（2013）昆巴民初字第0408号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-05-20
案件名称
陈美玉,王逸忠与昆山东方云顶广场有限公司,昆山红枫房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈美玉,王逸忠,昆山东方云顶广场有限公司,昆山红枫房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第二十六条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆巴民初字第0408号原告陈美玉，女，1956年6月9日生。原告王逸忠，男，1953年10月29日生。被告昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人单建珍，该公司董事长。被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇阳澄湖路。法定代表人胡方云，该公司董事长。委托代理人钱某某，同时代理上述二被告。原告陈美玉、王逸忠与被告昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法由代理审判员邓丽红独任审判。后本院依法组成合议庭并于2014年1月14日公开开庭进行了审理。两原告本人及两被告的委托代理人钱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美玉、王逸忠诉称：两原告于2005年9月15日购买了昆山红枫房地产有限公司位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号东方云顶广场X号楼公寓X楼XX室的房产，并于当日与两被告签订《租赁及委托经营管理》合同（合同编号为YD2005091501）。合同约定：原告将所在物业租赁给被告昆山东方云顶广场有限公司作酒店经营管理使用，并于购买该物业的第二天起即实行，为期十年。乙方以总房价＋装潢价格总价的8%，向甲方支付（其中第五年支付总价的10%）。乙方免收甲方的装潢费用，租赁期限前四年甲方不收取乙方租金。但被告昆山东方云顶广场有限公司违反合同约定的义务，拖欠原告应得的物业租金。从2012年1月1起至2013年6月（被告昆山东方云顶广场有限公司于2012年11月支付过一个月的租金3458元外）所欠支付租金已达17个月之久，所欠付租金每月3458＊17=58786元，及到实际支付日应支付的物业租金，依据《租赁及委托经营管理合同》的规定，被告昆山东方云顶广场有限公司应支付每期欠款至实际支付之日止，按每日万分之三计算的违约金。根据合同第四条第四款规定，被告昆山红枫房地产有限公司应承担不可撤销的连带担保责任，向原告支付被告昆山东方云顶广场有限公司应支付的租金及违约金。为此诉至法院请求判令：被告昆山东方云顶广场有限公司立即支付拖欠暂计至2013年6月止的租金款人民币58786元人民币，及到支付日为止的所有租金欠款；被告昆山东方云顶广场有限公司支付各期欠款至实际支付之日止；按每日万分之三计算的违约金；被告昆山红枫房地产有限公司对被告昆山东方云顶广场有限公司的债务承担连带责任；两被告承担诉讼费用。被告东方云顶公司、红枫房产公司共同辩称：对于租金，截止到2013年6月底，应该欠原告16个月，从2012年2月份至2013年6月底，其中2012年10月份已经支付3458元，尚欠55328元。至于违约金，两被告认为没有违约。经审理查明：位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号X区东方云顶广场X号楼XXX室房屋系两原告陈美玉、王逸忠共同共有，房屋产权证号为昆房权证巴城字第XXXXXXX**号。2005年9月15日，原告陈美玉作为甲方，被告东方云顶公司作为乙方、被告红枫房产公司作为担保方，签订《租赁及委托经营管理合同》，该合同载明：甲方将位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号的东方云顶广场X号公寓楼X层XX号房屋租赁给乙方，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为其十年；甲方将该物业的装潢工程（含装修、家器具、中央空调等）按每平方米3000元，总价人民币154530元的包干价全权委托乙方进行，装潢费用乙方暂开收据，工程全部完工后，乙方向甲方提供总装修发票复印件；甲方装潢费用的支付，乙方免收甲方装潢费用，租赁期前四年甲方不收取乙方租金。自租赁期第五年开始，乙方每年分12次以现金形式向甲方支付租金，每月底支付租金，款项当月15号前到账的当月底支付，当月15号后到账的次月支付；每年乙方应按该物业购房价格＋装潢费用总价的8%向甲方支付（其中第五年支付总价的10%）；合同期内，如乙方违反本合同第二条、第六条第四款之规定，则甲方有权追究乙方逾期付款责任（应付款万分之三／日）并可解除合同；甲乙双方承担因其违约而产生的一切违约责任（违约金为年租金的2倍），违约金不足以赔偿对方全部损失（间接或直接）的，对方有权要求违约方赔偿损失并继续履行本合同。如乙方违反本合同第二条第二款租金给付之约定，且乙方未能承担其违约责任，担保方对此承担不可撤销的连带担保责任。因原告催讨租金未果，于2013年6月27日诉来本院，本院于2013年8月12日立案受理。另查明：昆山市巴城镇湖滨南路1098号的东方云顶广场X号公寓楼X层XX号房与昆山市巴城镇湖滨南路1098号X区东方云顶广场X号楼XXX室房屋系同一房屋。庭审中，原被告双方一致确认：双方《租赁及委托经营管理合同》于2013年6月29日协议解除。自2012年2月1日至2013年6月30日共计17个月的租金，每月租金3458元，被告仅于2012年11月8日支付一个月租金3458元，尚结欠原告16个月租金，结欠金额为55328元。审理中，两原告明确其诉求为：要求被告支付16个月租金55328元；要求支付违约金5000元；被告承担诉讼费。以上事实由原告提供的《房屋产权证》、《租赁及委托经营管理合同》及庭审笔录予以证实。本院认为：合同双方应恪守合同义务。本案中，关于原告陈美玉与被告东方云顶公司之间的房屋租赁关系，因有《租赁及委托经营管理合同》为凭，本院对原被告双方之间的房屋租赁合同关系予以确认。原告王逸忠作为出租房屋共有人对该合同并无异议，故其有权就租赁涉案房屋所得租金主张合同相关权利。因原告陈美玉与被告东方云顶公司一致确认租赁合同已于2013年6月29日协议解除，本院对此予以确认。至于被告结欠原告租金金额，经庭审双方一致确认被告结欠原告租金55328元，故本院对两原告要求被告昆山东方云顶广场有限公司支付租金55328元之主张予以支持。关于原告主张之违约责任。原被告双方约定“合同期内，如乙方违反本合同第二条、第六条第四款之规定，则甲方有权追究乙方逾期付款责任（应付款万分之三／日）并可解除合同；甲乙双方承担因其违约而产生的一切违约责任（违约金为年租金的2倍）”，后原告将其所主张违约金调整为5000元，该金额未超过按双方约定计算所得数额，故本院对原告要求被告支付违约金5000元之主张予以支持。被告东方云顶公司以违约金过高为由要求调整至法律规定范围内，经审查约定之违约金并不过分高于原告实际损失且被告未能举证证明，故本院对被告之抗辩不予采信。关于原告要求被告红枫房产公司承担连带清偿责任问题。依据《租赁及委托经营管理合同》“如乙方违反本合同第二条第二款租金给付之约定，且乙方未能承担其违约责任，担保方对此承担不可撤销的连带担保责任”之约定，被告红枫房产公司依法应对被告东方云顶公司所欠租金及违约金承担连带支付责任。根据我国担保法第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，原告应当在每一期租金到期后六个月内向红枫房产公司主张但保证责任，若原告怠于主张权利，被告红枫房产公司免除保证责任。由于本案两原告未举证证明向被告红枫房产公司主张过保证责任，本案原告起诉之日为2013年6月27日，被告红枫房产公司应仅就2012年12月至2013年6月的租金及违约金承担保证责任，其中租金为24206元（3458＊7=24206元），违约金应分段计算如下：2012年12月租金3458元，自2013年1月1日起计算；2013年1月租金3458元，自2013年2月1日起计算；2013年2月租金3458元，自2013年3月1日起计算；2013年3月租金3458元，自2013年4月1日起计算；2013年4月租金3458元，自2013年5月1日起计算；2013年5月租金3458元，自2013年6月1日起计算；2013年6月租金3458元，自2013年6月30日起计算，以上违约金均按每日万分之三计算至本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告昆山东方云顶广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈美玉、王逸忠房屋租金55328元及违约金5000元，合计60328元。二、被告昆山红枫房地产有限公司对被告昆山东方云顶广场有限公司所应付部分租金24206元及违约金（计算方式：2012年12月租金3458元，自2013年1月1日起计算；2013年1月租金3458元，自2013年2月1日起计算；2013年2月租金3458元，自2013年3月1日起计算；2013年3月租金3458元，自2013年4月1日起计算；2013年4月租金3458元，自2013年5月1日起计算；2013年5月租金3458元，自2013年6月1日起计算；2013年6月租金3458元，自2013年6月30日起计算，以上违约金均按每日万分之三计算至本判决生效之日）承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行期限为二年。案件受理费1270元，全部由被告昆山东方云顶广场有限公司、被告昆山红枫房地产有限公司承担。此款两原告已预交，本院不再退还，两被告在履行上述判决义务时一并支付两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费缴纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599。审 判 长 邓丽红人民陪审员 陆美华人民陪审员 姚雪琴二〇一四年一月二十日书 记 员 姚文彬附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债务人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任 微信公众号“”