（2013）沪一中民二（民）终字第3431号
裁判日期: 2014-01-20
公开日期: 2014-05-17
案件名称
江小丽诉徐秉权等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江小丽,徐秉权,孙娅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3431号上诉人（原审被告）江小丽。被上诉人（原审原告）徐秉权。被上诉人（原审原告）孙娅。以上两被上诉人之共同委托代理人刘清萍，北京长安（上海）律师事务所律师。以上两被上诉人之共同委托代理人罗笙铭，北京长安（上海）律师事务所律师。上诉人江小丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人江小丽，被上诉人徐秉权、孙娅的共同委托代理人刘清萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，徐秉权、孙娅系上海市闵行区疏影路719号房屋（以下简称719号房屋）权利人，房屋建筑面积为145.81平方米。2007年7月29日，徐秉权、孙娅委托案外人徐秉杰与江小丽签订房屋租赁合同，将719号房屋出租给江小丽，租期为2007年8月3日至2012年8月2日，月租金为人民币（下同）6，000元。合同签订后，双方按约履行了该合同。2012年6月28日，孙娅发给江小丽一份通知书，主要内容为，双方对下一个合同租金存在很大分歧，江小丽无法续租，徐秉权、孙娅已与江小丽作了沟通，江小丽表示8月2日可以由徐秉权、孙娅收回商铺，故现通知江小丽将于8月2日收房，请江小丽提前安排。2012年7月1日，徐秉权、孙娅与江小丽签订《上海市房屋租赁合同》约定，江小丽租赁徐秉权、孙娅的719号房屋，建筑面积145.81平方米；租期为2012年8月3日至2013年8月2日，租赁期满，徐秉权、孙娅有权收回房屋，江小丽应如期返还。江小丽需要继续承租房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向徐秉权、孙娅提出续租书面要求，经徐秉权、孙娅同意后重新签订租赁合同；月租金为9，000元；租金按叁个月结算一次，提前七天支付下次房租，日期定为2012年10月25日之前付下一次款项，以此类推。逾期支付的，逾期一日，则按日租金的1%支付违约金；保证金为1个月租金9，000元；租赁期内，此房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费、停车费等费用由江小丽承担；除徐秉权、孙娅同意江小丽续租外，江小丽应在本合同的租期届满后1日内返还房屋，未经徐秉权、孙娅同意逾期返还房屋的，每逾期一日，江小丽应按4.12元／平方米向徐秉权、孙娅支付房屋使用费；江小丽返还房屋应当符合正常使用后的状态；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金；……6、乙方（即江小丽）逾期不支付租金累计超过10日的。合同第十二条“其他条款”第（二）项约定：本合同自双方签字生效。双方约定，自合同生效之日起15日内，按规定共同办理登记备案，领取房屋租赁合同登记备案证明。徐秉权、孙娅逾期未会同江小丽办理登记备案影响江小丽办理居住登记的，江小丽可按规定单独办理租赁信息记载。合同补充条款约定：1、保证金不得抵扣充当租金，否则视为违约，徐秉权、孙娅可随时进入商铺，无需支付江小丽任何费用；2、合同租期一年，如租期内，江小丽遵守合同，准时支付租金，徐秉权、孙娅同意续租5年，前20个月租金9，000元／月，第21个月开始月租金为9，500元……；3、租赁期内，与合同有关所产生任何费用均由江小丽承担。如江小丽不按时支付，则作违约处理，终止合同，徐秉权、孙娅可随时进入商铺，无需支付江小丽任何补偿。江小丽在任何情况下违反合约，特别是欠租、欠物业费等，徐秉权、孙娅有权终止合同，随时进入商铺，无须支付江小丽任何费用；……6、合同期满后，房屋里的设施一律属于徐秉权、孙娅，江小丽无任何理由进入和妨碍该物业的出租（除可移动的物品）。此后，徐秉权、孙娅收取了江小丽的9，000元保证金。双方未办理此租赁合同的备案登记。在履行过程中，江小丽未能于2012年10月25日前按期足额支付下一期租金，徐秉权、孙娅于2012年11月15日向江小丽发出催款函。之后，江小丽又未能在2013年1月25日前全额付清下一期租金，徐秉权、孙娅于2013年2月21日再次向江小丽发出催款函。之后，江小丽支付了上述所欠租金。按合同约定，江小丽应于2013年4月25日前支付2013年5月3日至8月2日的三个月租金27，000元，但江小丽未能按时支付。徐秉权、孙娅于2013年5月7日向江小丽寄发催款通知。后江小丽于2013年6月25日支付了一个月租金9，000元，余款18，000元租金至今未付。2013年8月7日，徐秉权、孙娅提起诉讼，要求判令：1、判决确认徐秉权、孙娅与江小丽签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年5月21日解除，江小丽将房屋返还徐秉权、孙娅；2、江小丽支付徐秉权、孙娅自2013年5月3日至合同解除之日的房屋租金计5，700元，并以300元为本金按每日1%计算的自2013年4月26日至判决生效之日的违约金（计算至5月22日的违约金为78元）；3、要求江小丽按4.12元／平方米／日的标准支付自2013年5月22日起至实际返还房屋之日为止的房屋使用费；4、要求江小丽支付违约金9，000元（以江小丽已付的保证金抵扣）。原审认为，徐秉权、孙娅与江小丽于2012年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按约履行各自义务。徐秉权、孙娅作为出租方，提供合法房屋是其主要义务，而江小丽作为承租方的主要义务是按期支付租金。江小丽在2012年10月25日、2013年1月25日前均未能按约及时支付下一期租金，经徐秉权、孙娅催告后方才付清，江小丽拖延支付租金已构成违约。对于2013年5月3日至8月2日期间三个月租金，江小丽仅于2013年6月25日支付了一个月租金，剩余两个月租金18，000元至今未付，构成严重违约。徐秉权、孙娅与江小丽约定的租期为一年。另在合同的补充条款中约定如江小丽在该租期内无违约行为，则可续租5年，该条款并非证明双方的合同租期为六年，而仅是江小丽在一年租期届满，且之前无违约行为的情况下双方可以续租的预约。按合同约定，江小丽在一年租期内，逾期付款超过10日，徐秉权、孙娅可以解除合同。江小丽拖欠2013年5月3日至8月2日期间两个月的租金，已构成违约。双方约定的一年租期届满，又鉴于江小丽拖延支付租金的违约行为，徐秉权、孙娅有权拒绝续租，现要求江小丽返还房屋的请求，于法有据，法院予以支持。江小丽关于其拒付租金是因徐秉权、孙娅拒绝提供房地产权证导致其无法办理合同备案登记，构成违约的意见，法院认为，租赁合同中并未约定徐秉权、孙娅不提供产证、不办理合同备案登记的情况下，江小丽有权拒付租金。合同未经房地产管理部门备案，并未影响江小丽对房屋的占有使用。江小丽拒付租金缺乏合同依据，理由不成立。由于江小丽未按期支付2013年5月3日至8月2日期间的租金，应当支付逾期支付租金的违约金。合同对于逾期支付租金的违约金作了约定，即按日租金300元1%计算，每日3元。现徐秉权、孙娅要求江小丽偿付自2013年4月26日至判决生效之日为止的逾期付款违约金，法院予以支持。双方的合同于2013年8月2日到期，在双方未续租的情况下，江小丽仍占有使用房屋，则按合同约定，江小丽应当按每天4.12元／平方米的标准向徐秉权、孙娅支付房屋使用费，直至搬离房屋为止。房屋建筑面积为145.81平方米，故每日房屋使用费以600元整数计算。江小丽在搬离房屋时，应当结清在使用房屋期间所实际产生的水费、电费、物业管理费。徐秉权、孙娅表示以江小丽支付的9，000元保证金结算上述费用，法院予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于二○一三年十一月六日作出判决：一、江小丽于判决生效之日起六十日内搬离本市闵行区疏影路719号房屋，将此房屋返还徐秉权、孙娅；二、江小丽于判决生效之日起十日内支付徐秉权、孙娅自2013年5月3日至2013年8月2日期间的所拖欠的剩余租金18，000元；三、江小丽于判决生效十日内支付徐秉权、孙娅自2013年8月3日起至判决生效之日为止，按每日600元计算的房屋使用费，并支付徐秉权、孙娅自判决生效之日的次日起至江小丽实际搬离房屋之日为止，按600元／日计算的房屋使用费；四、江小丽于判决生效之日起十日内支付徐秉权、孙娅自2013年4月26日起至判决生效之日为止，按每日3元计算的逾期付款违约金；五、江小丽于搬离本市闵行区疏影路719号房屋之日与徐秉权、孙娅结清使用房屋期间的水、电费以及物业管理费。双方以江小丽已支付的9，000元保证金进行结算，多退少补。原审判决后，江小丽不服，上诉于法院。其诉称：被上诉人曾承诺配合上诉人至房地产交易中心办理备案手续，以使上诉人可转租房屋或在系争房屋内重新注册公司，但被上诉人始终未履行配合义务，导致上诉人无法实际全面使用系争房屋。系因被上诉人违约在先，上诉人被迫通过拒付租金的方式维护自己的合法权益。据此，请求撤销原审判决，驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求。被上诉人徐秉权、孙娅辩称：原审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，上诉人江小丽提供了工商档案机读材料两份，欲证明系争房屋内仍有其他企业注册，影响上诉人的正常经营。被上诉人对上述材料的真实性不予确认，表示系争房屋一直由上诉人在使用，其对上诉人所谓企业注册变化情况并不知情。经审查，本院对上述材料的真实性予以确认。法院经审理查明，原审法院认定事实无误，法院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人之间的租赁合同期限已经届满，上诉人江小丽理应将系争房屋返还两被上诉人。对于上诉人拖欠租金的事实，双方均予认可，本案的争议在于上诉人拒付租金的抗辩理由能否成立。现上诉人提出因被上诉人未提供房屋产权证、未按约办理租赁合同备案登记，已构成违约，其有权不支付租金。对此本院认为，双方在系争租赁合同中确实约定自合同生效之日起15日内，按规定共同办理合同的登记备案。同时也约定，被上诉人逾期未会同上诉人办理登记备案影响上诉人办理居住登记的，上诉人可按规定单独办理租赁信息记载。但对于未办理合同登记备案的情形，双方并未约定相应的责任承担。现上诉人并无证据证明其曾要求被上诉人配合前往办理备案登记，也无证据证明其对系争房屋的使用受到了影响。事实上，在此前双方为期五年的租赁合同履行期间，上诉人并未就此提出过异议，而在系争租赁合同前两期被上诉人催讨租金时，上诉人也未据此向被上诉人要求减免或暂缓支付租金。本院认为，作为房屋租赁合同的承租人一方，支付租金是其最根本、最主要的合同义务，现上诉人并无充分的理由延付、欠付租金，故应承担相应的违约责任。据此，被上诉人的原审诉请于法有据，原审对此予以支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币169.45元，由上诉人江小丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙代理审判员 蒋辉霞代理审判员 毛海波二〇一四年一月二十日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”