（2013）思民初字第427号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-12-02
案件名称
林鹭扬、郭淑燕与黄柳凤、黄种贵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林鹭扬,郭淑燕,黄柳凤,黄种贵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第427号原告林鹭扬，男，1961年6月4日出生，汉族，住厦门市思明区。原告郭淑燕，女，1963年3月23日出生，回族，住厦门市思明区。原告共同委托代理人刘璇、郑炳烈，福建志远律师事务所律师。被告黄柳凤，女，1986年2月17日出生，汉族，住福建省南安市。委托代理人王钟，福建首嘉律师事务所律师。被告黄种贵，男，1973年9月30日出生，汉族，住厦门市思明区。原告林鹭扬、郭淑燕与被告黄柳凤、黄种贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月21日立案受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与代理审判员朱晨、人民陪审员卢桂玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林鹭扬及其与原告郭淑燕的共同委托代理人刘璇、郑炳烈，被告黄柳凤的委托代理人王钟以及被告黄种贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林鹭扬、郭淑燕诉称，林鹭扬经朋友介绍认识被告黄种贵，2008年初因生意周转急需资金，遂向黄种贵提出借款。自2008年1月24日起，黄种贵通过其银行账户陆续将借款汇入林鹭扬账户，至2008年2月1日共计借款1400000元，双方并未就利息进行任何约定。借款期间，黄种贵提出为确保还款，林鹭扬必须将自有住房办理委托公证作为担保，以便在不能还款时黄种贵可以通过自行处分该住房以偿还借款。为了得到借款，林鹭扬不得不与妻子郭淑燕前往厦门市公证处将厦门市思明区厦禾路557号1301室房屋及厦禾路571号之三十三第34号车位办理委托公证，用作对黄种贵的还款担保。在得到借款之后，林鹭扬陆续通过本人及妻子郭淑燕的银行卡和现金付款给黄种贵，至今合计款项已至3342500元，其中还款1400000元，此外还多汇1942500元。2012年7月，原告在居住的讼争房屋内，遭到黄种贵所派人员的驱赶，其声称黄种贵已将讼争房屋卖给被告黄柳凤，其来收回房屋。双方发生激烈争吵并报警。事后，原告经了解才知道，讼争房屋及车位已经被黄种贵利用其所持的委托书，于2010年4月19日分别以546800元、70000元的低价出售给其亲戚黄柳凤，原告对此毫不知情，也没有收到任何所谓的购房款。原告认为，黄种贵以借款需要还款担保为由，骗取原告将讼争房屋及车位委托其本人，在原告已还清借款之后，却在未告知也未经原告同意的情形下，擅自将讼争房屋及车位出售给其亲戚黄柳凤，所谓的购房人黄柳凤从未与原告进行任何接洽，从未到讼争房屋进行考察，且成交价格明显低于当时正常的市场价格，也从未支付过原告任何所谓的购房款。原告的委托行为是受欺诈而作出，其意图仅用作还款担保而并非真实的委托黄种贵对讼争房屋及车位进行买卖处置，应属无效。两被告之间的交易明显低于市场价格，交易过程违背常理，显属恶意串通损害原告的利益，应认定为无效。故请求判令：确认被告黄柳凤与被告黄种贵签订的关于厦门市思明区厦禾路557号1301室房屋及厦禾路571号之三十三第34号车位的买卖合同无效。被告黄柳凤辩称，黄种贵代理原告与黄柳凤所签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。黄柳凤为取得讼争房屋及车位支付了合理对价，系善意取得。黄柳凤购买讼争房屋系经中介机构介绍而进行的交易，在交易时黄种贵作为原告的代理人，充分披露了原告授权委托的内容，并出示了经公证的委托书，交付了该委托书复印件。正基于此，黄柳凤对黄种贵的代理权深信不疑，才与原告的代理人黄种贵签订了《房产买卖协议》，实际成交价格为2070000元，完全符合市场行情。黄柳凤在成交后分三次向黄种贵支付了首付款650000元，并通过银行贷款支付1320000元，在房屋实际交付后，又向黄种贵支付了100000元尾款。黄柳凤为购买讼争房屋及车位支付了相应对价及相关费用，完全履行了合同所约定的义务，并办理了权属变更，是善意第三人。黄种贵在原告的授权范围内履行代理事务，黄种贵代理原告签订的《房产买卖协议》视为原告亲为，其行为后果原告应予确认，根本不存在两被告恶意串通以明显低价出售讼争房屋及车位的情形。在厦门市国土资源与房产管理局办理过户时提交备案的《厦门市房地产买卖合同》是形式合同，其与《房产买卖协议》不一致的部分，应以《房产买卖协议》为准。原告与黄种贵之间因委托代理法律关系而产生的争议，与黄柳凤无关。原告在公证机关办理委托书，不存在原告所称的欺诈情形。此外，黄柳凤已将讼争房屋及车位出售给案外人，并已办理过户手续。综上，原告请求确认双方之间就讼争房屋及车位签订的买卖合同无效，没有事实和法律依据，应予驳回。被告黄种贵辩称，黄种贵与林鹭扬之间的借贷纠纷与本案无关，且迄今为止原告还欠黄种贵款项未还。2008年初原告向黄种贵借款，并同时出具公证委托书，约定如原告没有按时还款，讼争房屋及车位则由黄种贵处理。原告公证委托黄种贵出售讼争房屋及车位，不存在欺诈行为。黄种贵代理原告与黄柳凤签订的《房产买卖协议》有效，成交价格2070000元为当时合理的市场价格。黄种贵曾经带黄柳凤到现场看房，原告在场。黄柳凤申请银行抵押贷款时，银行评估人员到现场查看房屋状况，原告也在场。原告完全知道黄种贵代理其将讼争房屋及车位出售给黄柳凤，只是在房价上涨后反悔了。因此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告林鹭扬系厦门市思明区厦禾路557号1301室房屋（建筑面积159.05平方米）及厦禾路571号之三十三第34号车位（建筑面积44.87平方米）即本案讼争房屋及车位的原所有权人。原告林鹭扬、郭淑燕于1988年9月9日登记结婚。被告黄种贵、黄柳凤系亲属关系，黄柳凤系黄种贵的外甥女。2008年初，林鹭扬向黄种贵借款。同年1月31日，林鹭扬、郭淑燕经厦门市公证处公证，委托黄种贵代为出售讼争房屋及车位，代理权限包括：与买受人商定交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件、领取售房款；代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；代为与买方办理房屋交接等事宜等等。林鹭扬、郭淑燕亦将讼争房屋及车位的产权证原件交付给黄种贵。2010年4月16日，黄种贵作为林鹭扬的代理人与黄柳凤就讼争房屋及车位签订两份《厦门市房地产买卖合同》，约定林鹭扬将讼争房屋及车位出售给黄柳凤，讼争房屋的成交价格为546822元，讼争车位的成交价格为70000元，于过户当天一次性付清，林鹭扬在2010年5月1日将讼争房屋及车位交付给黄柳凤使用。该两份合同在厦门市国土资源与房产管理局登记备案。林鹭扬、郭淑燕表示其对上述交易毫不知情，也没有收到任何所谓的购房款。黄柳凤表示其已将全部购房款支付给林鹭扬、郭淑燕的代理人黄种贵。黄种贵表示其未将收到的购房款转交给林鹭扬、郭淑燕，而直接用于折抵林鹭扬所欠的债务。上述两份《厦门市房地产买卖合同》签订后，林鹭扬、郭淑燕继续占有、使用讼争房屋及车位，并未在2010年5月1日交付给黄柳凤。2012年7月25日，郭淑燕报警称有人闯进其家里，其被关在屋外。厦门市公安局开元派出所出警到场了解，系郭淑燕与黄种贵因经济纠纷发生口角，并告知调解不成可向法院提起诉讼。讼争房屋及车位后来被黄柳凤实际占有使用，但由林鹭扬、郭淑燕缴纳物业管理费等费用至2013年1月。林鹭扬、郭淑燕主张由于黄种贵找人到讼争房屋吵闹而无法居住，其不得不先搬出居住，只带走几套换洗衣服，其他什么都没有搬。2012年10月24日，黄柳凤与案外人杨怡健签订一份《存量房买卖合同》，黄柳凤将讼争车位出售给杨怡健，杨怡健于2012年11月28日领取产权证。2013年1月14日，黄柳凤与案外人郭晓岚签订一份《存量房买卖合同》，黄柳凤将讼争房屋出售给郭晓岚，郭晓岚于2013年1月31日领取产权证。以上事实，有厦门市土地房屋权证、结婚证、黄种贵基本信息、黄柳凤基本信息、常住人口登记表、银行转账凭证、公证委托书、《厦门市房地产买卖合同》、报警回执、收费明细表、《存量房买卖合同》、土地房屋登记卡等证据以及各方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。审理中，被告黄柳凤还向本院提交了以下证据：（一）《房产买卖协议》，证明黄柳凤通过中介机构介绍于2010年3月25日购买讼争房屋及车位，实际成交价格为2070000元，符合市场行情，双方为过户而签订的合同与该协议不一致的，以该协议为准。（二）收条4张，标期分别为2010年3月25日、2010年4月5日、2010年4月16日、2012年8月15日，金额分别为200000元、200000元、250000元、100000元，收款人均为“林鹭扬（黄种贵代）”，证明黄柳凤以现金形式向原告的代理人黄种贵支付购房款750000元。（三）交通银行抵押合同、交通银行个人借款合同，证明黄柳凤以讼争房屋为抵押，向交通银行借款1320000元用于支付讼争房屋的购房款。被告黄种贵对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告林鹭扬、郭淑燕对证据（一）、（二）的真实性不予确认，对证据（三）的真实性无法确认，并当庭申请对《房产买卖协议》和4张收条的形成时间进行司法鉴定。此外，被告黄种贵还向本院提交《房产买卖协议》（与上述被告黄柳凤提交的一致）、交通银行零售客户交易明细清单，证明讼争房屋及车位的实际成交价格为2070000元，其中1320000元向交通银行贷款。被告黄柳凤对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告林鹭扬、郭淑燕对交通银行零售客户交易明细清单的真实性无异议，但认为其对抵押贷款一事毫不知情；对《房产买卖协议》的真实性不予确认，并当庭申请司法鉴定。本院依法委托福建正泰司法鉴定中心对上述《房产买卖协议》及4张收条的笔迹形成时间进行鉴定，包括打印部分和手写部分，即形成时间与落款时间是否一致，若不一致，具体形成时间是何时。福建正泰司法鉴定中心于2013年12月5日作出司法鉴定意见书，分析说明如下：文书物质材料笔墨的经时变化过程是一个连续过程，其组分含量逐渐趋小直至消失稳定的规律是不可逆的。正常自然环境中，书写字迹色痕中的挥发性有机溶剂，近期半年内变化明显，极易检出（提取），其后至一年左右变化逐渐趋小，两年后基本稳定较难检出。本案中除标期为2012年的收条外，标期为2010年的《房产买卖协议》及3张收条距离检测时间已经三年多，应该说早已超出了可检范围，但仍然检出，表明其标称的落款日期与实际形成时间不相符。虽然标期为2012年的收条仍在可检范围（两年）内，结果也表明确实检出挥发性有机溶剂丙三醇，但是由于可检范围是一个较为宽泛的时间段，故该张收条的形成时间是否符合落款标期也是无法判断的。另外，4张收条有3张（2010年）置存异常，且无论是排版格式、打印机具，还是手写字迹笔墨、笔痕及书速等物理表现特征均体现较好连续性。这对标期相距近两年半（2010年与2012年）的材料来说显然缺乏应有的变化，与文书经时规律相悖。从4张收条所反映出的较好的连续性物理表现特征及化学色谱表征分析，它们具备相同或相近的经时过程，符合相对同期形成。目前技术尚无法对激光（墨粉）打印字迹的形成时间进行鉴定。鉴定意见为：无法判断《房产买卖协议》及4张收条上手写字迹的具体形成时间，更无法鉴定打印文字的形成时间。但是可以确定标期是2010年的《房产买卖协议》及3张收条上手写的形成时间与标称的落款日期不相符，而与标期是2012年的收条相近。原告对上述鉴定意见书无异议，并认为可进一步证明《房产买卖协议》及4张收条为两被告事后制作，系恶意串通、虚构交易。被告黄柳凤对上述鉴定意见书的表面真实性无异议，对鉴定内容及结论意见如下：1、该鉴定意见书以排版格式、打印机具、手写字迹笔墨等呈现较好的连续性，就认为2010年的《房产买卖协议》及3张收条书写的字迹形成时间与标称落款日期不符，不够严谨，且无法检出具体的形成时间。检测仪器难免存在误差，保管人的保管方式、存放地点也会造成误差，黄柳凤坚持认为《房产买卖协议》的签订时间及4张收条的出具时间与标期时间一致。2、即使经鉴定《房产买卖协议》及3张收条的形成时间与落款时间不符，也不能因此否认黄柳凤确有向黄种贵支付购房款的事实，否则黄柳凤也不可能申请到1320000元的银行贷款。被告黄种贵对上述鉴定意见书有异议，具体意见如下：1、黄种贵家中只有一台打印机，其收到黄柳凤的购房款时，用其电脑中已经排版好的格式出具收条，并用同一台打印机打印，并无不妥。该鉴定意见书以排版格式、打印机具、手写字迹笔墨等呈现较好的连续性，就认为2010年的《房产买卖协议》及3张收条书写的字迹形成时间与标称落款日期不符，不科学，不严谨。2、该份鉴定意见书无法检出具体的形成时间。检测仪器难免存在误差，且保管人的保管方式、存放地点也会造成误差。3、黄种贵确有收到黄柳凤交付的购房款，黄柳凤向交通银行贷款1320000元也可予以佐证。针对被告黄柳凤、黄种贵提交的上述证据及福建正泰司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，本院分析认证如下：上述鉴定意见书是本院委托具有法定资质的专业机构作出的鉴定，证据形式合法，程序规范，本院依法予以采信。黄种贵以原告林鹭扬、郭淑燕公证委托代理人的身份将讼争房屋及车位出售给黄柳凤，共签订了三份合同，即一份《房产买卖协议》（标期为2010年3月25日）和两份《厦门市房地产买卖合同》（2010年4月16日签订），前一份合同的标的为2070000元，后两份合同的标的共计616822元。两被告主张实际履行的是前一份《房产买卖协议》，实际成交价格为2070000元，并声称其中的750000元以现金形式分四次支付，其中2010年支付3笔，2012年支付1笔，黄种贵据此出具了4张收条。然而，经鉴定，标期是2010年的《房产买卖协议》及3张收条上手写的形成时间与标称的落款日期不相符，而与标期是2012年的收条相近。两被告虽然对鉴定结论有异议，但未提交反驳证据或作出合理解释，也未提交其他证据佐证款项的支付情况，故本院对两被告提交的标期为2010年3月25日的《房产买卖协议》及黄种贵出具的4张收条均不予采信。两被告提交的交通银行抵押合同、交通银行个人借款合同及交通银行零售客户交易明细清单，仅能证明黄柳凤以讼争房屋为抵押，向交通银行贷款1320000元，该款项划入了黄种贵的账户，而无法证明实际成交价格。本院认为，本案的争议焦点为原告林鹭扬、郭淑燕于2008年1月31日公证委托被告黄种贵代为出售讼争房屋及车位的性质，以及黄种贵作为原告的代理人与被告黄柳凤就讼争房屋及车位签订的买卖合同的效力。2008年1月31日原告出具给黄种贵的公证委托，其形式虽系委托书，实质是为了担保债务的履行。原告虽有将讼争房屋公证委托给黄种贵的行为，但并没有出售讼争房屋的意思表示，其公证委托的目的是用于借款的担保。黄种贵以原告公证委托代理人的身份将讼争房屋及车位出售给黄柳凤，共签订了三份合同，出具了4张收条，但从整个交易过程来看，均由黄种贵代理，原告没有签署任何合同，没有收到任何购房款，也没有按照合同约定的时间（2010年5月1日）交房，讼争房屋及车位一直由原告占有使用，直到2012年7月25日，原、被告还因经济纠纷发生口角而报警，故两被告主张原告对交易知情，出售讼争房屋及车位是原告的真实意思表示，缺乏证据支持，本院不予采信。关于讼争房屋及车位的实际成交价格，两被告主张为2070000元，但其提交的标期为2010年3月25日的《房产买卖协议》及黄种贵出具的4张收条，本院未予采信，理由如前所述。除交通银行发放的1320000元贷款外，其余750000元除4张收条外，无其他证据佐证，而4张收条本身又存在出具时间不实的问题，加之在房管部门登记备案的两份《厦门市房地产买卖合同》标的共计616822元，故本院对两被告主张的2070000元的成交价格不予采信。综上，讼争房屋及车位作为原告借款的担保，黄种贵无权在原告不知情的情况下直接变卖讼争房屋及车位以获得债务清偿。两被告提交的证据不足以证明讼争房屋及车位的实际成交价格为2070000元，黄柳凤主张其系善意第三人，证据不足，本院不予采信。原告主张黄种贵以原告的名义与黄柳凤就讼争房屋及车位签订的买卖合同，系恶意串通损害原告的利益，并诉请确认无效，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告黄种贵以原告林鹭扬、郭淑燕的代理人身份与被告黄柳凤签订的关于厦门市思明区厦禾路557号1301室房屋及厦禾路571号之三十三第34号车位的买卖合同无效。本案案件受理费9968元，由被告黄柳凤、黄种贵负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 林月蓉代理审判员 朱 晨人民陪审员 卢桂玲二〇一四年一月二十日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”