为，根据最高人民法院司法解释，未取得预售许可证的，预售合同无效。在商品房预售合同或商品房买卖合同未订立或者无法生效之时，两被告无权收取原告的购房款，故诉至法院，请求判如所请。另查明，被告金纬公司是“宏祥华都”商品房的销售代理商，现宏祥华都小区A6号楼尚未开工建设。在审理期间，本院向原告释明，被告金纬公司与被告老区房产公司是代理与被代理关系，并征询原告陈葵生是否变更诉讼请求，原告陈葵生表示若委托代理关系成立，可变更诉讼请求为要求被告老区房产公司返还购房款及利息。本院认为，原告与被告金纬公司于2011年9月18日签订的《预约签订商品房买卖合同协议书》中约定，双方在一定期限内签订被告老区房产公司开发的座落于武平县沿河西路28号宏祥华都小区6号楼商品房买卖合同的协议，从该约定的内容看出，《预约签订商品房买卖合同协议书》属商品房预约合同，其与商品房预售合同性质不同，故原告主张被告在未取得武平县沿河西路28号宏祥华都小区商品房预售许可证，《预约签订商品房买卖合同协议书》无效，缺乏依据，本院不予支持。原告与被告金纬公司签订《预约签订商品房买卖合同协议书》是各方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并具有法律效力，各方理应按约履行。被告金纬公司系被告老区房产公司“宏祥华都”商品房的销售代理商，双方是委托代理关系，被告老区房产公司是委托人，被告金纬公司是受委托人，对此原告也是明知的，故被告老区房产公司应对被告金纬公司的代理行为承担民事责任。《预约签订商品房买卖合同协议书》签订前后，原告陈葵生已向被告老区房产公司的法定代表人陈亚平账户转入购房款300万元，被告金纬公司也用《收款收据》形式确认收到了该笔购房款，俩被告之间是委托代理关系，故原告陈葵生向委托人的被告老区房产公司的法定代表人陈亚平的账户汇入款项，属适约履行，被告认为原告未按约向合同主体被告金纬公司履行，缺乏依据，本院不予支持。但时至今日，被告老区房产公司所开发的宏祥华都小区6号楼商品房尚未开工建设，致使协议书无法履行，对此被告老区房产公司存在一定的过错，现原告要求解除《预约签订商品房买卖合同协议书》，被告也没有异议，故该诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告老区房产公司返还购房款300万元并支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，本院予以支持。被告金纬公司系被告老区房产公司“宏祥华都”商品房的销售代理商，且在该代理行为中不存在过错，其在本案中不应承担责任，诉讼中，经本院释明，原告陈葵生表示变更诉讼请求为“要求被告老区房产公司返还购房款及利息”，本院予以准许。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第二项、第九十七条、第四百零二条的规定，判决如下：一、解除原告陈葵生与被告福州金纬房地产销售策划有限公司、福建省老区房地产开发有限公司于2011年9月18日签订的《预约签订商品房买卖合同协议书》；二、被告福建省老区房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈葵生购房款300万元，并支付该款自2011年9月21日起至本判决确定的履行期限止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33727元，由被告福建省老区房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审　判　长　许　培　清代理审判员　赖　其　荣人民陪审员　王　水　源二〇一四年一月二十一日书　记　员　刘羽芬（代）附主要法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民法通则》第六十三条【代理及其适用范围】公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注微信公众号“”