（2014）新民初字第152号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-03-27
案件名称
李某某与蒋某某、安某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市新华区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,蒋某某,安某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第152号原告李某某，女，1987年6月24日出生，汉族，户籍所在地河北省定州市，现住石家庄市新华区。委托代理人郭某某，男，1984年9月9日出生，汉族，户籍所在地河北省邢台市，现住河北省邢台市。被告蒋某某，女，1978年7月1日出生，汉族，户籍所在地石家庄市新华区，现住石家庄市中华北大街。被告安某（系被告蒋某某之夫，同时系被告蒋某某的委托代理人），男，1972年11月29日出生，汉族，户籍所在地及现住址同上。原告李某某诉被告蒋某某、安某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯建伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人郭某某，被告安某（同时系被告蒋某某的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称，2013年9月3日，我和被告在某某房产的居间斡旋下签订了房屋买卖合同。该合同约定：我购买被告位于石家庄市新华区中华北大街个人住房，房屋产权人为被告双方，建筑面积123.49平方米。产权转移手续由中介负责办理，买卖双方应积极协助配合。一方向另一方交付定金，一方悔约，双倍返还定金。合同签订后，我如约向被告支付了购房定金人民币1万元，依据合同的约定，被告应当积极协助和配合中介办理所购房屋所有权证书等更名所需的凭证和手续。但被告于2013年10月30日在毫无理由的情况下，明确表示拒绝履行合同，直至现在，被告仍无理拒不提供任何手续。期间我曾多次与被告协商继续履行合同，但被告坚决表示不予履行。2013年11月20日，我向被告主张解除合同，并要求被告双倍返还定金2万元整，但遭到被告拒绝，被告表示只返还定金1万元，被告的行为不仅浪费了我巨大的精力和时间，同时也严重损害了我的利益。根据法律规定，现依法提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告双倍返还我购房定金共计2万元整，并按中国人民银行同期贷款利率向我支付利息直至实际退还定金之日止。二、本案诉讼费用由被告承担。被告蒋某某与被告安某辩称，原告在起诉状中所提出的诉讼请求是错误和无理的。一、原告所提交的证据中定金收据日期为2013年9月3日，而房屋买卖合同的签订日期为2013年10月11日，两者相差一个多月，不相符合，原告应说明情况。二、事实是我与原告前后签订了两份房屋买卖合同。2013年9月3日，在某某房产的居间下，我与原告签订了第一份房屋买卖合同，合同的主要内容为：原告以96.50万元的价格购买我位于石家庄市新华区中华北大街商品房一套，建筑面积123.49平方米；原告支付首付款30万元，余款通过银行贷款方式支付，并在2014年1月16日房本满五年后再办理过户（为的是节省交易费用）。合同签订当日，原告支付给我定金1万元，但随即中介某某房产从定金中扣除了“售房保证金和物业押金”伍仟元整，待房屋过户交割完毕再返还给我。签订完第一份合同后将近一个月，原告并未支付首付款，却提出让我降低房价以95万元的价格交易，并尽快办理过户手续。在中介的居间协商下，我们双方于2013年10月11日变更了合同内容，签订了第二份房屋买卖合同，原合同解除，并被某某房产收回。这里我想澄清两个事实：一是自9月3日至今，我们实际只拿到伍仟元定金而非一万元；二是我们双方签订的前后两份合同，应以第二份合同约定的内容为准，围绕10月11日之后发生的事实展开诉讼。三、原告自始至终未履行合同，违约在先。原告先支付首付款是我们双方依约提供相关凭证和手续、办理过户并达成实际交易的根本前提。在我们的多次催促下，原告自始至终没有支付首付款。合同关于该项内容有明确约定，原告在2013年10月16日前未按合同约定支付首付款，违约在先，依据合同约定，该合同在10月23日即告自动终止。四、在对方没有履约的情况下，我们仍然主动配合原告和中介办理相关手续。10月23日，在原告未支付首付款的情况下，我们夫妻两人到中介指定的银行配合原告办理贷款手续。中介和原告均未到场，却让我们在他们已经签好并未事先告知相关内容的虚假合同上签字。因该份合同与实际合同的内容相去甚远，且银行工作人员明确告知如果没有我们收到对方首付款的凭证，贷款是不可能得到审批的。在此情况下，我们当日没有在相关贷款文件上签字，此后，在多次催促原告履约无效的情况下，我们才提出终止合同。综上，根据合同法的相关规定，原告违约事实清楚、证据充分，其要求我们双倍返还违约金及赔偿其他损失的诉求没有任何依据，属于无理要求。请法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护我们的合法权益。经审理查明，2013年9月3日，原告李某某与被告蒋某某、安某通过石家庄某某房产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，原告于当日向二被告支付了购房定金10000元，被告蒋某某为原告出具了一张收据，收据的主要内容为：“今收李某某购房定金壹万元整。（￥10000）”。后经协商，原被告双方于2013年10月11日重新签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，双方于2013年9月3日签订的合同同时作废。第二份《房屋买卖（置换）合同》的主要内容为：“售房人：安某（以下简称甲方）购房人：李某某（以下简称乙方）中介方：某某房产（以下简称丙方）甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和市相关地方性法规的规定，在平等、自愿、相互信任的基础上经友好协商签订本合同，承诺共同遵守。第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于新华区中华北大街的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：所有权人：安某、蒋某某建筑面积：123.49平方米产权证号：新字第330042764、330042763号产权证图纸登记年限2008年。第二条：成交价格甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币（大写）玖拾伍万元整（小写）￥950000元，此房价包括下列附属设施：双人床3张、衣柜、抽油烟机、热水器、空调两台及其他一切不动产。第三条：收付款约定1、乙方应于2013年10月11日向甲方交付购房定金人民币（大写）壹万元整（小写）￥10000元（购房定金在办理过户手续完毕自动转为房款），同时甲方交给丙方售房保证金伍仟元整，售房保证金在甲方将房产中的水、电、暖、燃气、物业、户口等结清后全部退给甲方，如户口暂时不能迁走，最长不得超过1个月，否则，保证金归乙方，户口由乙方自行办理。甲方应于签订合同时将产权证明暂押丙方。……3、乙方需办理贷款的，乙方应于签订本合同之日起五日内将所需全部贷款审批资料及该房屋首付款人民币贰拾玖万元（小写）￥290000元交于丙方；丙方应于房管局受理过户手续并过户完毕当日将房款（大写）贰拾玖万元（小写）￥290000元交给甲方，由房管局监管账户所监管的款项，则由房管局按照房管局资金监管规定直接付给甲方。剩余房款陆拾陆万元（小写）￥660000元，乙方授权委托丙方办理银行按揭贷款，最终的贷款额度及贷出款年限等相关事宜以相关部门的即时政策为准……第四条：相关事宜丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方、乙方所提供的信息并协助甲乙双方办理过户手续，甲乙双方保证所提供的手续真实有效，乙方支付房款后，丙方开始办理过户及贷款手续。在办理手续过程中，甲乙双方应积极配合，如在办理过程中，因任何一方的手续有问题影响办理或不能办理，造成的损失由责任方承担，办理过户及贷款手续以政府有关部门及银行的即时政策为准，本合同有特殊约定的从其约定。……第七条：违约责任1、除不可抗力外，甲乙双方不得中途悔约。2、如乙方中途悔约，定金不退，同时由甲方付给丙方相当于定金数额一半的服务费。由于违约方的违约，致使本交易未能成交，违约方还须赔偿丙方该房屋商定成交价的2%的违约金。若乙方不能按期支付房款，在约定之日起7个工作日后，本合同自动终止，并按违约处理，若甲方不能按期腾空房屋并向乙方交付房产钥匙，每逾期一日，甲方应向乙方支付房产成交价万分之叁的滞纳金。3、甲方认可乙方以贷款方式付款时：贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实可靠，如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。乙方须按照丙方要求按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任及由此引起的其他责任由乙方承担……第八条：其他约定甲方收到乙方首付款后，余款部分陆拾陆万元应在过户日后30天内由银行打入甲方账户，如甲方在约定时间未收到余款，乙方应通过其他方式在一个月内履行合同，同时赔偿甲方5000元补偿款。如果银行政策有变，甲乙双方另行协商……”。合同签订后，原、被告双方将原告于2013年9月3日支付给被告蒋某某的购房定金10000元转作该合同的购房定金。另查，二被告称其在配合原告办理贷款手续时，原告让其签名的《二手房买卖合同》与双方签订的《房屋买卖（置换）合同》不一致，故其未在合同上签字，并提供《二手房买卖合同》复印件，该合同主要内容为：“卖方：蒋某某、安某（简称甲方）……买方：李某某（简称乙方）……第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在石家庄市新华区中华北大街的房产，建筑面积为123.49平方米（详见房屋产权证号为*********、*********号）。第二条上述房产的交易价格为：单价人民币8340元/平方米，总价人民币1030000元整（大写：壹佰零拾叁万零仟零佰零拾零元整）。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹万元整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，首付款人民币叁拾陆万元整给甲方，剩余房款人民币陆拾陆万元整申请银行按揭贷款（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起7天内将交易的房产全部交付给乙方使用。……”原告对该合同的真实性予以认可，但称《二手房买卖合同》内容与《房屋买卖（置换）合同》内容不一致是办理贷款的需要，在其答应将《二手房买卖合同》内容更改为与《房屋买卖（置换）合同》内容一致后，二被告仍不配合其签字，使其无法办理贷款手续，导致其买房目的无法实现，并提供证人吕某的当庭证言为证。证人吕某系石家庄某某房产经纪有限公司职员，一直负责处理原、被告之间的交易。证人吕某在出庭作证时称，“……原告办理贷款手续需要被告配合……我们贷款业务员说安某拒签，不签是因为房屋成交价与评估价不一致，但这属于正常的流程，都可以这样做，后来我跟原告沟通，说按实际成交价面签，原告同意改成一致内容，但被告不同意，说李某某违约了……我问安某李某某为什么违约，安某某说违反第三条，没把首付款打中介公司，我说签合同时已经跟你说过7月1号新政策出台，不允许往中介打，直接打给房管局就行”。又查，2013年6月6日，石家庄市住房保障和房产管理局出台《石家庄市住房保障和房产管理局关于实行存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管的通知》，通知内容为：“各房产经纪机构、交易当事人：根据建设部《房地产市场信息系统技术规范》以及《石家庄市存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管办法》，为进一步加强我市房地产市场监管，规范房地产市场交易行为，确保存量房交易安全，维护买卖双方和经纪机构合法权益，促进存量房市场健康稳定发展，经研究决定，在我市开展存量房买卖合同网上签约并对交易结算资金进行监管，现将相关事项通知如下：一、自2013年7月1日起，我市存量房买卖合同一律实行网上签约和备案，对存量房交易结算资金实行监管。二、凡依法取得《房产经纪机构备案证明》的房产经纪机构均可申请存量房买卖合同网上签约、备案的操作资格。三、由房产经纪机构撮合成交的买卖双方应当分别与房产经纪机构在网上签订委托合同后再签订买卖合同并进行合同备案；买卖双方自行成交的，可由房产经纪机构提供网上签约服务，也可在局交易登记大厅商务中心办理网上签约备案。四、买卖双方与经纪机构签订买卖合同后，由交易大厅合同备案人员核验存量房买卖合同中房屋权属信息和其他相关信息的真实性并予以备案。五、买卖合同备案后，买卖双方持相关材料到存量房资金监管窗口签订《存量房交易结算资金监管协议》。买方将购房款存入资金专用账户。六、购房人按合同约定金额全部存入监管账户后，持资金监管凭证及相关材料与卖房人共同到窗口办理交易、登记手续。七、存量房买卖合同网上备案和交易资金监管系统将自动识别网上备案合同、自动查验交易资金是否进入监管。没有通过网上签约备案的买卖合同、没有按照规定进行交易资金监管的，均不能办理交易过户手续。八、有抵押贷款的需等贷款已经划拨到资金监管账户后再办理交易登记手续；房产有抵押的，卖方先办理抵押注销手续，再办理交易、登记手续；按揭购房的，买卖双方持房屋所有权证、《石家庄市存量房买卖居间合同》及其他有效证件先办理转移预告登记和抵押预告登记，再办理交易、登记手续。九、存量房买卖合同解除或变更的，由买卖双方凭合同备案密码到房产经纪机构办理撤销或变更备案手续。房地产经纪机构注销或被取消备案操作资格的，由备案机关办理相关手续。特此通知。石家庄市住房保障和房产管理局2013年6月6日”上述事实有2013年10月11日原告李某某与被告安某通过石家庄某某房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》、2013年9月3日被告蒋某某出具的收据、《二手房买卖合同》、《石家庄市住房保障和房产管理局关于实行存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管的通知》、证人证言及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，2013年10月11日，原告李某某与被告安某通过石家庄某某房产经纪有限公司重新签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张二被告不配合其办理贷款手续，导致其买房目的无法实现，属于根本违约，要求二被告按照合同第七条第二款的约定退还其定金并给付其相当于定金数额一倍的违约金。二被告辩称按照合同第三条第三款及第四条的约定，其在原告支付首付款后才有义务配合办理贷款手续，其因原告未支付首付款而未配合办理贷款手续不属于违约。本院认为，依据合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，按照合同约定原告支付首付款的义务在先，二被告配合办理贷款手续的义务在后，二被告以先履行抗辩权对原告的主张进行抗辩，符合法律规定，本院对其抗辩理由予以采信，对原告要求二被告承担违约责任的主张，本院不予支持。原告主张根据2013年6月6日出台的《石家庄市住房保障和房产管理局关于实行存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管的通知》，只有二被告先配合其办理贷款手续，其才能通过房管局资金监管账户支付首付款，并且在签订合同时中介方已明确告知二被告，合同虽然如此签，但实际操作按相关政策规定执行，并提供证人吕某的当庭证言证明其主张。本院认为，根据《石家庄市住房保障和房产管理局关于实行存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管的通知》无法得出原告所称只有被告先配合其办理贷款手续，其才能通过房管局资金监管账户支付首付款的结论，且证人吕某对合同条款、交易流程及相关政策规定的理解系其个人见解，不足以证明原告该主张，另除证人证言外，原告无其他证据证明双方曾对首付款支付及贷款办理等事宜另有约定，故对原告称只有二被告先配合其办理贷款手续，其才能通过房管局资金监管账户支付首付款，且在签订合同时中介方已明确告知二被告，合同虽然如此签，但实际操作按相关政策规定执行的主张本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李某某的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取，由原告李某某负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。代理审判员 侯建伟二〇一四年一月二十日书 记 员 王 娟 更多数据：