（2013）赣中民一终字第293号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-09-04
案件名称
车小梅与赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
车小梅,赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第293号上诉人（原审被告）车小梅。委托代理人谢东，赣州市黄金法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道12号。法定代表人刘汉林，系该公司董事长。委托代理人谢代宏，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。上诉人车小梅因与被上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院作出（2013）章民一初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2003年1月31日，原赣州市章贡区国有工业资产物业管理有限公司赣纺分公司（下称赣纺分公司）将赣纺爱儿乐幼儿园租赁给赵书琴使用经营，双方签订了一份《承包合同》。该合同约定：乙方（即赵书琴）是甲方（即赣纺分公司）所辖的内部独立承包部门，自负盈亏。甲方是乙方财产的所有者、职能主管部门。甲方有权对乙方的经营情况、安全生产等情况进行检查和监督。甲方向乙方每月收取租赁承包费壹仟捌佰元整，乙方如一个月以上未缴纳租赁费，甲方有权终止合同。乙方必须在签订合同时一次性向甲方缴纳抵押金叁仟六佰元整。乙方在租赁承包期内，有权支配、使用其承包范围的房屋及其他财产，但不得损坏房屋结构。乙方在承包期内对房屋进行的装修、改造费用，承包期满后，不能作为补偿条件。合同有效期为壹拾年，即自2003年2月16日至2013年2月16日止……。合同签订后，赣纺分公司将上述房屋交付给赵书琴使用。同年11月15日，赵书琴将赣纺爱儿乐幼儿园转让给被告车小梅使用，双方签订了《赣纺爱儿乐幼儿园承包经营权转让协议》，自此被告车小梅依据上述《承包合同》开始经营赣纺爱儿乐幼儿园。2006年10月，赣纺分公司被撤销，原告接管了赣纺分公司，并管理其名下的资产。被告也依据原合同约定，按月交纳房屋租金，直至租期届满。合同到期后，被告继续使用上述租赁房屋，并按原合同约定交纳租金。2012年9月，原告决定对被告租赁的上述房屋进行公开招租。被告也报了名参加竞租，但因未按规定有效报价而未中标。为此，原告多次催促被告搬迁，但被告一直拒绝搬迁。为此，原告遂诉至本院，要求处理。另查明：本案在审理期间，被告车小梅已向原告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司交清了2013年3月至6月的房屋租金及水电费。上述事实，有原告提供的《承包合同》、《转让协议》、区府办《抄告单》、《办学许可证》、租金收据、招租公告等租赁招投标资料、搬迁通知以及被告提供的赣州银行客户回单、《关于登记现有承租者的通知》、《通知》及庭审笔录在案佐证，足以认定。原审法院认为：原、被告所履行的《承包合同》，实际为《房屋租赁合同》。租赁合同的期限届满后，原、被告租赁合同已终止，在原、被告未签订新的租赁合同、原告明确要求被告腾出房屋的情况下，被告应当将所租赁的原告房屋返还给原告。被告在原告一再催促下，拒绝腾出房屋，已构成违约，应当承担引起本案纠纷的违约责任，因此，原告要求确认原、被告租赁合同终止、被告立即搬迁并支付实际占用费及违约金等的诉讼请求，本院予以支持。被告认为原告未依法保障其优先承租权，没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以之规定，判决：一、终止原、被告所签订的《租赁合同》的履行。二、限被告车小梅于本判决生效之日起十五日内将赣纺爱儿乐幼儿园腾空，并将该房屋返还给原告赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司。三、由被告车小梅支付所欠原告房屋占用费7032元（自2012年7月1日起算至2013年9月30日止共3个月，即2344元／月×3＝7032元，此后顺延直至被告返还房屋止），限被告车小梅于本判决生效之日起五日内付清。四、被告车小梅承租期间所产生的水电费、卫生费由被告车小梅承担。案件受理费50元，由被告车小梅承担。上诉人车小梅上诉称，一审法院只对双方当事人作出终止《租赁合同》的处理，无视上诉人作为幼儿园创办者的法律权益。被上诉人于2012年9月25日举行的公开招租行为，不符合法定程序，该行为明确指定是对幼儿园进行招投标，而非对该房屋进行招租。上诉人对房屋租赁也不存在违约行为，也如期缴纳了房屋租金及水电费，被上诉人拒绝出具房屋租金收据而已。违约的是被上诉人一方，一审法院对此避而不论。被上诉人没有依法保障上诉人的优先承租权，没有通知上诉人何时何地参加招标，严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人赣州市章贡区国有工业资产经营有限公司辩称，答辩人有权利在租赁合同期满后重新招租，因为房屋是国有资产，答辩人是采取公开招租的方式对外重新租赁。答辩人在重新招租过程中，已充分履行了告知义务，并且在招租规则中采取原承租人享有二次报价权的方式，充分保障了原承租人的优先承租权。上诉人认为答辩人对幼儿园进行招投标，而非对房屋进行招租，纯属玩文字游戏，无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明，2003年1月31日，赣纺分公司与案外人赵书琴签订一份《承包合同》，该合同约定：“一、甲方（即赣纺分公司）的权益与责任。1、甲方有权对乙方（即赵书琴）的经营情况、安全生产等情况进行检查和监督；2、甲方向乙方每月收取租赁承包费壹仟捌佰元整，乙方如1个月以上未缴纳租赁费，甲方有权终止合同；3、甲方将尽力协助解决乙方在经营活动上的疑难问题，并视具体情况予以适当收费。二、乙方的权益与责任。1、乙方必须在签订该合同时一次性向甲方缴纳押金叁仟陆佰元整；2、乙方在租赁承包期内，有权支配、使用其承包范围的房屋、其他财产，但不得损坏、破坏房屋结构，如需改建，需报甲方同意后方可实施；3、乙方在承包期内对房屋进行的装修、改造费用承包期满后，不能作为补偿条件；4、乙方使用的水、电按表计量，水费按小区现价，电费按小区当时现价，交费时间每月6日前；5、固定资产和财产，正常性损耗，由乙方维修，费用自理，非正常性或人为损坏的必须赔偿。三、合同有效期为壹拾年2003年2月16日至2013年2月16日”。2003年11月15日，案外人赵书琴与上诉人签订了《赣纺爱儿乐幼儿园承包经营权转让协议》。该协议约定：“自2003年11月16日起，甲方（即赵书琴）自愿将赣纺爱儿乐幼儿园承包经营权转让给乙方（即车小梅），转让金额为陆万元整（￥60000元）。二、甲方在承包后（自2003年3月起）赣纺爱儿幼儿所添置的一切物资（其中包括：灰色长安新星微型面包车）均归乙方所有，壹年期满后，办理过户手续。三、乙方应自觉遵守甲方在承包赣纺爱儿幼儿园与赣纺物业公司签订的协议。四、自2003年11月16日起，甲方不再承担赣纺爱儿幼儿园所发生的一切经济责任和安全责任”。被上诉人于2012年9月17日对案涉的房屋进行公开招租，竞租文件规定：投标竞租报价为每一承租年度每月租金，其报价不得低于竞租底价且递增部分必须为20元的整数倍，否则视为非善意报价，直接判为无效报价；……中标结果在市公共资源交易网上公示2天后，若无异议，由区公共资源交易中心发出中标通知书给中标者。上诉人在投标前阅读了上述竞租文件，上诉人参与投标的报价是5810元／月。二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，赣纺分公司与案外人赵书琴签订了《承包合同》，从《承包合同》内容可知，赣纺分公司交给案外人赵书琴占有、使用的主要是房屋。根据合同约定，截止2013年2月16日，双方的租赁承包合同到期，当事人的合同权利义务就此终止。在合同履行过程中，赵书琴于2003年11月将案涉房屋转租给上诉人使用，该转租行为得到赣纺分公司的认可。承租人的优先承租权不是法定的权利。我国法律对优先购买权有明文规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。但是，我国现行法律中并无优先承租权的相关规定。赣纺分公司与赵书琴的租赁承包合同中，没有关于优先承租权的约定条款。上诉人与赵书琴的转租协议中也未涉及优先承租权的问题。因此，上诉人只能通过投标竞租方式争取案涉房屋的租赁权。但是，上诉人在参加竞租时，未按竞租文件规定进行有效报价，最终被判为无效报价，其责任在于上诉人方。上诉人未能继续承租案涉房屋，应当及时搬离其个人财物，将租赁的房屋交还给被上诉人。被上诉人的竞租文件列明了公开招租的财产名称，明确：上诉人开办幼儿园的场所，其原产权人是赣纺分公司，资产类型为幼儿园，面积为762.5平方米。根据该文件记载的内容可知，被上诉人是将其房屋公开招租。上诉人关于被上诉人2012年9月25日举行的公开招租是针对幼儿园即学校进行招投标的抗辩主张，于事实不符，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人车小梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐军审 判 员 傅忠代理审判员 彭莉二〇一四年一月二十日书 记 员 王佳 更多数据：