（2014）东民初字第00639号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京市开兴辰物业管理有限责任公司与李兰香物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市开兴辰物业管理有限责任公司,李兰香
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第00639号原告：北京市开兴辰物业管理有限责任公司，经营地址本市丰台区南方庄小区锅炉房院内。法定代表人：张京宝，董事长。委托代理人：王伟，男，1978年5月15日出生。被告：李兰香，女，1956年9月19日出生。原告北京市开兴辰物业管理有限责任公司诉被告李兰香物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理。依法由代理审判员高韩独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟，被告李兰香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京市开兴辰物业管理有限责任公司诉称：被告现住本市东城区××号楼××层××号房屋。依据双方签订的物业委托管理合同，被告应交纳物业管理费。但被告拒绝支付2003年2月20日至2013年2月19日期间的物业费，共计9361.63元。在此期间，原告曾派人到被告家中催要未果。被告的行为违反了合同法和相关政策规定，应承担相应责任。故原告起诉要求被告给付2003年2月20日至2013年2月19日期间的物业管理费等共计人民币9361.63元；给付违约金936.16元，并承担本案诉讼费。被告李兰香辩称：原告所述房屋地点、产权人、物业费收费项目均属实。但物业费各项目的收费标准被告并不清楚，且因被告与北京开兴业物业管理有限责任公司的合同期限只有五年，五年期满后，双方不存在合同关系，对原告主张的欠费期间不认可。另外，原告的诉讼请求已超过二年诉讼时效，原告一直没有向被告催收过。原告的物业服务不到位，五年期间物业公司未履行管理职责，运作机制不公开、不透明；停车管理不到位，汽车、自行车乱停放，阻碍通道；电梯长期无人管理；垃圾清运设施不全，清运不及时；楼宇大厅墙面脏，无人清理；装修垃圾乱堆放，楼道、阳台等许多角落存在废弃的物品、生活垃圾，清理不及时；小区绿地不长绿草，被随意停放的汽车或垃圾占据。以上情况致使业主生活在极其恶劣的环境中，物业公司应负主要责任。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告李兰香系本市东城区××号楼××号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为78.77平方米。2002年2月20日，被告与北京开兴业物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定被告将上述房屋委托原告实行物业管理（合同记载该房屋建筑面积为78.32平方米）；在委托管理期间，被告按《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》向原告支付委托管理费用，收费标准为0.5元每平方米每月，生活垃圾清运费按京价（收）字（1999）第253号文件执行；在合同签订之日，被告向原告交纳第一年的委托管理费，以后被告于每年2月1日至2月28日向原告交纳当年的委托管理费；本合同执行过程中，如市政府、市房地局及物价部门发布新的规定，发生政策性调价，双方应按新标准执行；本合同有效期五年，自双方签字盖章之日起生效。上述合同有效期届满以后，双方未签订新的物业管理委托合同。另查，北京开兴业物业管理有限责任公司与北京市开兴辰物业管理有限责任公司于2012年8月20日以吸收合并的方式进行重组，合并后的名称为北京市开兴辰物业管理有限责任公司即原告。关于电梯运行维护费，其中“一运一备”，原告主张按照京价（房）字（2000）163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》的规定执行；关于高峰电梯及水泵运行维护费，原告主张按照京价（房）字（1996）第274号《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》的规定执行；关于电梯检验费，原告主张按照京价（涉）字（1989）第170号《北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准（试行）”的通知》执行。被告所居住的××号楼建筑面积为18768.96平方米，计算出电梯运行维护费为4.54元每平方米每年；水泵运行维护费为1.12元每平方米每年，但现原告主张该笔费用按照1元每平方米每年的标准计算；电梯检验费为0.0242元每平方米每年，现原告主张按照0.03元每平方米每年计算。被告未交纳2003年2月20日至2013年2月19日期间的物业管理费等相关费用。现原告仍在涉诉小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。庭审中，原告为证明曾向被告催要过物业费，向本院提交了其将物业费《催缴通知单》粘贴于被告房门上的照片5张，显示催费时间分别为2005年2月5日、2007年2月6日、2009年2月6日、2011年2月10日、2013年2月5日。被告表示未收到过上述通知单，对上述照片的真实性亦不予认可，称照相的人不可能十年间5次照相都在同一个位置。对此，原告未能提供拍摄上述5张照片的相机或照片的原始电子文档以证明其拍摄时间，亦未提交其他催收证据。审理中，关于该房屋的建筑面积，原告表示以合同载明的78.32平方米为准。上述事实，有双方当事人的陈述，《物业管理委托合同》，照片，房屋档案资料等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据本案查明的事实，北京开兴业物业管理有限责任公司与被告签订的《物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。上述合同的有效期届满以后，双方虽未签订新的物业管理委托合同，但事实上，北京开兴业物业管理有限责任公司及重组之后的北京市开兴辰物业管理有限责任公司继续在该小区提供物业服务，故原告起诉并无不当。关于被告主张原、被告双方无合同关系的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告的诉讼请求超过二年诉讼时效期间一节，因被告对原告提供的粘贴催费通知单的照片不予认可，而原告未能提供证据证明其拍摄时间，亦未提交其他证据证明其进行过催收，故对原告提供的照片证据，本院难以采信；对被告的该项抗辩意见，本院予以采纳。对原告要求被告交纳2003年2月20日至2013年2月19日期间物业费的诉讼请求，本院仅支持本院收到原告起诉状之日即2013年12月13日之前二年的费用，即自2011年12月14日至2013年2月19日期间的费用。关于该房屋建筑面积，因原告主张以78.32平方米计算，本院照准。关于物业费各项目的收费标准，原告主张参考原合同及相关政府文件规定计算，并无不妥，本院准许。但电梯检验费应以实际计算的0.02元每平方米每年收取。关于原告要求被告支付违约金936.16元的诉讼请求，因原告对被告居住小区的物业服务存在一定瑕疵，对本案纠纷的发生亦存在一定责任，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李兰香于本判决生效后七日内给付原告北京市开兴辰物业管理有限责任公司自二Ｏ一一年十二月十四日至二Ｏ一三年二月十九日期间的物业管理费等人民币一千一百零六元六角六分；二、驳回原告北京市开兴辰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 高韩二〇一四年一月二十日书 记 员 孙颖 来源：百度搜索“”