（2013）浙金商终字第1385号

裁判日期: 2014-01-02

公开日期: 2014-06-20

案件名称

义乌市美亚房地产经纪服务部与义乌市东亮玩具有限公司、金华市三和皮具厂居间合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

义乌市美亚房地产经纪服务部,义乌市东亮玩具有限公司,金华市三和皮具厂

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金商终字第1385号上诉人（原审原告）：义乌市美亚房地产经纪服务部。负责人：沈筱芳。委托代理人：吴俊。委托代理人：虞丹东。被上诉人（原审被告）：义乌市东亮玩具有限公司。法定代表人：陈建亮。委托代理人：厉方平。被上诉人（原审被告）：金华市三和皮具厂。负责人：李捷。上诉人义乌市美亚房地产经纪服务部（以下简称美亚房产服务部）为与被上诉人义乌市东亮玩具有限公司（以下简称东亮玩具公司）、金华市三和皮具厂（以下简称三和皮具厂）居间合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义苏溪商初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明：三和皮具厂曾经在网络中发布了关于转让其所有的位于金华市金东区孝顺镇胡塘村房地产的出让信息。后来，美亚房产服务部与其接洽，联系了买主东亮玩具公司。三方于2012年4月24日签订买卖合同一份，约定甲方（三和皮具厂，以下称甲方）将座落于金华市金东经济开发区胡塘村及该房地产附属工程、绿化、变压器、大门拉门等一并出售给乙方（东亮玩具公司，以下称乙方），建筑面积为4963.13平方米，土地使用权面积为6473平方米，成交价格为1400万，过户费用由乙方负担。甲、乙方签订合同时，愿意向丙方（美亚房产服务部，以下称丙方）支付咨询及经纪服务费各14万元，待房地产三证办好当时一次性支付。过户时间定为2012年5月20日前，土地证过户在房产证取得后十五日内办理。合同签订后，乙方支付了定金和部分转让款，甲方则将涉案房地产的房产证、土地证、他项权证等原件都交至丙方处。丙方随即开始办理过户事项。但是由于地方政策限制，丙方未能在合同规定的期限之前办理相关过户手续。经甲、乙方双方的共同努力，乙方东亮玩具公司通过注册了金华市蓝博电子有限公司的形式，在其他经纪服务部门的协助下，方才办理了过户受让的手续。2013年1月14日，涉案房地产正式登记于金华市蓝博电子有限公司名下。美亚房产服务部认为，东亮玩具公司、三和皮具厂规避合同，拒不支付中介费，诉至原审法院。美亚房产服务部于2013年4月8日诉至原审法院，请求判令东亮玩具公司、三和皮具厂各支付其居间报酬14万元，并赔偿利息损失（自案件受理日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。东亮玩具公司在原审中答辩称：根据法律和签订的房地产买卖合同，本案美亚房产服务部作为居间人的法律义务和合同义务均是报告订立合同的机会和协助双方办理房地产过户。美亚房产服务部作为居间人首先负有就订立合同的相关事项向我方如实报告的忠诚义务。但是美亚房产服务部却隐瞒了义乌注册公司不能过户、受让金东区工业开发用地之重要事实，损害了我方的重大利益，导致我方未能按合同约定时间完成产权过户、受让的手续。我方重新注册了金华市蓝博电子有限公司才完成相关手续。因此，在本案中，美亚房产服务部消极履行忠实报告义务，应调查而不调查、应核实而不核实，导致提供的房地产信息不实，给我方造成了巨大的经济损失。美亚房产服务部作为专业的房地产中介人，应该从专业角度就房源信息中可能产生的问题进行审查、核实，其未向我方进行提示和报告，主观上存在欺诈和重大过错。根据上述事实，美亚房产服务部无权要求我公司支付居间报酬，请求驳回其诉讼请求。三和玩具厂在原审中答辩称：美亚房产服务部与我方没有签订过正式的居间服务合同，只在我方与东亮玩具公司的房地产买卖合同里面加入居间条款。而且，条款里面既没有服务的时间，也没有服务的内容，更没有服务的责任。所以，缺了这些合同的要素，这个居间合同也是无效的。另外，在签订合同的时候，美亚房产服务部没有告知东亮玩具公司无法直接受让该房地产这一重要的事实。合同中约定房地产交易的手续是由美亚房产服务部去协助办理的，并且必须在7月20日前完成（签约合同前，美亚房产服务部说二个月就能办理了。在签约合同后，又说为了保险期间，给其三个月时间好了）。但过了三个月以后，办理手续的事情毫无进展。为此，我厂与东亮玩具公司曾在2012年7月份到美亚房产服务部要求解除合同。但美亚房产服务部不同意，态度还很强硬。之后，我们就没有再找过美亚房产服务部。后来，我们找了另一个经纪公司，到年底才将相关手续办下来。从始至终，都是我们在催促美亚房产服务部办理相应手续。中间，美亚房产服务部还提出要加12万元的手续费，我们没有同意。后来又说，三方共同负担这笔费用。我们各负担5万元，其负担2万元，我们也同意了。但是，即使这个条件下，过户的事情还是没有能办下来。所以，美亚房产服务部没有履行合同义务，我方不同意支付中介费，请求驳回其诉讼请求。原审法院审理认为：本案的居间合同纠纷，附有一定的生效条件即应当在房地产三证办好之后，方能支付。但是，根据本案查明的事实，美亚房产服务部未能如期办理好过户手续。所以支付中介费的条件并没有成就，美亚房产服务部也无权要求东亮玩具公司、三和皮具厂付款。而且，房地产交易的双方最终是发生在金华市蓝博电子有限公司和三和皮具厂之间，房地产也是过户至金华市蓝博电子有限公司，而非东亮玩具公司。这说明原先签订的合同是没有履行，美亚房产服务部主张的付款条件也没有成就。若美亚房产服务部在居间活动中产生了必要的支出，可另案解决。综上，美亚房产服务部的诉请没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，判决：驳回美亚房产服务部的诉讼请求。本案受理费2750元，由美亚房产服务部负担。美亚房产服务部不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、本案事实为：合同签订后买方支付部分款项，买卖双方未及时办理过户手续，我方一再催促并委托律师发函，之后发现双方已私自办理过户手续。我方作为居间中介，依照合同约定，在房地产买卖合同中所起的作用和工作有两个：居间工作，即促成买卖双方达成房地产买卖合同；经纪工作，协助买卖双方办理过户手续。本案我方居间工作已完成，经纪工作，我方未能协助办理过户系因买卖双方违约导致。2、原审判决认为居间费按照合同约定是房产证办理完毕支付，系居间费附加的条件。本案买卖双方未在合同期内办理过户，逾期后又避开我方暗地补证、私自办理过户，显然是企图恶意阻止或隐瞒附加条件的成就。3、原审判决事实认定中已认定买方是通过注册金华市蓝博电子有限公司的形式办理了过户受让的手续，判决理由部分却又认为本案合同未履行，前后矛盾。二、原审判决适用法律错误。1、本案居间合同涉及的房产买卖合同已签订、成立、生效且已履行，我方应获得居间报酬。2、合同签订后，我方即帮助买卖双方与政府联系，通知相关事项，买卖双方却不积极履行而导致逾期，之后自行过户，导致我方无法完成协助过户这一工作。买卖双方已违背合同第八条约定：买卖双方所有交易环节必须通知居间人到场。如果买卖双方私下交易导致居间人无法到场的，买卖双方仍然应当支付服务费。综上，请求撤销原判，改判支持美亚房产服务部的诉请。东亮玩具公司答辩称：原审判决认定事实清楚。本案美亚房产服务部促成我公司与三和皮具厂签订房地产转让合同，但是没有告知地方政策限制导致交易的房产不能过户，所以东亮玩具公司只能通过注册其他公司在其他经济服务部门的协助下办理了过户手续。这说明原先签订的合同是没有履行的。美亚房产服务部主张的付款条件也没有成就，至于在居间合同中所产生的费用，其应另行主张。在本案居间合同中，美亚房产服务部只是促成签订了合同，并没有履行义务。三和皮具厂答辩称：原审判决正确。在签订合同以后，美亚房产服务部没有去办过户手续，我方一直在催，他们一直在推，因为金东区刚刚成立了金义都市新区，说没有办法办理。到了7月份左右，还是没有办法办，后来说可以办了，我们去办理房产过户手续的公司，说什么时候办好不一定，我们回去到美亚房产服务部后，说还是委托你办，把时间定下来，如果真的办不了，我们要撤了。结果美亚房产服务部态度很差，说绝对不允许的，要不然到法院打官司。后来我们就走了，一直也没有接触，通过另外一个公司把手续办出来了。美亚房产服务部发律师函催促办手续是在10月份，但实际上按照合同约定5月20日要办理好房产过户手续，7月20日交付，但没有办好。美亚房产服务部在7月时还不能承诺明确的办证时间，我们作为生意人也不能交给美亚房产服务部办了，所以通过其他公司办了手续。我们的损失也很大，我到2013年1月才拿到转让款，本来按照合同是7月份就应该拿到的，损失应该由美亚房产服务部来赔。二审中各方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案东亮玩具公司经美亚房产服务部介绍向三和皮具厂购买房地产，为此，东亮玩具公司与三和皮具厂签订了房地产买卖合同，合同中约定中介服务费由双方各支付14万元，美亚房产服务部作为中介人在协议中盖章签字，该协议既是房屋买卖合同，同时又具备了居间合同的内容，系三方当事人的真实意思表示，对三方当事人均有约束力，三方当事人应依法予以履行。在该合同履行过程中，由于地方政策原因，东亮玩具公司不能直接受让涉案房地产，最终该公司股东通过注册其他公司的形式完成了与三和皮具厂的房地产交易，从本案现有证据来看，美亚房产服务部在整个交易过程中还是起到居间中介的作用，故东亮玩具公司、三和皮具厂仍应承担向美亚房产服务部支付居间报酬的义务。但美亚房产服务部作为中介人除提供信息促成双方达成房屋买卖协议外，还应协助办理房屋过户登记等手续。三方签订的房地产买卖合同中也约定了咨询及经纪服务费待房地产三证办好时支付。而本案房地产的过户手续，系三和皮具厂、东亮玩具公司在他人协助下完成，美亚房产服务部实际并未参与。故鉴于本案的实际情况，本院对美亚房产服务部的诉请金额酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省义乌市人民法院（2013）金义苏溪商初字第226号民事判决；二、义乌市东亮玩具有限公司、金华市三和皮具厂于本判决生效后十日内各支付义乌市美亚房地产经纪服务部居间报酬7万元，并赔偿利息损失（自2013年4月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定履行之日止）；三、驳回义乌市美亚房地产经纪服务部的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2750元，由义乌市美亚房地产经纪服务部负担1375元，由义乌市东亮玩具有限公司、金华市三和皮具厂各负担687.5元；二审案件受理费5500元，由义乌市美亚房地产经纪服务部负担2750元，由义乌市东亮玩具有限公司、金华市三和皮具厂各负担1375元。本判决为终审判决。审判长　李向平审判员　吴志坚审判员　李建旭二〇一四年一月二日代书记员　范夏青关注微信公众号“”