（2013）金民二初字第3391号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2015-06-27
案件名称
吴永军与陈昆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴永军,陈昆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民二初字第3391号原告吴永军（反诉被告）。委托代理人郑华俊，河南舒展律师事务所律师。被告陈昆（反诉原告）。委托代理人邹东锋，河南九泰律师事务所律师。原告吴永军诉被告陈昆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，被告于2013年7月15日提起反诉，后本院依法组成合议庭，于2013年7月18日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告吴永军及委托代理人郑华俊，被告陈昆的委托代理人邹东锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月18日，原、被告通过郑州市房地产经济有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于郑州市金水区凤鸣路1号院××××××的房屋以735000元的价格售与原告。合同第四条2约定“被告、原告双方约定于2013年4月18日前办理该房屋的过户／贷款手续，双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，将按本合同第六条第六款的约定追究其违约责任”，合同第六条第六款甲约定“如被告、原告任何一方拒绝履行合同，或发生本条1、2、3、4、5的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”。原告根据合同去办理房屋过户手续，可被告不配合办理相关手续，后原告在银行按揭贷款审批通过，被告仍拒绝办理过户手续，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。被告不按照《房屋买卖合同》约定办理房屋过户手续，已经构成违约，被告应当配合原告办理过户手续并承担合同所约定的违约责任，故原告依法起诉至法院，请求：1、判决被告继续履行《房屋买卖合同》，被告配合办理房屋过户；2、判决被告赔偿原告违约金73500元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告所诉事实不正确，涉案的房产交易无法达成，是原告没有按照合同约定期限完成贷款审批，没有按照合同约定期限将首付款交付至房管局监管账户，造成交易失败，是原告违约所致。二、我方确认与原告严重违约后，依据合同所赋予的解约权利，决定不再将房屋销售给原告。这个决定事先告知中介。中介在收到通知后，已将收取的房屋钥匙交还给我方。之所以没有提前通知原告，是因为原被告的交易行为完全是由中介居间传递的，中介为了避免原被告私下交易，双方不知道彼此联系方式。三、销售房屋是被告的民事权利，在房屋销售未实际完成前，被告有权利拒绝交易，如果这种拒绝存在不当性，那么应该承担的是违约责任，不存在强制交易的情况。综上所述，我们请求法院驳回原告诉请。被告反诉称：2013年3月18日，被告陈昆与原告吴永军通过中介人郑州市正天房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于郑州市金水区凤鸣路1号院××××××号的房屋以人民币735000元的价格出售给原告。《房屋买卖合同》第四条约定：1、被告、原告双方约定于2013年4月18日前办理该房屋的过户／贷款手续，双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，将按本合同第六条第六款的约定追究其违约责任；2、原告于2013年3月18日向中介交付购房定金人民币2万元，其余首付款人民币255000元于过户当日前交于房管局资金监管账户，剩余房款人民币46万元整由原告向银行贷款后交于房管局资金监管账户。《房屋买卖合同》第六条第3项约定：若原告未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过十日，视其违约，被告有权解除合同，另行出售该房屋。然而合同约定的过户截止日期2013年4月18日届满后十日内，原告作为买受方，除向中介公司交纳2万元定金外，未履行将其他首付款及贷款交于房管局资金监管账户的合同义务，其行为已经构成严重违约。针对原告的违约行为，被告多次向中介公司表示解除合同、终止交易，但中介公司收到通知后仅将房屋钥匙退还，至今未将房产证、契证、维修基金发票及被告身份证退还。原告违约在先，依据《房屋买卖合同》第六条第3项和第6项的约定，我方有权单方解除《房屋买卖合同》并索要违约金。故被告依法提起反诉，请求：1、依法判令原告吴永军向被告陈昆支付违约金人民币73500元整；2、依法解除原、被告于2013年3月18日签订的《房屋买卖合同》；3、案件的反诉费用由原告吴永军承担。针对被告的反诉，原告辩称：一、被告反诉事实不正确，根据合同规定被告应当先过户然后原告将剩余首付款交予房管局资金监管账户。原告按照合同约定将办理贷款手续和材料交给中介，贷款审批没下来不是原告的原因，原告不存在违约。二、被告单方面解除合同只是通知中介，没有通知原告，原告对于被告的单方面解约不认可，被告应当承担违约责任。三、根据房屋买卖合同规定，被告将房屋售予原告是被告的义务，被告应当履行过户义务，继续履行合同。综上所述，应驳回被告的反诉请求。为支持其本诉请求和反诉答辩意见，原告向法庭提交证据如下：1、《房屋买卖合同》两份（第一联、第二联）。2、《中华人民共和国税收通用完税证》一份；3、《销售不动产统一发票》三份；4、《情况说明》一份；5、《河南九泰律师事务所律师函》一份；6、《无婚姻记录证明》两份；7、火车票、行程单、登机牌。8、证人代某的证言；9、《房屋买卖合同》一份（第四联）；10、2013年4月17日公证书一份。为支持其本诉答辩意见和反诉请求，被告向法庭提交证据如下：1、2013年3月18日《房屋买卖合同》一份（第三联）。2、2013年3月18日产权证收条一份、2013年3月18日契证、维修基金发票、身份证收条一份。3、2013年7月17日网页公证书一份。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据2、3、5、6、7真实性无异议。但是不认同其证明目的。对证据1有异议，证据1的部分内容有涂改，与我方持有的房屋买卖合同不一致，涂改部分主要指合同第四条关于剩余首付款交付时间的约定，对方证据中将“于过户当日前”的“前”字划掉。这种改动不符合法律规定，因为打印文本更改应由当事人对改动部分按指印确认。双方在当时交易时约定在2013年4月18日前完成过户手续，即便按照原告所持合同，也应在2013年4月18日前完成交付，但其没有按时交付，原告把逾期交付解释为贷款未审批，但审批完成与否不是本合同延期交付条件，也不是免责条款，这与我方无关。对证据4有异议，内容不属实。我方已在2013年5月14日之前通知中介终止交易解除合同并要回钥匙，那天去中介处事是为了要回其余相关凭证。中介立场不客观，与本案有利害关系，不能作为证人。对证据8证人代某本人的身份无异议，对证人说“我们没有改动过合同”等主观认定的语言不认可，我方当事人在合同改动处没有按指印确认，其该合同一、二联与四联改动处起落笔位置不同，我方所持合同中没有改动痕迹，中介公司与本案有利害关系，不应作为本案证人。对证据9合同第四联的真实性不认可。证据10是我方所做的关于委托陈昆丈夫郭耀森代办房屋过户事宜的，与原告所说的贷款审批没有关系。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性有异议，该证据显示的内容不清晰，无法证明其证明目的。对证据2无异议。证据3与本案无关。根据双方当事人的质证意见，本院全面、客观审核证据并综合全案后认证如下：对原告提交的证据1、2、3、5、6、9、10和被告提交的证据1、2、3的真实性均予以采信。依据原、被告诉辩意见、质证意见及双方当事人陈述，本院对本案事实确认如下：2013年3月18日，原告吴永军、被告陈昆与郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）分别作为买受方、出卖方和中介方共同签订《房屋买卖合同》一式四份，主要约定：被告将其所有的位于金水区凤鸣路1号院××××××号的房屋以735000元的价格售与原告；原告以商业按揭贷款的方式交付房款，原告于2013年3月18日向中介交付购房定金20000元，剩余首付款255000元于过户当日交于房管局资金监管账户，剩余房款460000元由原告向银行贷款后交于房管局资金监管账户（原告申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，原告应在该房屋立契过户之前一次清补足）；原、被告双方在本合同签署后3日内将办理该房屋过户／贷款的全部手续及材料全部交于中介方正天公司，原、被告双方约定于2013年4月18日前办理该房屋的过户／贷款手续，双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，将按本合同第六条第6款的约定追究违约责任；若原告未能依据合同约定交付房款，超过十日，视其违约，被告有权解除合同，另行出售该房屋；被告有义务配合原告的贷款手续，以便原告贷款手续的顺利办理，原告须按照约定按时到指定银行办理贷款抵押手续，否则贷款延期责任由原告承担；如原、被告任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿（合同第六条第6款）；本合同经原、被告、中介方三方签字盖章后生效，一式四份，原、被告、中介方三方各执一份，存根一份。合同签订当天，原告即按照合同约定向中介方交付了购房定金20000元。2013年3月20日，原告缴纳了房屋过户有关的营业税、个人所得税等税款33804.55元。截至2013年4月18日，因房屋贷款审批手续未能完成，原、被告双方未就该房屋办理过户手续，原告亦未将房屋首付款255000元交于房管局资金监管账户。2013年6月3日，被告通过其律师向原告发出律师函，通知原告解除2013年3月18日原、被告及正天公司签订的《房屋买卖合同》。本案在审理过程中，原告提交的三份《房屋买卖合同》（即第一联、第二联、第四联）第四条第（2）项“剩余首付款人民币255000元于过户当日前交于房管局资金监管账户”中“过户当日前”的“前”字均被划掉，而被告提交的《房屋买卖合同》（第三联）第四条第（2）项中“过户当日前”的“前”字未显示划掉。本院认为，原、被告及正天公司签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，真实有效。《房屋买卖合同》约定原、被告双方应积极配合于2013年4月18日前办理房屋的过户／贷款手续，如任何一方不按约定配合，视其违约，本案中，原、被告双方均未出现不按约定配合办理过户／贷款手续的行为。而由于原、被告双方以外的原因，房屋贷款手续未在2013年4月18日前办理完成，对此责任应由合同哪一方承担，原、被告双方并未进行约定，故本案中，因房屋贷款手续未完成，被告未在2013年4月18日前办理房屋过户手续的行为不构成违约，而原告因此未将剩余首付款255000元于过户当日交于房管局资金监管账户的行为亦不构成违约。原告主张被告未按照合同约定办理房屋过户手续，要求赔偿违约金73500元的诉讼请求，本院不予支持。被告提出反诉称原告未按合同约定于2013年4月18日过户当日前将剩余首付款255000元交于房管局资金监管账户，且超过十日仍未交纳，要求解除合同并由原告赔偿被告违约金73500元，但原告提交的三份《房屋买卖合同》均显示原、被告双方约定原告应将剩余首付款255000元于过户当日交于房管局资金监管账户，合同相应条款中“过户当日前”的“前”字均被划掉，而被告提交的《房屋买卖合同》手填部分的内容均不清晰，无法确定“过户当日前”的“前”字是否被划掉，因此本院认为，原、被告双方约定原告应将剩余首付款255000元于过户当日交于房管局资金监管账户。被告未在2013年4月18日前办理房屋过户手续，原告因此未将剩余首付款255000元于过户当日交于房管局资金监管账户的行为不构成违约。故被告反诉主张原告未按合同约定于2013年4月18日过户当日前将剩余首付款255000元交于房管局资金监管账户，要求赔偿违约金73500元的反诉请求，本院不予支持。但在本案中，被告已通知原告解除合同。原告辩称被告解除合同的通知未送达原告，但原告在庭审中将被告解除合同的律师函作为证据提交，证明被告解除合同的通知已到达原告。由于原、被告双方均未提供证据证明解除合同通知到达原告的时间，本院以原告提交该律师函的庭审当日即2013年7月18日为《房屋买卖合同》解除之日。因原告未在解除合同的通知到达之日起三个月内向法院起诉要求确认解除合同的效力，故该合同已于2013年7月18日解除。被告要求依法解除《房屋买卖合同》的反诉请求，不属于法院审理事项。原告要求被告继续履行《房屋买卖合同》，配合原告办理房屋过户的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告吴永军的诉讼请求。二、驳回被告陈昆关于要求原告吴永军赔偿违约金73500元的反诉请求。案件受理费1738元，由原告吴永军负担。反诉费1638元，由被告陈昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 余 滢人民陪审员 徐宝云人民陪审员 刘 玲二〇一四年一月二十日代理书记员 张 扉 微信公众号“”