（2013）沪一中民二（民）终字第3430号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-05-17
案件名称
EDWARD DERSEN HSU（许德圣）诉上海晟曜行房地产咨询有限公司其他合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＥＤＷＡＲＤＤＥＲＳＥＮＨＳＵ,上海晟曜行房地产咨询有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3430号上诉人（原审被告）EDWARDDERSENHSU（许德圣）。被上诉人（原审原告）上海晟曜行房地产咨询有限公司。委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。委托代理人程英，上海众华律师事务所律师。上诉人EDWARDDERSENHSU（许德圣）因其他合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第36388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行了审理，上诉人EDWARDDERSENHSU（许德圣），被上诉人上海晟曜行房地产咨询有限公司的委托代理人程英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年4月23日，上海晟曜行房地产咨询有限公司（以下简称晟曜行公司）为包租方（乙方）、EDWARDDERSENHSU（许德圣）为出租方（甲方）签订《房屋资产管理合同》一份，约定：甲乙双方根据中华人民共和国及上海市相关法律法规，就下列房屋的包租及转租事宜达成如下协议：甲方房屋坐落于某路某弄某号1502室（以下简称涉讼房屋），……该房屋用途为居住，甲方同意乙方将该房屋转租给第三方，并由乙方收取租金。……租赁期限自2011年5月3日起至2012年5月2日止，固定期内租金不变，……该房屋月租金为人民币（以下币种同）4，800元，……保证金为人民币4，800元，由乙方于签订本合同后的五日内打入甲方指定的账户，租赁期满后由甲方全额无息退还给乙方。租金按叁个月为结算周期，于每个付款月的1日汇入甲方指定账号。……租赁期间，甲方委托乙方对房屋及其附着设施检查、修缮，维修费用由甲方承担……。同日，双方签订《转租确认书》一份，载明：本人EDWARDDERSENHSU（许德圣）系某路某弄某号1502室之产权所有人，本人于2011年4月24日与上海晟曜行房地产咨询有限公司（承租方）签订了包租合同，同意将某路某弄某号1502室出租给上海晟曜行房地产咨询有限公司（承租方），租期自2011年5月3日至2012年5月2日止，并同意上海晟曜行房地产咨询有限公司（承租方）可依据实际情况将该房屋转租给任何第三方，转租期限原则上不得超过原包租期限，同时本人同意原包租合同的租赁期限可以以转租期限为准，转租期限最长不得超过包租期限的0个月，即自2012年5月2日至2012年5月2日止（原文如此），租赁期内上海晟曜行房地产咨询有限公司（承租方）有权收取租金并行使出租人其他权利。此确认书不可撤销。合同签订后，晟曜行公司按约支付EDWARDDERSENHSU（许德圣）保证金，并按期支付租金至租期届满。2012年10月，晟曜行公司提起本案诉讼。晟曜行公司诉称，2011年4月23日，双方签订《房屋资产管理合同》、《转租确认书》各一份，约定EDWARDDERSENHSU（许德圣）将涉讼房屋交由晟曜行公司转租，租赁期限自2011年5月3日起至2012年5月2日止，月租金为4，800元，保证金为4，800元，由晟曜行公司于合同签订后五日内支付，租赁期满后全额无息退还。晟曜行公司按约支付了保证金和租金，并于租赁期满后腾空房屋，但对方拒绝退还保证金。故诉至法院，要求判令：1、EDWARDDERSENHSU（许德圣）退还保证金4，800元；2、EDWARDDERSENHSU（许德圣）支付利息（以4，800元为本金，从2012年5月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。EDWARDDERSENHSU（许德圣）未作答辩。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的《房屋资产管理合同》约定，EDWARDDERSENHSU（许德圣）将涉讼房屋交由晟曜行公司包租，租赁期满后，应将保证金全额无息退还给晟曜行公司，该约定系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。晟曜行公司按约支付了保证金及租金，现租赁期满，其要求返还保证金，与约相符，依法有据，应予支持。EDWARDDERSENHSU（许德圣）在租赁期满后未退还保证金，现晟曜行公司主张按照同期贷款利率计算利息，符合法律规定，予以支持。EDWARDDERSENHSU（许德圣）经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，原审法院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二一三年七月十六日判决如下：一、EDWARDDERSENHSU（许德圣）于判决生效之日起十日内返还上海晟曜行房地产咨询有限公司保证金人民币4，800元；二、EDWARDDERSENHSU（许德圣）于判决生效之日起十日内支付上海晟曜行房地产咨询有限公司以4，800元为本金，自2012年5月3日起计算至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，共计610元，由EDWARDDERSENHSU（许德圣）负担。原审判决后，EDWARDDERSENHSU（许德圣）不服，向本院提起上诉称：一、原审程序错误。被上诉人与上诉人的房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2013年7月12日开庭审理，但上诉人从未收到法院的传票。上诉人的联系地址即涉讼房屋地址，为可送达地址，但原审法院未核实查找上述地址，也未与上诉人电话联系，即对上诉人公告开庭通知，致使上诉人未能参加一审庭审，不能行使抗辩权。二、原审认定事实不清。由于原审法院的程序瑕疵导致上诉人未能行使举证、质证的权利，原审法院根据未经质证的证据作出认定，导致事实不清。三、对上诉人的身份影响。上诉人系美国国籍，原审法院有瑕疵的判决直接影响到上诉人能否出入境，更直接影响到上诉人对中国法律的理解认识。为此，故提起上诉，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人晟曜行公司辩称：不同意EDWARDDERSENHSU（许德圣）的上诉请求，原审判决正确，要求维持原判。本院经审理查明，除租金支付一节外，原审判决已认定的事实无误，本院依法予以确认。关于租金支付情况。涉讼房屋系EDWARDDERSENHSU（许德圣）经晟曜行公司居间介绍从案外人唐某处购买，其取得产权登记的日期为2011年6月27日。EDWARDDERSENHSU（许德圣）与晟曜行公司之间的《房屋资产管理合同》约定租赁期限自2011年5月3日至2012年5月2日，但实际的租金支付情况为，第一季度即2011年5－7月的租金晟曜行公司并未支付给EDWARDDERSENHSU（许德圣），而是支付给了前手产权人唐某，EDWARDDERSENHSU（许德圣）仅收到后三个季度的租金。在原审法院另外受理的EDWARDDERSENHSU（许德圣）诉晟曜行公司的房屋租赁合同纠纷一案中，EDWARDDERSENHSU（许德圣）诉请主张三个月租金、空调室外机之赔偿款及电费。关于租金支付情况，原审法院于2014年1月2日找唐某谈话，唐某称，其收到过中介晟曜行公司支付的三个月租金，因过户之前的租金是属于其的，过户之后才是EDWARDDERSENHSU（许德圣）的，但唐某称在其与EDWARDDERSENHSU（许德圣）的房屋买卖合同中对租金的收取及交割并未作出约定。二审中EDWARDDERSENHSU（许德圣）提出，晟曜行公司应支付其所欠的三个月租金，本案中其应返还的租赁保证金4，800元应与晟曜行公司拖欠的租金冲抵，晟曜行公司尚应支付其剩余两个月的租金。本院另查明，原审法院曾向EDWARDDERSENHSU（许德圣）的住址上海市某路某弄某号1502室多次送达起诉状、应诉通知书、传票等诉讼文书，但因该处长期无人居住而无法送达，故改为公告送达方式，并作出缺席判决。本院认为，关于程序方面，原审法院经公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票后进行开庭审理，并作出缺席判决，不存在程序违法。EDWARDDERSENHSU（许德圣）与晟曜行公司签订了《房屋资产管理合同》，由EDWARDDERSENHSU（许德圣）将涉讼房屋交由晟曜行公司包租，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规，当属合法有效，双方均应按约履行。租赁期限届满后，晟曜行公司交还了涉讼房屋，其主张返还保证金4，800元，可予支持。但是，根据二审查明的事实，在租赁期间晟曜行公司仅向EDWARDDERSENHSU（许德圣）支付了三个季度的租金，尚欠三个月租金未曾支付。尽管晟曜行公司称该三个月租金其已支付给前手产权人唐某，但其并未提供证据证明该付款行为得到过EDWARDDERSENHSU（许德圣）的确认，故不能视为晟曜行公司已向EDWARDDERSENHSU（许德圣）支付了该三个月租金。而根据双方签订的《房屋资产管理合同》，包租期限为2011年5月3日至2012年5月2日，即晟曜行公司应支付一年的租金，故EDWARDDERSENHSU（许德圣）提出的晟曜行公司拖欠其三个月租金的主张成立。现晟曜行公司要求返还保证金4，800元，而EDWARDDERSENHSU（许德圣）认为该笔保证金应在晟曜行公司拖欠的三个月租金中冲抵，本院认为EDWARDDERSENHSU（许德圣）的主张成立，两笔款项可予抵销，故对晟曜行公司要求返还保证金及利息的诉讼请求不予支持。至于抵销后晟曜行公司尚欠的两个月租金，因EDWARDDERSENHSU（许德圣）并未提起反诉，且已就拖欠的租金另行提起诉讼，故本案中不作处理。综上所述，EDWARDDERSENHSU（许德圣）的上诉请求成立，原审法院认定事实有误，所作处理不当，本院依法予以纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第36388号民事判决；二、驳回上海晟曜行房地产咨询有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，公告费560元，共计610元，由上海晟曜行房地产咨询有限公司负担。二审案件受理费人民币50元，由上海晟曜行房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯卫清代理审判员 娄 永代理审判员 暨秉恒二〇一四年一月二十日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；…… 更多数据：