（2013）营民三终字第512号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-04-17
案件名称
李莲鑫与何丽芳房屋租赁二审民事判决书
法院
辽宁省营口市中级人民法院
所属地区
辽宁省营口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李莲鑫,何丽芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）营民三终字第512号上诉人（原审被告）李莲鑫，女，1982年11月10日出生，汉族，个体，住大石桥市铁路小区。委托代理人王连峰，营口市广通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）何丽芳，女，1947年12月7日出生，汉族，无业，住大石桥市钢都管理区。委托代理人高志永，辽宁百运律师事务所律师。上诉人李莲鑫因房屋租赁合同纠纷一案，不服大石桥市人民法院(2013)大民一初字第00307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李莲鑫及其委托代理人王连峰、被上诉人何丽芳的委托代理人高志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定的基本事实是：1998年10月15日，原告何丽芳与大石桥市劳动局签订《购房协议书》，载明：“甲方：大石桥市劳动局乙方：何丽芳根据大石桥市政府统一规划，甲方在工农路，北市场附近翻建一栋劳动就业培训学校，一层设为门市房5500平方米，大小共十个。甲方所建的门市房的具体情况及出售办法，经甲乙双方共同协商规定如下：一、甲方所建的门市房、外墙是釉面砖、铝合金门窗，外加卷帘门，内设暖气、上下水、磨石地面，中级白灰墙面，灯管式照明。二、房屋价格及交款办法：价格为每平方米三千元。采取两次交款办法，签订协议时需交总出售价格的百分之七十，余者百分之三十交付使用时交齐。三、乙方所购的房屋位置是号门市房，231平方米，甲方售价3000元，现已交50000元，尚欠19300元。四、乙方在进户后，不得改变原建筑的设计结构，否则出现一切后果自负。五、甲方如不遇大的自然灾害，门市房进户时间为一九九八年十月三十日。六、本协议签字后，双方要共同遵守，本协议甲、乙双方各一份。甲方：大石桥市劳动局（公章）乙方：何丽芳（签字）一九九八年十月十五日”。2012年2月7日，原告的委托代理人李庆伟（系原告之子），与被告签订《协议书》，载明：“甲方将劳动局楼下南数第一个门点租与乙方，2012年租金由协议签订期限之日一次性付清，乙方租赁甲方2013年和2014年交付壹仟元定金，租金到2013年2014年再支付。如乙方违约，壹仟元定金不予返还。如甲方违约，额外支付乙方壹仟元。房屋租赁期间，发生的一切民事责任，由乙方承担。乙方应保证房屋完好无损，除不可抗力之外。同等租金的前提下，甲方租与乙方。房屋租赁期间发生的一切税费由乙方负责。租期为2012年5月6日到2013年5月6日。甲方：委托代理人李庆伟（签字）乙方：李莲鑫（签字）1394177****日期：二0一二年二月七日”。同时，原告的代理人李庆伟与被告李莲鑫签订收条，载明：“收条收到乙方2012年租房款壹万伍仟元整。收到2013年、2014年定金壹仟元整。2013年、2014年房租不涨不跌。甲方：委托代理人李庆伟（签字）乙方：李莲鑫（签字）2012年2月7日”。被告交纳租金后租用该房屋至2013年3月8日，原告告知此房准备出卖，现租期将至，需被告将房屋倒出，双方为此没有达成一致意见，故原告诉至法院。另查，在原告起诉之前，已有案外人将被告诉至法院，但是事后撤诉。再查，原告没有提供要求被告赔偿9000元的经济损失的证据。原审法院认为，原告与李庆伟系母子关系，原告委托其子与被告李莲鑫签订了房屋租赁合同。故原、被告之间签订的租赁房屋的《协议书》合法、有效。原、被告在该协议中明确约定了租赁的期限，虽然亦在协议中约定并交付了2013年、2014年的定金，但是针对后两年交付的定金应视为是原告有想出租的意向，而在此期间原告有意将自己的房屋出售，故在租期届满时想将该房继续出租给被告的想法发生了变化，因原告是该房屋的所有权人，有权决定自己房屋的使用去向。故原告的主张，理由正当，应予支持。被告理应将该房屋倒出。但是，原告收取被告的租房定金，而没有履行合同义务，应当承担违约责任。应当双倍赔偿被告定金损失。原告没有提供诉请被告赔偿9000元经济损失的证据，本院不予支持。至于被告辩称，其在租房期间所装修房屋的一些费用等问题，因该情况未在双方签订的协议中约定，故被告可待有证据时另行诉讼；至于被告辩称该房的所有权及是否验收等问题，因原告提供了购房协议的证据，由此可证明该房的所有权，是否验收与本案无关。综上，本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告的委托代理人（原告之子）李庆伟与被告李莲鑫于2012年2月7日签订的房屋租赁协议，限被告于本判决发生法律效力之日起30日内倒出该房屋，交付给原告；二、原告何丽芳于本判决发生法律效力之日起30日内赔偿被告李莲鑫定金2000元；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。三、驳回原告何丽芳要求被告李莲鑫赔偿9000元经济损失的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告负担。宣判后，上诉人李莲鑫不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求。主要理由是：本案案由是租赁合同纠纷，而原告要求排除妨害，属侵权纠纷。许家成于2013年5月13日起诉过上诉人，后未经法院审理便撤诉，起诉中陈述李庆伟于2013年3月7日将上诉人租赁房屋卖给许家成，如果所述属实被上诉人的原审诉讼的主体是错误的。上诉人与李庆伟签订的房屋租赁协议并没有到期，从签订的租房协议和李庆伟给出具的收条可以看出，李庆伟租赁房屋的期限为3年，而且租金不涨不跌，并且上诉人已经支付了2013年和2014年的房屋租赁定金，上诉人只租赁一年，被上诉人在没有解除租赁协议的前提下，被上诉人就要求上诉人搬出，显然没有法律依据。被上诉人未向法庭提供，房屋所有权证明、租赁房屋合法取得的证明、房屋全面验收合格的证明来证明房屋租赁的合法性，是被上诉人的原因造成租赁协议无效，因租赁协议无效给上诉人造成的装修和经营损失，按实际评估给上诉人进行赔偿。被上诉人何丽芳辩称：原审认定事实清楚，使用法律正确，请求维持原判。本院二审查明事实与原判认定的事实基本一致。本院认为，根据合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的出租人是否为租赁物的所有人，并不影响租赁合同的效力。被上诉人何丽芳委托其子李庆伟与上诉人李莲鑫签订的协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方在协议书中约定租期为2012年5月6日到2013年5月6日，并约定2013年和2014年定金一千元。依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。定金是合同当事人一方为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱，收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金。被上诉人何丽芳在合同到期后未与上诉人继续签订租赁合同，而主张解除双方的合同，显系违反双方关于定金的约定，故原审判决被上诉人应当双倍返还上诉人所交定金并无不当。关于上诉人提出装修和经营损失，原审中上诉人并没有提起反诉，其可待证据充分时另行诉讼。因此上诉人的上诉理由不充分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李莲鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 莹审 判 员 于立民代理审判员 朱 丹二〇一四年一月二十日书 记 员 夏铭铭