（2013）昆民初字第406号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2017-01-20
案件名称
406昆山市嘉腾房地产咨询有限公司与昆山市新城发展建设有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山市嘉腾房地产咨询有限公司,昆山市新城发展建设有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民初字第406号原告昆山市嘉腾房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进中路270号，组织机构代码75200404-7。法定代表人刘娜，该公司总经理。委托代理人崔传伟，北京市伟石律师事务所律师。被告昆山市新城发展建设有限公司，住所地江苏省昆山开发区车站路223号，组织机构代码72226404-0。法定代表人周海军，该公司董事长。委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。原告昆山市嘉腾房地产咨询有限公司与被告昆山市新城发展建设有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年1月17日受理后，依法由审判员徐伟独任审判，于2013年2月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告昆山市嘉腾房地产咨询有限公司的委托代理人崔传伟、被告昆山市新城发展建设有限公司的委托代理人邓惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市嘉腾房地产咨询有限公司诉称：2004年12月8日，原告接受被告委托，代被告销售由其开发的新都银座项目住宅、写字楼、写字楼裙楼商业及顶层观光餐厅。原告根据被告出具的销售代理委托书与客户签订认购协议书。2006年底，原被告解除委托关系。原被告双方因委托代理关系及代理费结算发生纠纷。原告认为应按认购书约定的价格计算应得代理费，经江苏省昆山市人民法院（2006）昆民一初字第1584号民事判决书、江苏省苏州市中级人民法院（2007）苏中民一初字第0196号民事判决书认定双方构成委托代理关系，代理费收费标准为成交总额的百分之二，成交总额根据最终签订预售合同的价款认定。同时，上述判决认定原告可在有证据证明按认购协议书已签订正式销售合同后，再行主张权利。原告向江苏省高级人民法院提起申诉。经查，被告按认购协议书所签的销售合同共计7套，房屋总价款23260940元，按照上述判决，原告在有证据证明按认购书已签订正式销售合同的，可另行主张权利。现原告诉至法院，要求：1、被告向原告支付代理费465218.8元；2、被告向原告支付以本金18259.76元为基数自2006年6月8日起、以61642.96元为基数自2006年6月8日起、以60619.56元为基数自2006年6月8日起、以本金15757.84元为基数自2006年9月26日起、以本金92968.78元为基数自2006年11月13日起、以本金69969.9元为基数自2006年12月4日起、以本金142670元为基数自2006年12月5日起计算至判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；3、本案诉讼费用由被告负担。被告昆山市新城发展建设有限公司辩称：原告的主张证据不足，且已超过诉讼时效。涉案房屋目前均已办理产权证书，原告在上述房屋办理产权证书之日就应当知道其权利受损。经审理查明：2004年12月8日，被告向原告出具销售代理委托书1份，委托原告全权代理销售被告所开发的新都银座项目住宅、写字楼、写字楼裙楼商业及顶层观光餐厅。2004年10月11日，案外人李勤英与原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座面积约为233平方米的房屋1套。同日，案外人李勤英又与原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋2套，面积约为1297平方米。2004年11月11日，案外人ＸＸ与原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋面积约为200平方米的房屋1套。2004年10月12日，案外人周忠良与原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋面积约为1000平方米的房屋1套。2004年10月12日，案外人苏州新大华会计师事务所有限公司、李革、许乃军、许培青、褚宏武、倪燕、陆沪光与原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋面积约为615平方米的房屋1套。2004年10月18日，案外人苏州信联会计师事务所（范志龙）与原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋面积约为1297平方米的房屋1套。2007年8月7日，原昆山市房地产管理处向原告出具《关于昆山市新城发展建设有限公司新都银座商品房项目部分新增客户情况的说明》1份，载明：2006年6月8日，案外人李勤英与被告签订编号为2006013645、2006013646、2006013647的商品房预售合同3份，房号为X-X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX，建筑面积为240.26平方米、647.51平方米、636.76平方米，总价为912988元、3082148元、3030978元；2006年9月26日，案外人苏青（与案外人ＸＸ系夫妻关系）与被告签订编号为2006023764的商品房预售合同1份，房号为X-X-XX-XXX，建筑面积为207.34平方米，总价为787892元；2006年11月13日，案外人周忠良与被告签订编号为2006028761的商品房预售合同1份，房号为X-X-XXX，建筑面积为1022.28平方米，总价为4814939元；2006年12月4日，案外人李革、许乃军、宁峰、陆沪光与被告签订编号为2006031188的商品房预售合同1份，房号为X-X-XXX，建筑面积为636.09平方米，总价为3498495元。另案外人昆山新联财务咨询房屋有限公司（其法定代表人为案外人范志龙）与被告签订《商品房购销合同》1份，约定案外人昆山新联财务咨询房屋有限公司向原告购买X号楼XXXX室房屋，面积为1286.92平方米，总价为7078060元。另被告向本院提交商品房销售合同6份，认为上述房屋中的X-X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX房屋买受人为案外人陆荣林、X-X-XX-XXX房屋的买受人为案外人苏青、X-X-XXX的买受人为案外人苏州立诚建筑设计院有限公司。另查明：原告曾于2006年5月9日向本院提起诉讼，要求被告支付代理费。本院于2006年12月4日作出（2006）昆民一初字第1584号民事判决书，认为销售代理费为成交总额的2%；成交总额应根据最终签订预售合同的价款来认定，认购协议书仅为订立合同的意向，最终能否达成协议尚需当事人进一步蹉商，故不能以认购协议书所载明的金额作为成交额予以认定，但这并不影响原告在有证据证明上述认购意向书最终签订了正式的商品房销售合同后向被告主张代理费用的权利实现，并判决如下：被告支付原告代理费316967.2元，于本判决生效后十日内一次性履行完毕；原告返还被告房款2176800元，于本判决生效后十日内一次性履行完毕。后原告不服上述判决，上述至江苏省苏州市中级人民法院，该院于2007年6月28日作出（2007）苏中民一终字第0196号民事判决书，认为原告可在有证据证明以上意向书已签订正式销售合同后，再行主张自己的权利，并驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，原告又向江苏省高级人民法院申请再审，在该案审查过程中，原告向该院提交了原昆山市房地产管理处于2007年8月7日出具的《关于昆山市新城发展建设有限公司新都银座商品房项目部分新增客户情况的说明》，认为除在上述判决中已认定的13套住房外，另有6套住房现也已经签订正式商品房买卖合同，该院于2011年6月9日作出（2010）苏民申字第189号民事裁定书，认为对该部分代理费用，原告可另行主张权利，并最终驳回原告的再审申请。原告于2005年2月17日取得新都银座项目的预售许可证。上述事实有《认购协议书》6份、公证书、《关于昆山市新城发展建设有限公司新都银座商品房项目部分新增客户情况的说明》、《商品房购销合同》7份、（2006）昆民一初字第1584号民事判决书、（2007）苏中民一终字第0196号民事判决书、（2010）苏民申字第189号民事裁定书及原被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为：被告向原告出具了全权委托代理销售新都银座项目的代理委托书，原告亦以自己的名义与购房者签订了认购协议书，履行了委托事务，双方之间构成了委托合同关系。原被告曾因本案其他所售房屋的代理费发生争议诉至本院，本院作出的生效判决也明确原告在有证据证明根据《认购协议书》最终签订了正式的商品房销售合同后可向被告主张代理费用。原告主张代理费的7套房屋为X-X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XX-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX、X号楼XXXX室。被告对于其中的X-X-XXX予以认可，其他均持有异议。本院认为，原告向本院提交的《关于昆山市新城发展建设有限公司新都银座商品房项目部分新增客户情况的说明》，可认定上述X-X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XX-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX的《认购协议书》中的买受人均已与被告签订了商品房预售合同（其中，X-X-XX-XXX的买受人苏青与该房屋的认购人ＸＸ系夫妻关系，应视为原告已促成了交易），至此，原告已完成了上述房屋的代理销售义务，若此后，买受人与被告解除预售合同的，不影响原告获取代理费的权利，上述6套房屋总价共计16127440元。另案外人昆山新联财务咨询房屋有限公司与被告签订了《商品房购销合同》，案外人昆山新联财务咨询房屋有限公司的法定代表人为范志龙，范志龙与原告签订了该房屋的《认购协议书》，也应视为原告已促成了该房屋的交易，该房屋总价为7078060元。因而，被告应向原告支付代理费464110元（16127440元×2％＋7078060元×2％）。对于原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院认为，原被告就此并无明确约定，无事实和法律依据，对此，本院不予支持。关于被告提出原告的主张已过诉讼时效的辩称理由，本院认为，江苏省高级人民法院于2011年6月9日作出（2010）苏民申字第189号民事裁定书，认为对该部分代理费用，原告可另行主张权利，并最终驳回原告的再审申请。因此，原告的主张并未超过2年诉讼时效，对于该辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告昆山市新城发展建设有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山市嘉腾房地产咨询有限公司支付代理费用464110元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山支行，账号：32×××60）。二、驳回原告昆山市嘉腾房地产咨询有限公司要求被告昆山市新城发展建设有限公司支付逾期付款利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费10296元，由原告负担2939.53元、被告负担7356.47元。被告负担的部分原告已预交，本院不再退还，由被告在支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。审 判 长 徐 伟代理审判员 吕 彬人民陪审员 邹玲珍二〇一四年一月二十日书 记 员 沈 健 来自：