（2013）沪一中民二（民）终字第3005号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-02-13
案件名称
穆斯塔法（MOSTAFA ABBAS AHMED）诉上海汇发房地产有限公司物业管理分公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
穆斯塔法,上海汇发房地产有限公司物业管理分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3005号上诉人（原审被告）穆斯塔法。委托代理人宋振球，上海格物律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海汇发房地产有限公司物业管理分公司。委托代理人李雯，上海市尚伟律师事务所律师。上诉人穆斯塔法因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四（民）初字第2943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月18日受理后依法组成合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理，上诉人穆斯塔法的委托代理人宋振球，被上诉人上海汇发房地产有限公司物业管理分公司的委托代理人李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海汇发房地产有限公司（甲方）与上海汇发房地产有限公司物业管理分公司（以下简称汇发物业公司、乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对上海市衡山路41号酒店式公寓进行物业管理；委托管理期限2003年至业主委成立时止；物业管理费每月每平方米人民币30元；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。上海市物业管理行业协会于2008年12月23日出���的《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，论证意见为：按国家发改委、建设部关于酬金制收费管理规定及本市有关文件的要求；本项目符合酬金制计费方式的基本条件，物业服务收费按前期物业合同的约定预收，为业主提供质价相符的服务。2009年1月8日，上海市徐汇区物价局出具《物业收费标准备案回执》，备案期限自2009年1月至2011年1月。2010年11月22日，上海市徐汇区物价局出具《物业收费标准备案回执》，备案期限自2010年11月至2012年10月。穆斯塔法于2009年12月7日被核准登记为上海市衡山路41号第二座2D室房屋（以下简称系争房屋）的权利人，该房屋建筑面积87.15平方米。穆斯塔法与上海汇发房地产有限公司于2009年12月7日签订的《上海市衡山路41号“芝大厦”使用、管理、维修公约》约定，各业主应于每月的第一日预先缴交其单元每月应付之��理费，管理费费率根据现行的正常费率标准（每月30元人民币／平方米建筑面积）执行，但发展商有权对费率进行调整并予以各业主书面通知；所有管理费及管理基金及其它根据管理公约或其它规定应付的款项，均需按期清缴，任何业主如果未能于应付款的到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：（1）收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金按每日千分之三计算。2012年7月，汇发物业公司诉至原审法院，要求判令：1、穆斯塔法支付自2009年12月1日至2013年4月30日止的物业管理费107，194.50元；2、穆斯塔法支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，以每月的物业管理费为基数，分段计算，自欠费之次日起算至实际支付之日，按每日千分之三计算，汇发物业公司仅主张10万元，多余部分不再主张。穆斯塔法书面答辩称，不同意��汇发物业公司的标准支付物业管理费，也不同意支付滞纳金。此外，穆斯塔法曾经要求支付过管理费，但汇发物业公司拒收。原审认为，前期物业管理合同的合法有效已被多份生效的裁判文书所确定，故穆斯塔法在本案中有关合同无效的抗辩意见，法院不予采纳。汇发物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》对全体业主具有拘束力，穆斯塔法作为业主应按约定履行。汇发物业公司主张每月每平方米人民币30元的物业管理费，除有《前期物业管理服务合同》约定外，还经过了行业协会的论证及相关政府部门的备案，且穆斯塔法在签署《公约》时亦对物业管理费标准予以了确认，穆斯塔法应信守承诺、按约履行支付管理费的义务。汇发物业公司要求穆斯塔法按每月每平方米人民币30元的标准支付物业管理费的请求，法院予以支持。但鉴于穆斯塔法于2009年12月7日方成为系争房屋的权利人，在无其他证据情形下，汇发物业公司主张的物业管理费应自该日（2009年12月7日）起算。穆斯塔法逾期支付物业管理费，应承担相应的违约责任。汇发物业公司主张的滞纳金符合合同及公约的约定，法院予以支持。原审法院审理后于二一三年九月四日作出判决：一、被告穆斯塔法（MOSTAFAABBASAHMED）于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇发房地产有限公司物业管理分公司自2009年12月7日起至2013年4月30日止的物业管理费106，671.60元；二、被告穆斯塔法（MOSTAFAABBASAHMED）于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇发房地产有限公司物业管理分公司逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金100，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，136.73元，原告负担6.73元，被告负担3，130元。判决后，穆斯塔法不服，上诉至本院称：一、从形式上看无法确定《前期物业管理服务合同》具体的签署日期，从内容看委托期限应是从2003年3月7日开始的，但其时国家的相关法律并没有涉及物业管理之酬金制的概念，因此该合同明显是伪造的，也明显侵犯了广大小业主的权利，因此应当认定为无效。二、上诉人从未与被上诉人签订过每月30元人民币／平方米的公约，被上诉人提供的《公约》并没有任何的骑缝签名，也没有上诉人书面确认，更何况该每月30元人民币／平方米并没有经过开发商的备案，原审认定该标准，即是认可物业公司所属的开发商不经业主同意就可以擅自提供物业服务费用之情形，既显失公平，又否定了开发商已确认的前期物业服务收费标准。三、上诉人从未就滞纳金的标准与开发商或被���诉人签订过任何协议或文件，司法实践中关于迟延履行的债务无非是根据银行同期贷款利率的双倍进行确认，亦即年利率12%以内。而原审法院认定的本案滞纳金的年利率高达108%，明显违反立法目的及本意。请求二审在查清事实后依法按照9.8元／平方米的标准从2009年12月7日至2012年12月计算物业管理费，之后被上诉人没有收费资质，故上诉人对之后的滞纳金不予认可。被上诉人汇发物业公司辩称：一、被上诉人系依据与开发商的《前期物业管理服务合同》取得了系争房屋的管理权利，且该合同对收费标准、滞纳金都有明确约定，因此被上诉人收取物业管理费是有合法依据的。至于2012年10月之后确有一段时间物价局没有备案，但被上诉人实际进行了物业管理服务，2013年1月已经作了备案。由于物价局的原因导致的备案空缺，但不影响被上诉人收取物业管理费。二、系��房屋是外销商品房，上诉人也是境外人士，因此物业管理费定为每月3.5美元／平方米。之后由于汇率变化，当时的物业管理单位既向全体业主发了变更币种收费的通知，小业主也没有提出异议，况且2006年1月时3.5美元与30元人民币也是相当的，之后尽管物业管理服务主体发生了变化，但提供的物业管理没有发生变化，并高于通常标准，因此不能因为物业管理服务主体发生变化而影响物业管理费的标准认定及收取。三、上诉人没有按照《公约》支付物业管理费，但被上诉人每月都发放账单，已经履行了催告义务，因此被上诉人可以按照约定收取滞纳金。请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，汇发物业公司提供上海市徐汇区物价局于2013年3月29日出具给汇发物业公司的《物业收费标准备案回执》，旨在证明汇发物业公司已经完成物业收费备案。本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。本院认为，上诉人穆斯塔法作为系争房屋的业主，在享受物业管理服务的同时，有义务支付相应的物业管理费。而至于物业管理费的确定，鉴于生效判决已对《前期物业管理服务合同》的法律效力作出了认定，因此上诉人应当按照开发商与被上诉人汇发物业公司签订的对全体业主具有拘束力的《前期物业管理服务合同》履行支付物业管理费的义务。而对于每月30元人民币／平方米的物业管理费的标准确定，既有《前期物业管理服务合同》的约定，又有行业协会的论证及相关部门的备案，且上诉人在签订《公约》时亦对该标准予以了确认，因此上诉人应当按照约定履行支付物业管理费的义务。至于2012年10月之后一段时间的备案空缺之事实，但被上诉人实际履行了对系���房屋进行管理的义务，同时被上诉人二审中又提供证据证明其已完成了物业收费备案，因此被上诉人要求上诉人仍按该标准支付物业管理费，具有合法依据。同时，由于上诉人逾期支付物业管理费，因此上诉人应当按照合同及《公约》的约定承担滞纳金。原审法院对本案物业管理费标准的认定及滞纳金的认定均客观有据，据此所做判决是正确的，本院依法维持。上诉人穆斯塔法的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，736.50元，由上诉人穆斯塔法（MOSTAFAABBASAHMED）负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 翟从海代理审判员 刘 辉二〇一四年一月二十日书 记 员 周 益附：相关��律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”