（2013）渝一中法民终字第05325号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-08-14
案件名称
重庆蓝峰物业管理有限公司与重庆蓝峰物业管理有限公司,杨玲等物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆蓝峰物业管理有限公司,杨玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第05325号上诉人（原审原告）重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，组织机构代码78421664-2。法定代表人蓝立超，总经理。上诉人（原审被告）杨玲。委托代理人仲宇，上海中建中汇（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司与上诉人杨玲物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年8月6日作出（2012）渝北法民初字第09488号民事判决。上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司、上诉人杨玲对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2013年12月3日进行了询问。上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司的法定代表人蓝立超、上诉人杨玲的委托代理人仲宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2004年，位于重庆市北部新区经开园金开大道1331号“万兴家园”小区的开发商重庆龙脊置业发展有限公司作为甲方，重庆市万木物业管理有限公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：第一条物业基本情况：物业名称龙脊·万家园；物业类型商住楼；座落位置北部新区经开园鸳鸯湖北区5号地块；建筑面积46331平方米。第九条停车场收费分别采取以下方式：……2停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位200元／个·月、车库车位300元／个·月的标准交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位10元／个·月、车库车位20元／个·月的标准提取停车管理服务费。3停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用权人应按露天车位／元／个·月、车库车位／元／个·月的标准交纳停车管理服务费。第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。合同附件一：物业构成明细类型：车库；套数（单元）数：149个。2004年11月，重庆龙脊置业发展有限公司将《前期物业服务合同》报重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局备案。其备案申请载明情况如下：项目名称龙脊·万兴家园；物业类型商住；座落地点重庆市北部新区1313-1号地块；物业管理服务费标准（元／月·平方米）：0.7元。2008年12月，重庆市万木物业管理有限公司终止对“万兴家园”小区的物业服务，并撤出小区。之后，原告蓝峰物业公司受小区业主代表的委托，向小区业主征求是否同意选聘原告对小区进行物业服务的意见，《关于重庆市渝北区万兴家园小区选聘重庆蓝峰物业管理有限公司的会签表》上载明：“重庆蓝峰物业管理有限公司受万兴家园小区业主代表的委托现就该小区物业管理服务收费标准：电梯住宅按建筑面积0.7元／㎡、无电梯住宅按建筑面积0.45元／㎡、商业用房（含门面、车库、写字楼等）按建筑面积1元／㎡；水电公摊费6元／月·户。由业主每月20-25日在物管室缴纳相关费用和按《重庆市物业管理条例》第86条执行。服务内容及标准：安全设二个岗位，24小时设维修工兼巡逻岗；清洁垃圾日产日清、白天保洁、无污染、美观整洁；绿化定期除草、施肥、修枝，使各类花草苗木完好；工程保障正常运行，大、中修按照国家《大修基金管理办法》执行；每年征询业主意见一次，使业主或物业使用人满意率50%以上。以前债权债务与蓝峰公司无关。其他事项另约定。同意选聘重庆蓝峰物业管理有限公司于2009年1月23日起进入万兴家园小区进行物业管理服务的业主请在下表签字”。该小区的大部分业主在表上签名，被告杨玲未在该表上签字，但被告杨玲认为大部分业主在表上签名，不能证明被告同意原告对小区进行物业服务的事实。原告蓝峰物业公司从2009年1月23日起开始对“万兴家园”小区提供物业服务。原告蓝峰物业公司在对小区提供物业服务过程中，发现消防、围墙等设施不能正常运行，需要动用大修基金，经重庆市渝北区鸳鸯街道办事处、重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区居民委员会同意，于2009年12月4日提出《关于万兴家园小区消防等设施整改方案》，向小区业主征求意见，其整改方案载明：“由于万兴家园于2009年12月20日（实际为2008年12月20日）前期物业管理公司无固（故）撤出该小区。至2009年1月23日在征得该小区书面双过半（户数、面积）签名，经区房管局、鸳鸯街道和社区认可后当日重庆蓝峰物业管理有限公司进驻小区物业服务至今。进场只对电梯、路灯、配电和公共用电表止数进行交接（其它设施设备和档案资料等至今前期物管公司没有来交接）。交接发现电梯一部坏不能运行，庭园路灯大部分损坏。本公司当场交接验收发现消防、监控、门禁（非可视对讲）、道闸、围墙等设施设备损坏和化粪池及主排水管道堵塞等不能正常运行，当时在场有区房管局、鸳鸯街道、社区和本小区业主代表等见证现状。……备注：1以上整改仅含住宅部分、消防控制中心、水泵房消防设施整改，按消防部门及甲方要求：（1商业部分暂时不修；2对发电机房消防不修；3防排烟风机不修；4火灾探测器不修）；2所有的消防管网是否正常保压不在此次整改之内；3因为商业用房、各门面、车库、发电机房不在此次整改之内”。重庆市渝北区鸳鸯街道办事处、重庆市渝北区鸳鸯街道丹鹤社区居民委员会在该整改方案上加盖印章。原告蓝峰物业公司提出整改方案后，对小区的化粪池进行了清掏等工作。2009年7月24日，原告蓝峰物业公司与案外人重庆三通管道疏通队签订了《关于清掏化粪池的协议》，协议约定：“甲方物业服务区域指定管理处的化粪池及相关管道、池井的清理疏通，包括清淘出来的粪渣、泥沙、污物的清运。协议期限：自2009年7月24日至2010年1月31日止，先试定半年，双方合作愉快、配合良好，可到期续签协议。一年之内的清淘费用为1800元整，大写壹仟捌佰元整，清淘服务完成后以现金的方式支付”。之后，原告蓝峰物业公司给付化粪池清淘费用。从2009年10月至2010年4月期间，被告杨玲为疏通其车库下水道管道和清淘化粪池等支付费用为12250元。2011年3月4日，原告蓝峰物业公司因“万兴家园”小区化粪池和水管堵塞向业主集资款项12115.20元，进行清淘和疏通，被告杨玲向原告蓝峰物业公司交纳集资款项1000元。其后，原告蓝峰物业公司对化粪池和水管清淘和疏通，并支付了相关费用。原告蓝峰物业公司接手对“万兴家园”小区提供物业服务后，对车库外公共区域进行了管理，但未进入被告杨玲车库内进行服务。被告杨玲另行聘请二至三名工作人员对车库水电、进入车库道路及车库内的清洁、车辆停放秩序等范围进行管理和服务。被告在对车库实际管理过程中所产生的水费，是原告在负责向被告收取，被告对该事实也表示认可。但原告蓝峰物业公司认为根据相关规定，其对车库的物业服务仅仅限于对小区的公共区域，不包括车库内部。原告蓝峰物业公司在物业服务期间，被告杨玲车库的车位由被告杨玲对外出租和使用。原告蓝峰物业公司对该小区从2009年1月23日起至2011年9月30日止期间，提供物业服务，经小区业主同意于2011年9月30日终止物业服务，并撤出小区。2011年9月1日，原告蓝峰物业公司向小区商业部分业主发出《关于万兴家园小区业主欠物管费的催费联合公告》，并在小区张贴该公告，要求没有交纳物业服务费的业主交纳物业服务费，其公告载明：“我司从2009年1月23日起为该小区物业服务至今，得到广大业主的大力支持和信赖，在此表示衷心感谢！由于少数业主拖欠2009年1月至2011年9月份的物管费，造成我司严重亏损，同时侵犯了已缴业主的根本利益。本公告发布之日起至本月31日止，到小区物管办公室或公司财务部缴纳物管费、公摊费和电费。如少数业主不交相关费用，要己身试法，我司将你坚决诉讼法院，你不但要支付物管费、违约金、诉讼费，如我司申请强制执行，您还要支付强执行费”。同时，重庆市渝北区鸳鸯街道办事处在该公告上加盖了印章。被告杨玲也是该公告催收交纳物业服务费的对象之一。被告杨玲辩称原告从未向其催收过物业服务费用，已经超过2年的诉讼时效期间，但其没有提供其他相关的证据予以反驳。另查明：原告蓝峰物业公司于2007年3月13日取得三级物业服务资质。“万兴家园”小区在原告物业服务期间，没有成立业主委员会。被告杨玲系位于重庆市北部新区经开园金开大道1331号附11号房屋的业主，产权证号为：113房地证（2006）字第02167号，该房建筑面积202.90平方米，房屋用途为商服用房，同时系位于重庆市北部新区经开园金开大道1331号B1栋负1层车库的业主，产权证号为：113房地证（2007）字第06926号，该房建筑面积4106.81平方米，房屋用途为停车用房。2012年5月21日，原告蓝峰物业公司要求被告杨玲给付物业服务费及水电公摊费并承担违约金诉至本院。本案在审理过程中，因尹前、朱贞云系被告杨玲所有的位于金开大道1331号附11号非住宅房屋的租赁户。原告蓝峰物业公司申请追加尹前、朱贞云为共同被告参加诉讼，要求尹前、朱贞云与被告杨玲共同给付原告物业服务费及违约金。本院依法通知尹前、朱贞云为共同被告参加本案诉讼。2012年12月5日，原告蓝峰物业公司向本院申请撤回对尹前、朱贞云的起诉，同日，本院裁定准许原告蓝峰物业公司撤回对商业部分租赁户尹前、朱贞云的起诉。本案在审理过程中，原告蓝峰物业公司对起诉要求被告给付其门市部分房屋的物业服务费6684.80元的诉讼请求，申请不在本案解决，同时，自愿放弃要求被告杨玲给付违约金11800.60元的诉讼请求。本案在审理过程中，双方各持己见，调解无果。一审法院认为：原告在“万兴家园”小区的前期物业管理公司于2008年12月终止物业管理服务后，向小区业主征求意见，小区大部分业主同意选聘原告对小区进行物业服务，原告才进入该小区，从2009年1月23日开始为该小区提供物业服务至2011年9月30日止。原告为小区业主提供物业服务，原告与业主之间形成了物业服务合同关系，其业主应当依法交纳相应的物业服务费。被告系该小区的业主，理应依法交纳相应的物业服务费。被告辩称原、被告之间以及原告与业主委员会之间没有签订物业服务合同，且被告在会签表上没有签名，原告没有取得对小区提供物业服务的资格，不能证明被告同意原告对小区进行物业服务；原告没有为被告车库提供物业服务，应当依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，原告在小区的前期物业管理公司终止物业服务后，向小区业主征求意见，小区大部分业主同意选聘原告对该小区提供物业服务的情况下，才进入小区为业主提供物业服务，原告与业主之间形成了物业服务合同关系。但是，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，当事人应当全面履行自己的义务。而从本案原告举示证据《会签表》上看，该表上仅约定“物业管理服务收费标准：商业用房（含门面、车库、写字楼等）按建筑面积1元／㎡的标准交纳物业服务费”，没有对物业服务的范围、服务质量进行明确的约定，结合物业服务合同的性质、目的及交易习惯，对于停车库的物业服务，物业服务企业应当提供消防、治安、水电、清洁、交通、车辆停放秩序等范围的管理和服务，原告作为物业服务企业应当对被告所有的车库进行全面的管理。对于被告称其曾向原告提出其车库由其自行管理，且被告自行承担了清淘化粪池及疏通管道的费用，不应当交纳物业服务费的抗辩理由，本院认为，从原告举示的清淘化粪池及疏通管道的证据上看，原告从2009年7月至2010年3月期间，原告为该小区化粪池清淘及管道疏通支付费用为13915.20元（其中12115.20元系业主集资，也包括被告集资1000元）；而被告从举示的证据上看，从2009年10月至2010年4月期间，被告因疏通车库下水道管道和清淘化粪池等支付费用为12250元，原告为管理小区及被告为管理车库支出的费用相比较，可以说明被告对其车库内部是其自行管理。同时，结合庭审中证人刘某某证实原告对小区脏水的抽取、化粪池是原告在清淘、进入车库的道路清洁双方都在打扫等事实。原告作为进入小区提供的物业服务企业，应当对小区物业进行全面管理，原告未提供证据证明被告拒绝移交车库，亦未主动行使物业服务企业的管理权利对车库进行全面管理，更能说明原告对被告的车库的物业服务履行不全面。原告认为其对车库的物业服务仅限于对小区的公共区域的物业服务的认识，与本案庭审查明的以上事实不符。因此，本院综合认为，原告没有对车库进行全面管理和服务，也没有对被告的车库提供全面的物业服务；被告辩称的上述抗辩理由，与本案事实不符，本院不予支持。由于原告作为该小区的物业服务企业，应当对整个小区的全部公共区域进行了物业服务，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款关于：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，结合该小区车库所有权属于被告和被告作为业主自行对车库内部进行了管理的事实，本院认为原告仅对车库物业服务履行了部分义务，故原告要求被告全部给付物业服务费用的诉讼请求，本院不予支持。本院根据庭审查明的事实，酌情确定原告按照建筑面积1元／㎡·月的20%，即0.20元／㎡·月的标准交纳物业服务费，故被告应当交纳的物业服务费为：26283.58元［0.20元／月·平方米×4106.81平方米×32个月（2009年2月1日至2011年9月30日）］。由于被告在对车库实际管理过程中，需要用水产生水费，因此，被告对水电公摊费应当依法承担，故被告应当给付水电公摊费192元［6元／月·户×32个月（2009年2月1日至2011年9月30日）］。对于被告辩称原告从未向被告催收过物业服务费用，已经超过两年诉讼时效期间的抗辩理由，本院认为，原告举示了《催费联合公告》的证据，原告在小区对公告进行了张贴，并举示了相应的照片，同时，该小区所在的鸳鸯街道办事处也在该公告上加盖印章，能够证明原告对没有交纳物业服务费业主进行了公告予以催收的事实，被告也是该公告催收交纳物业服务费的对象之一，但被告没有举示其拒绝交纳物业服务费理由成立的相关证据及所在的街道办事处证明原告对没有交纳物业服务费的业主发出公告不属实的证据，因此，本院认为，原告要求被告给付物业服务费没有超过两年的诉讼时效期间，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付违约金及商服部份的物业服务费、水电公摊费的诉讼请求，是当事人自愿处分其民事权利和诉讼权利的民事法律行为，符合法律规定，本院应予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨玲在本判决生效后十日内，给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司2009年2月1日至2011年9月30日期间的物业服务费26283.58元、水电公摊费192元，合计26475.58元；二、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，由原告重庆蓝峰物业管理有限公司承担2860元，被告杨玲承担440元，（被告承担的费用，原告已预交，由被告在支付上述款项时一并付清原告）。重庆蓝峰物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：上诉人是经被上诉人小区全体业主双过半书面同意合法程序选聘，有社区和街道全程监督，上诉人向被上诉人提供了全部管理和服务。1、一个小区，公共设施设备是一个整体，上诉人为被上诉人提供了消防控制主机、管网和系统服务，消防水表的水费是上诉人在交费，上诉人向被上诉人提供电源，消防水泵，发电机组在被上诉人车库内，是上诉人在管理和养护。2、上诉人向被上诉人提供了车库电梯上下使用和物业服务工作。3、被上诉人的车库，进入小区大门的道闸是上诉人在管理、维护和物业服务。4、小区大门至车库大门和车库电梯前的路灯，是上诉人向被上诉人提供的路灯照明管理和物业服务工作。5、小区的绿化、清洁、安全，是上诉人向被上诉人提供公共路区的绿化、清洁、安全管理和物业服务工作。6、被上诉人车库的污水存水井，是上诉人在管理、付电费和抽水物业服务工作。7、一审法院查明，被上诉人免费使用上诉人提供的水，被上诉人车库的电费是上诉人代收代缴物业服务工作。8、上诉人证据五第16、18、24、29、31页分别证明上诉人向被上诉人提供了全部物业服务和管理工作。上诉人杨玲针对上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司的上诉答辩称：蓝峰物业公司入驻该小区没有与杨玲签订物业服务合同，也未征得杨玲的同意，其动用大修基金对小区进行维修、整改的范围也不包括杨玲的车库。2、蓝峰物业公司在对小区进行物管期间，没有履行为杨玲车库进行物业管理的义务，没有进行实际的管理。其对小区电梯、绿化、路灯的管理，是为小区其他业主的公共区域进行的管理，而杨玲自己聘请人员对车库进行了管理，车库化粪池也是杨玲自己请人进行的清掏，并负担了清掏费12000多元。3、蓝峰物业公司的起诉已经超过诉讼时效，一审法院以其在小区张贴公告认定诉讼时效中断错误。杨玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。其理由：1、本案已过诉讼时效，被上诉人的主张不应得到法院支持。被上诉人出示的公告有鸳鸯街道办事处加盖的公章，仅能说明鸳鸯街道办事处知道有小区业主没有交纳物业费，不能说明被上诉人已经向全体业主进行了公告并催收的事实，且被上诉人举示的公告照片系其单方制作，上诉人无法判断其真实性，照片上没有显示时间及公告时间，不能据此认定诉讼时效中断。2、上诉人与被上诉人未形成物业服务合同关系，且被上诉人未向上诉人提供物业服务，被上诉人要求上诉人支付物业管理费没有事实和法律依据。小区部分业主在聘请被上诉人进行物业管理服务的会签表上签字行为不能代表上诉人，上诉人用拒绝签字的行为表明不同意被上诉人对上诉人的车库进行管理，不认可其物业管理的内容和收费标准。物权法规定，上诉人可以自己管理车库及其附属设施，上诉人也支付了管理车库及其附属设施所需的材料费、人工费等全部费用，被上诉人无权向上诉人收取物业管理服务费。3、被上诉人对公共区域提供的物业管理服务不符合物业管理服务要求，无权要求上诉人支付物业服务费。其提供的物业服务不达标，不能满足小区业主的基本要求，未对电梯进行年检，小区安保、清洁等措施完全不到位，故上诉人有理由不支付物业服务费。重庆蓝峰物业管理有限公司针对杨玲的上诉答辩称：杨玲的上诉理由和事实不成立，我方不认可，我方在一、二审中举示的证据能够证明我方为其提供了相应的物业服务，其应支付物业管理服务费。本院二审审理中另查明，上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司在二审中提交如下证据：1、电梯检验报告领取单，拟证明其提供的电梯到达杨玲车库。2、生化池清掏和管道疏通合同，拟证明其向杨玲提供公共管道和化粪池的物业服务，证明被上诉人已签字同意，第6条证明其对车库统一管理和物业服务的事实。3、业主投诉处理登记表，拟证明杨玲到物管公司投诉，并得到全部解决的事实。4、小区化粪池清掏和主排水管道费用集资方案。5、照片，拟证明其为车库提供大门道闸、保安、路灯照明、清洁、绿化、安全、公共设施等服务。6、小区水电查抄和物管费台帐，拟证明其为车库提供水电代收代缴服务。7、物管公司收据，拟证明其为车库提供代收代缴服务。对此，上诉人杨玲认为，重庆蓝峰物业管理有限公司在二审中提交的证据不是新证据，不予质证。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，上诉人杨玲虽然未在征求意见的会签表上签名，但该小区大部份业主签名同意上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司为该小区提供物业服务，上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司也实际进驻小区为业主提供物业服务，故上诉人杨玲认为没有与上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司形成物业管理合同关系、本案应驳回上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司全部诉讼请求的上诉请求本院不予支持。本案已查明上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司于2011年9月在小区张贴公告对拖欠物业管理服务费的业主进行催收，说明其已在时效期内主张权利，至其起诉，并未超过法定诉讼时效。上诉人杨玲认为上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司的起诉已超过诉讼时效的上诉请求本院不予支持。上诉人杨玲所有的车库位于上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司提供物业服务的小区内，在水、电、管道、进出、清洁、安全、消防等方面并不能独立于小区而单独存在，其接受物业服务应当支付相应的物业管理服务费。上诉人杨玲认为上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司没有为其提供物业服务、无权向其收取物业管理服务费与本案查明的事实不符，其上诉请求本院不予支持。本案查明的事实表明，上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司仅向上诉人杨玲的车库提供了部分物业管理服务工作，上诉人杨玲自己负担了部分车库的物业管理服务工作，一审法院根据本案实际情况确定上诉人杨玲应当支付的物业管理服务费符合本案实际，上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司要求上诉人杨玲按照其制定的收费标准全额支付其物业管理服务费的上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司和上诉人杨玲各负担1650元。本判决为终审判决。审判长 张欲晓审判员 肖怀京审判员 郑 泽二〇一四年一月二十日书记员 梁多华 更多数据：