（2013）包青商初字第49号

裁判日期: 2014-01-02

公开日期: 2015-06-15

案件名称

包头市亚泰投资发展有限公司与中国农业银行股份有限公司包头青山支行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

包头市青山区人民法院

所属地区

包头市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

包头市亚泰投资发展有限公司,中国农业银行股份有限公司包头青山支行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一条，第六十条第一款，第二百一十二条，第四百二十八条；《中华人民共和国经济合同法（1993年修正）》：第二十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第一条，第二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第九条第一款

全文

内蒙古自治区包头市青山区人民法院民事判决书（2013）包青商初字第49号原告包头市亚泰投资发展有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区青山大厦大楼。法定代表人许文贵，该公司董事长。委托代理人宫剑波，内蒙古天祺律师事务所兼职律师。被告中国农业银行股份有限公司包头青山支行，住所地内蒙古自治区包头市青山区科学路206号。负责人李宁，该银行行长。委托代理人徐斌，男，1965年7月30日出生，汉族，该公司员工，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区。原告包头市亚泰投资发展有限公司（以下简称亚泰公司）诉被告中国农业银行股份有限公司包头青山支行（以下简称农行包青支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亚泰公司的委托代理人宫剑波，被告农行包青支行的委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚泰公司诉称，1993年4月26日，包头市青山区农业大厦与农业银行包头市支行青山营业部签订了《财产租赁合同书》。合同书约定，由农行青山支行营业部向包头市青山商厦租赁其营业楼，租赁期限为1993年4月26日至2021年4月25日止，共计28年，租赁费50万元，于1993年4月26日前一次性付清，同时合同约定了其他权利和义务。合同签订后，双方履行了各自的义务。2006年5月31日，原告与包头市青山商厦有限责任公司破产清算组在包头市国资委和包头市商务局的主持下，签订了《包头市青山商厦有限责任公司财产移交协议书》，由原告全部接收包头市青山商厦资产，原告于2008年3月17日办理了该房屋的产权证。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。也就是说，租赁期限在2013年4月25日届满。现原告多次催告被告返还房屋，而被告却拒不履行返还房屋的义务，这一行为已经严重损害了原告的合法权益，给原告造成了严重的损失。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告所有的位于包头市青山区呼得木林大街涉诉房屋180㎡的房屋（原包头市青山商业大厦一楼北厅180㎡的房屋）；2、被告向原告支付自2013年4月26日起直至搬离该房屋期间的占有使用费（截止到起诉日，房屋占有使用费暂计为82500元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告农行包青支行辩称，请驳回原告的起诉或者诉讼请求，理由如下：1、2008年6月23日，原告以本案争议房屋属于破产清算的财产、房屋租赁合同已经解除为由，向包头市青山区人民法院提起诉讼（该案原、被告主体与本案原、被告主体一致），请求判令被告返还正在营业使用中的租赁房屋并承担诉讼费用。2008年12月1日，包头市青山区人民法院判决驳回了原告的诉讼请求。原、被告均不服一审判决，均向包头市中级人民法院提起上述。2009年4月24日，包头市中级人民法院作出二审判决，维持原判。故根据“一事不再理”原则，应当驳回原告的起诉。2、本案《财产租赁合同书》是1993年4月26日签订成立的，《中华人民共和国合同法》是1999年10月1日实施的，根据法律规定，应当适用当时的法律即《经济合同法》的规定，而《经济合同法》并没有规定租赁期限超过二十年的部分无效；民事行为是法无明确禁止皆有效，同时，根据包头市中级人民法院的判决，应当认定《财产租赁合同书》是合法有效的，应当依法履行；故请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1993年4月26日，甲方包头市青山商业大厦（后更名为包头市青山区商厦有限责任公司）与乙方农业银行包头市支行青山营业部（后更名为中国农业银行包头市青山区分行）签订了一份租期为28年（租赁期限从1993年4月26日起至2021年4月25日止）的《财产租赁合同书》。合同约定，甲方租赁乙方的营业楼用作开展金融业务，建筑面积180㎡；租赁费共计500000元，于1993年4月26日前一次性付清。合同签订后，包头市青山商业大厦向农业银行包头市支行青山营业部交付了租赁房屋，农业银行包头市支行青山营业部向包头市青山商业大厦给付了500000元租金。2006年5月31日，包头市青山商厦有限责任公司破产清算组与包头市亚泰建材有限责任公司签订了《包头市青山商厦有限责任公司资产移交协议书》。2006年10月24日，经内蒙古自治区包头市中级人民法院（2004）包民二破字第2号民事裁定书裁定包头市青山商厦有限责任公司破产合法有效。2006年12月28日，包头市人民政府国有资产监督管理委员会给包头市国土资源局出具了《关于原青山商厦破产重组变更为包头市亚泰投资发展有限公司的函》，函称，青山商厦破产重组工作经市政府批准，于2006年5月正式与包头市亚泰建材有限责任公司签订重组协议，经该公司董事会决议，所接收资产转入包头市亚泰投资发展有限责任公司。2008年3月17日，包头市亚泰投资发展有限公司办理了涉诉房屋的房产证。2008年6月23日，原告包头市亚泰投资发展有限公司诉被告中国农业银行包头市青山区分行返还原物纠纷一案被包头市青山区人民法院受理，原告请求判令：1、被告腾出占用原告位于原青山商厦营业楼北厅共计180㎡的房屋；2、诉讼费用由被告承担。2008年12月1日，经包头市青山区人民法院（2008）青民三初字第451号民事判决书判决如下：驳回原告包头市亚泰投资发展有限公司的诉讼请求。宣判后，原、被告均不服该判决，上诉至包头市中级人民法院。2009年4月24日，经包头市中级人民法院（2009）包民三终字第95号民事判决书判决如下：驳回上诉，维持原判。上述判决系两审终审，（2008）青民三初字第451号民事判决生效。2013年6月13日，原告亚泰公司向被告农行包青支行发出通知一份，通知被告进行搬迁。2013年7月19日，被告农行包青支行回复原告亚泰公司称，租赁合同合法有效，原告无权要求被告搬离。2013年8月21日，原告包头市亚泰投资发展有限公司诉被告中国农业银行股份有限公司包头青山支行房屋租赁合同纠纷一案被包头市青山区人民法院受理，与2008年6月23日原告第一次起诉时相比，除了起诉时间在租赁期限超过20年这一基点及案由从返还原物纠纷变更为房屋租赁合同纠纷以外，其他案件基本事实没有变化，当事人也一致（两次诉讼中，原告均为包头市亚泰投资发展有限公司，被告中国农业银行包头市青山区分行与被告中国农业银行股份有限公司包头青山支行系同一主体）；原告的诉讼请求有变化，如下：1、被告返还原告所有的位于包头市青山区呼得木林大街7号街坊20号一楼北厅180㎡的房屋（原包头市青山商业大厦一楼北厅180㎡的房屋）；2、被告向原告支付自2013年4月26日起直至搬离该房屋期间的占有使用费（截止到起诉日，房屋占有使用费暂计为82500元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求第一项为：判令原、被告双方的财产租赁合同无效（自租赁期限届满20年后合同无效），其他诉讼请求依次变更为第二、三、四项诉讼请求。上述事实有当事人陈述及有关书证在案佐证。本院认为，包头市青山商业大厦（后更名为包头市青山区商厦有限责任公司）与农业银行包头市支行青山营业部（后更名为中国农业银行青山区支行）签订的租期为1993年4月26日起至2021年4月25日止的财产租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。包头市青山区商厦有限责任公司历经破产程序而将全部资产转入原告包头市亚泰投资发展有限公司所有。该所有权变动不影响原财产租赁合同的履行。上述事实已经生效判决确认，本院予以认定。原告包头市亚泰投资发展有限公司在该财产合同租赁期未满20年内以产权变动为由提起返还原物之诉，在该财产合同租赁期满20年后又以房屋租赁合同纠纷为由向法院提起诉讼，系两个不同的法律关系且实体诉讼请求从一项变更为三项。本院认为，原告就本案提起的诉讼有新的诉讼请求和事实理由，应当属于一个新的诉讼，不同于原告之前于2008年6月23日提起的返还原物之诉，不属于一事不再理的范围。根据法律规定，合同法自1999年10月1日起施行；同时，根据相关司法解释，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日的，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。因本案财产租赁合同的租赁期限跨越了合同法实施之日1999年10月1日，故适用合同法第四章的有关规定。根据合同法该章规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案财产租赁合同合法成立应当继续履行，本院予以认定。关于该财产租赁合同的效力问题，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有其他合同无效的情形，本院予以认定。原告主张根据合同法的规定租期超过20年之后的部分无效，本院认为原告的此项主张不成立，理由如下：1、本案系因合同实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，根据相关司法解释，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定；2、当时的《中华人民共和国经济合同法》没有规定租赁期限超过20年的部分无效，则合同双方有权约定28年的租期，该约定并不违反效力性禁止性规定；3、租赁期限超过20年的部分无效这一规定是否定性的效力性规定，必须在法律条文中明确宣示，如果没有宣示就应当视为实施上述行为不违法；原告主张的当时的经济合同法没有规定租赁期限超过20年部分的无效这一条文，就应当适用现行合同法的规定认定双方当时约定的租期超过20年的部分无效，是与民事法律行为适用法无禁止皆可行原则相冲突的。综上，应当适用当时的经济合同法认定本案财产租赁合同租期超过20年的部分有效；故原告的第一项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告的第二、三项诉讼请求是建立在第一项诉讼请求成立的基础之上的，第一项诉讼请求不成立，也就不存在返还租赁物及支付占有使用费的问题，被告仍有权继续使用租赁物；故原告的第二、三项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第四百二十八条、《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第四项之规定，判决如下：驳回原告包头市亚泰投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费1860元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审　判　长　　李启荣代理审判员　　彭　颖人民陪审员　　康芸秋二〇一四年一月二日书　记　员　　霍　慧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百二十八条本法自1999年10月1日期施行，《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》同时废止。《中华人民共和国经济合同法》第二十三条财产租赁合同，应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限、租赁期间财产维修保养的责任、违约责任等条款。出租方应按照合同规定时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。承租方因工作需要，可以把租赁物转让给第三方承租使用，但必须事先征得出租方的同意。租金的标准，国家有统一规定的，按统一规定签订；没有统一规定的，由当事人双方协商议定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任加以证明。没有证据或者证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。微信公众号“”