（2013）泰民一终字第1126号
裁判日期: 2014-01-02
公开日期: 2014-02-14
案件名称
张建伟与王英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张建伟,王英,新泰市人民医院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）泰民一终字第1126号上诉人（原审被告）张建伟。委托代理人孙丰柏，新泰平阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）王英。委托代理人纪美，新泰华岳法律服务所法律工作者。原审第三人新泰市人民医院。住所地新泰市。法定代表人陈传民，院长。上诉人张建伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2013）新民初字第2542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告租用新泰市人民医院所有的位于东周路新泰市人民医院十字路口北路西的七号楼三号房，租赁期限至2013年11月30日止。2009年原告将该房屋��赁给被告张建伟，双方于2009年11月25日签订租赁合同一份，租赁期限自2009年11月25日至2010年11月25日，期限共计一年，签订合同后交付钥匙支付租金18000元。后双方履行合同义务。合同到期后双方未续签合同，被告继续租赁该房屋并向原告缴纳2010年、2011年租金各19000元，至2012年11月24日到期后经原告催要被告未缴纳租金且拒绝搬出房屋，被告在该房屋内经营“菲蒂花艺”婚庆服务业务至今。原告曾因此事于2013年1月22日诉来原审法院要求被告亲属停止侵害、排除妨碍，后因被起诉人有误申请撤诉。原告又于2013年5月29日诉来原审法院。本案审理过程中被告申请追加新泰市人民医院为第三人，本院依法予以准许。以上事实有原告提供的房屋租赁协议、租赁合同、收款收据、个体工商户营业执照及原被告陈述在卷证实。原审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、原告与���三人所签订租赁合同是否有效。二、原被告之间的房屋租赁合同关系是否有效。关于原告与第三人所签订租赁合同，从合同形式、内容看，该租赁合同主体适格，形式要件完备，内容亦不违背法律法规的禁止性规定，且本院审理过程中第三人书面表示继续执行原告与第三人所签订租赁合同，故原告与第三人所签订租赁合同系有效合同，原告取得所租赁房屋的使用权；关于原被告之间的房屋租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案原告转租虽未经第三人同意，但并不致使原被告间的转租合同当然无效。而第三人并未要求与原告解除合同，因此原被告间的租赁合同并未违背法律法规的禁止性规定，为有效合同，该租赁合同虽已到期，但之后被��继续租赁该房屋并缴纳至2012年11月24日的租赁费，因双方未约定租赁期限，依法应为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同；且被告未按约定支付租赁费，已构成违约，经原告催要，被告亦未在合理期限内履行主要义务，原告要求解除原被告间的房屋租赁合同，事实清楚，于法有据，应予以支持。被告应搬离所租赁房屋并支付拖欠的租赁费。第三人虽经被告申请参加诉讼，但对原告要求被告搬出房屋并支付租赁费的诉讼请求，并无独立的请求权，第三人要求原告承担违约责任支付违约金，应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告王英与被告张建伟之间的房屋租赁合同关系���二、被告张建伟搬出所租赁的东周路新泰市人民医院十字路口北路西的七号楼三号房，将房屋交还原告。三、被告张建伟支付原告王英租赁费（按每年租金19000元，自2012年11月25日起至判决生效确定的履行期限届满之日止）；以上二、三判项确定的义务，于本判决生效之日起五日内履行完毕。案件受理费100元，由被告张建伟负担。上诉人张建伟不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、2009年11月25日上诉人与被上诉人签订租赁合同，被上诉人将新泰市人民医院十字路口北路西的七号楼三号房租赁给上诉人使用，上诉人一直使用至今，在一审庭审中，被上诉人向法庭提交了2012年11月23日被上诉人与新泰市人民医院的房屋租赁协议，来证实被上诉人对该门头房享有使用权和转租权，然而被上诉人与新泰市人民医院签订的房屋转让协议中第五条明���约定：“租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋一并或分解后转让给第三方使用，否则，乙方即构成违约”。而且，作为房屋实际所有权人（一审第三人）的新泰市人民医院，在一审庭审的答辩中也已经明确表态：“第三人与原告租赁合同关系属实，租赁期限自2012年12月1日起至2013年11月30日止，现仍在租赁期间，但原被告合同约定未经第三人同意，第三人要求严格执行与原告的房屋租赁协议，原告应支付第三人违约金3000元，合同到期后原告必须按约定搬出全部物品交回房屋。”上诉人这才知道被上诉人在没有新泰市人民医院书面允许的情况下，无权将房屋转租给其他人，被上诉人没有转租权。既然被上诉人对该房屋没有转租权，那么被上诉人与上诉人所签订的租赁合同就应属无效合同，在合同无效的情况下，被上诉人无权以该房屋为由向上诉人主张任何权利。一审法院在没有查清相关事实的情况下，就认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议为有效合同显属错误。二、2009年11月25日被上诉人与上诉人签订租赁合同，并且在签订该合同的同时，上诉人向被上诉人支付了18000元租赁费。如果上诉人早就知道被上诉人对该房屋没有转租权的话，上诉人就不会去租赁该房屋从事鲜花经营，因被上诉人的故意隐瞒行为致使上诉人误认为被上诉人对该房屋享有转租权，所以从2009年11月25日签订该租赁合同之后，上诉人一直信守合同约定履行着支付租赁费的义务。而且在该协议的第四条的第6款当中明确约定：“租赁期限未经双方协商，任何一方不得单方终止合同，若有一方因故无法履行本协议，需提前两个月通知对方。”假设，被上诉人对该房屋有转租权，被上诉人也没有按照合同约定，提前两个月通知上诉人或者与上诉人协商该房屋的租赁事宜，反而于2013年1月22日在新泰市人民法院起诉了上诉人，后申请撤诉。2013年5月29日被上诉人再次起诉上诉人。通过这两次的起诉，不难看出被上诉人的许多故意行为，均无视双方的合同约定，该租赁合同形同虚设，为无效合同，对上诉人显属不公平。而且在被上诉人与新泰市人民医院签订的房屋租赁协议中第三条明确约定：“租金为每年壹万壹仟元”，既然被上诉人对该房屋没有转租权，那么被上诉人与上诉人签订的租赁合同就应属于无效合同，在合同无效的情况下，被上诉人就无权收取上诉人的租赁费。被上诉人通过故意隐瞒事实真相，在没有经过第三人书面允许的情况之下，私自与上诉人签订租赁合同，借助该租赁合同从中牟利，在第三人收费标准之上加收房屋租赁费，实为不当得利。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依��改判被上诉人返还其多收的租赁费。一二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王英辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人新泰市人民医院，经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。二审中被上诉人王英提交原审第三人新泰市人民医院出具的2013年-2014年房租费收据一份，证实被上诉人对涉案房屋至今仍享有合法的使用权。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，被上诉人王英与原审第三人新泰市人民医院签订租赁合同承租涉案房屋后，又于2009年11月25日，将该房屋转租给上诉人张建伟，该转租合同签订时虽未经出租人新泰市人民医院书面同意，但在本案一审庭审时，作为房屋出租人的新泰市人民医院已经明确表示同意继续履行其与被上诉人王英签订的租赁合同��故应依法认定上诉人张建伟与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同，为有效协议，原审判决对此认定并无不当，本院予以维持；上诉人张建伟主张该转租合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。因双方租赁合同约定的租赁期限为2009年11月25日至2010年11月25日，之后未续签书面合同，故应认定双方形成不定期租赁关系。上诉人张建伟在该不定期租赁合同履行期间，未能及时支付租赁费，经被上诉人王英催要，亦未在合理期限内支付，已构成违约，且被上诉人王英作为不定期租赁关系的出租方享有合同的任意解除权，现其要求解除与上诉人张健的房屋租赁关系、返还租赁房屋并支付租赁费，于法有据，应依法予以支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持；上诉人张建伟的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《��华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张建伟负担。本判决为终审判决。审判长 张广乾审判员 张 岩审判员 宋许科二〇一四年一月二日书记员 高学茹 更多数据：