（2014）秀行初字第12号

裁判日期: 2014-01-20

公开日期: 2014-05-23

案件名称

周秀琴不服海口市住房和城乡建设局向第三人海南铭盛实业投资有限公司颁发房屋所有权证的行政行为一审行政裁定书

法院

海口市秀英区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

周秀琴,海口市住房和城乡建设局,海南铭盛实业投资有限公司

案由

法律依据

最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第四十四条第一款

全文

海南省海口市秀英区人民法院行 政 裁 定 书（2014）秀行初字第12号原告周秀琴，女，1973年12月5日出生，汉族。委托代理人何道宽、吴英明，海南京园律师事务所律师。被告海口市住房和城乡建设局，住所地海口市长滨路市政府笫二行政办公区15栋南楼。法定代表人李运文，局长。委托代理人吴伟伟、梁振华，海口市住房和城乡建设局工作人员。第三人海南铭盛实业投资有限公司，住所地海口市海秀西路158号。法定代表人郑则灿，公司董事长。委托代理人王川广、许振国，海南金裕律师事务所律师。原告周秀琴因不服被告海口市住房和城乡建设局（以下简称住建局）于2011年3月11日向第三人海南铭盛实业投资有限公司（以下简称铭盛公司）颁发的海房字第HK3065**号《房屋所有权证》的行政行为，于2013年12月18日向本院提起行政诉讼。本院于2013年12月20日立案受理，并于2013年12月26日向被告送达起诉书副本和应诉通知书。在审理过程中，被告于2014年1月2日向本院提出申请，以人员变动、案情众多复杂为由，要求延期举证；本院经审查，对被告的申请予以照准。本院适用简易程序，于2014年1月16日公开开庭审理了本案，原告委托代理人何道宽，被告委托代理人吴伟伟，第三人委托代理人王川广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周秀琴诉称：原告于2013年12月10日，前往海口市房屋档案馆查询有关房屋的产权登记情况时获知并进一步证实：被告已于2011年3月11日将本案原告购买的位于海口市秀英区海秀西路158号铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋的所有权进行登记并为第三人铭盛公司颁发了海房字第HK3065**号《房屋所有权证书》的侵权事实。对此，原告认为，被告作出本案的颁证行政行为存在着所认定的事实不清，主要证据不足、违反法定程序以及严重侵害原告合法的房屋所有权权益等情形，依法应撤销被告作出的本案颁证行政行为。一、被告作出本案的颁证行政行为，存在着所认定的事实不清，主要证据不足的情形，依法应撤销其作出的本案颁证行政行为。1、被告为第三人颁发本案海房字第HK3O65**号《房屋所有权证书》的行政行为，明显缺乏事实根据。据了解，第三人系于2005年9月初从符德等115户购房者手中购买所得铭盛・檀香洲（原金座花园）小区项目的续建开发权。但第三人自2005年9月初至今，均未从案外人张少仙处购买或通过其他方式取得包含本案位于海口市秀英区海秀西路158号铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋在内的该三楼22套房屋的所有权。因此，在案外人张少仙将本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋转让给案外人陈武，并由案外人陈武转让给原告之前，其房屋所有权应归案外人张少仙所有。不能因为第三人对包含本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋在内的三楼22套房屋进行了不具有实质性影响的简单续建行为，就草率认定第三人理所当然对包含本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋在内的三楼22套房屋享有房屋所有权。故而，被告认定本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋产权归第三人所有，并据此为其颁发本案海房字第HK3065**号《房屋所有权证书》的行为，系明显确乏事实根据及法律依据的。2、被告为第三人作出本案的颁证行政行为，明显侵害了原告对本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋享有所有权的合法权益。根据原告提供的（2002）川执字第101-1号、第101-2号、第101-3号、第101-4号《民事裁定书》等生效的法律文书记载并证实：包含原告购买的本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋在内的三楼22套房屋的所有权依法应归案外人张少仙所有。而案外人张少仙根据我国《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”的规定取得上述房屋的产权后，于2009年1月15日将包含本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋在内的三楼全部楼房依法转让给案外人陈武所有并办理了委托书公证手续。后案外人陈武依法将其受让所得的本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋（毛胚房）于2009年3月12日以26.5万元的价格转让给原告，并已由原告向案外人陈武支付了首付款（含定金）20万元。原告在依法受让上述房屋之后于2009年4月对该房屋先后投入资金约5000多元进行砌墙并安装大门，并于近期装修好后入住该房屋居住生活至今。据此，原告认为，原告已从案外人陈武处合法购买本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋并投入大量资金进行砌墙及装修后入住生活至今。进而，无论是从事实占有使用方面，还是从现有法律规定依据方面，原告均对本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋依法享有房屋所有权的合法权益。但被告明知河南省周口市川汇区人民法院已多次制作《民事裁定书》等生效的法律文书确认本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋的产权归案外人张少仙所有，并在未告知及未征得原告同意的情况下，还是私下于2011年3月11日违法将本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋的产权进行登记并为第三人颁发本案海房字第HK3065**号《房屋所有权证书》的行政行为，显然侵害了原告对本案铭盛・香洲檀祥阁三楼西座3D号房屋享有所有权的合法权益。所以，依法应撤销被告为第三人作出的本案颁证行政行为。二、被告作出本案的颁证行政行为违反法定程序，应给予撤销。根据我国《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”和第十九条“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记”以及第二十二条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”的规定，即被告在为第三人登记并颁发本案海房字第HK3065**号《房屋所有权证书》过程中，应依法认真对第三人提供的房屋所有权初始登记材料进行审核，并亲自到本案房屋实地查看。但事实上，被告却未对第三人提供的房屋所有权初始登记材料进行严格审核，又未亲自到本案房屋现场实地查看，也未就房屋登记事项进行书面公告，进而导致被告为第三人所申请登记的本案房屋权利，与（2002）川执字第101-1号、第101-2号、第101-3号、第101-4号《民事裁定书》等生效的法律文书记载并证实的权利人为案外人张少仙的房屋产权来源证明文件不一致等不予登记的情形得不到及时发现。另外，也使本案的房屋确实已由案外人张少仙转让给案外人陈武，而案外人陈武又转让给原告并由原告进行装修后入住生活至今的事实得不到被告的确认。进而造成被告作出了本案错误的颁证行为。显然，被告的以上行为，违反了我国《房屋登记办法》第七条、第十九条、第二十二条的程序性规定，属违反法定程序情形，依法应给予撤销。综上所述，原告认为，被告为第三人作出本案的颁证行政行为，存在着所认定的事实不清，主要证据不足、违反法定程序以及严重侵害了原告合法的房屋所有权权益等情形，依法应撤销被告作出的本案颁证行政行为。为了维护原告的合法权益，根据我国《行政诉讼法》第二条、第四十一条、第五十四条以及《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条、第四十二条的规定，特向法院提起行政诉讼，请求：1、依法判决撤销被告于2011年3月11日为第三人铭盛公司颁发的海房字第HK3065**号《房屋所有权证书》；2、本案的诉讼费由被告承担。经审查：本案涉案项目位于海口市海秀西路158号，项目原名称为金座国际大厦-金座花园5号楼，原开发商为海南银通房地产有限公司，现开发商为第三人铭盛公司并将项目更名为铭盛・香洲檀祥阁。2002年8月12日，河南省周口市川汇区人民法院因海南银通房地产有限公司不履行该院的生效判决，作出（2002）川执字第101-1号民事裁定书，裁定将上述5号楼第三层整层共14套房产以评估价1197898.34元的价格抵偿给申请人张少仙。2006年8月15日，该院作出（2002）川执字第101-2号民事裁定书，查封涉案项目用地1197平方米土地和5号楼24.5%的项目权益。2007年9月11日，该院作出（2002）川执字第101-3号民事裁定书，查封涉案项目张少仙所有在第三人铭盛公司名下的第三层全部22套房产。2008年11月7日，该院作出（2002）川执字第101-4号民事裁定书，裁定解除对上述22套房产的查封并过户至申请人张少仙名下。第三人铭盛公司不服，在执行异议被川汇区人民法院驳回后，向周口市中级人民法院申请复议；周口市中级人民法院经审理后认为，川汇区人民法院将涉案房产交张少仙抵债时仅是框架半拉子工程，并不是完整的房产，评估价仅为1197898.34元；项目经由第三人投入资金续建后，才最终形成完整的房产，现5号楼第三层与抵债时相比，已发生重大变化，张少仙与第三人对第三层均应享有权益；在双方未能协商或通过诉讼解决前，川汇区人民法院裁定将5号楼第三层全部过户给张少仙明显不当。遂决定撤销川汇区人民法院的（2002）第101-4号、第101-5号民事裁定书。第三人在取得涉案房产的开发续建权后，投入资金对涉案项目进行开发建设。因5号楼第三层的房产产权存在争议未解决，第三人只对第三层的外墙进行建设，对其他房产在建成后对外销售。2009年5月，被告根据第三人的申请，为第三人办理涉案房产的初始登记；2011年3月，被告为第三人颁发涉案房产的分户证，房产证号为海房字第HK3065**号。2009年1月15日，川汇区人民法院执行案件申请人张少仙与案外人陈武签订《房地产买卖合同》，约定由陈武以2120784元的价格购买第三层房产，双方并办理了公证。2009年3月12日，原告与陈武签订《房地产买卖契约》，约定由原告以265000元的价格购买涉案的西座3D房产，并支付订金20万元。在陈武将第三层自行分隔成22套后，原告对其所购买的西座3D房产进行装修。在陈武对第三层进行隔墙和原告装修过程中，第三人多次与陈武和原告等人发生争执。第三人曾多次要求张少仙出面处理第三层的权属问题，但张少仙始终未出面。2011年，第三人向陈武提起民事诉讼，要求排除妨碍，返还涉案房产。案经本院一审，海口市中级人民法院终审，均判决陈武停止侵权，返还房产。陈武不服，向海南省高级人民法院申请再审；海南省高级人民法院于2013年10月10日作出（2013）琼民申字第447号民事裁定书，裁定驳回陈武的再审申请。原告等人对被告向第三人颁发涉案房产所有权证的行为不服，分别向本院提起行政诉讼。本院认为：本案涉案房产系河南省周口市川汇区人民法院通过执行裁定交付案外人张少仙抵债，抵债时该项目仅是框架半拉子工程，并不是完整的房产，更未进行房产登记。第三人铭盛公司在取得涉案房产项目续建手续后，投入资金继续进行建设，张少仙并未对后续建设的房产增值部分支付合理的对价。因此，张少仙在未取得现有房产所有权且未与第三人协商的情况下，私自将涉案房产转让给案外人陈武，陈武又转让给原告周秀琴的行为无效。第三人铭盛公司作为该涉案房产项目的建设方，被告向第三人颁发初始登记的颁证行为，与原告并无法律上的利害关系。原告周秀琴不具有本案原告诉讼主体资格，依法应驳回起诉。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第二项之规定，裁定如下：驳回原告周秀琴的起诉。本案不收取诉讼费，原收取的诉讼费人民币50元退还原告周秀琴。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于海口市中级人民法院。审判员　　李会勤二〇一四年一月二十日书记员　　王则朝附相关法律条文《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条：有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：、起诉人无原告诉讼主体资格的；审核：李会勤撰稿：李会勤校对：王则朝印刷：王晓蕾海南省海口市秀英区人民法院2014年1月23日印制（共印9份） 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