（2012）浦民一（民）初字第28433号
裁判日期: 2014-01-02
公开日期: 2014-04-26
案件名称
上海久元置业经营管理有限公司与上海爱晚亭实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海久元置业经营管理有限公司,上海爱晚亭实业有限公司,上海久大置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2012）浦民一（民）初字第28433号原告上海久元置业经营管理有限公司。法定代表人别伟。委托代理人朱九皋，上海希良成律师事务所律师。委托代理人黄大伟，上海市华诚律师事务所律师。被告上海爱晚亭实业有限公司。法定代表人季耀光。委托代理人高建国。委托代理人鞠恒，北京市大成律师事务所上海分所律师。第三人上海久大置业有限公司。法定代表人杨春林。委托代理人马珂。委托代理人王伶俐。原告上海久元置业经营管理有限公司（以下简称久元公司）诉被告上海爱晚亭实业有限公司（以下简称爱晚亭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年10月24日公开开庭进行了审理，原告久元公司的委托代理人朱九皋，被告爱晚亭公司的委托代理人高建国、鞠恒到庭参加了诉讼。后因案件审理需要转为普通程序，审理中，本院依法追加了上海久大置业有限公司（以下简称久大公司）为第三人参加诉讼，并于2013年8月29日、9月24日两次公开开庭进行了审理，原告久元公司的委托代理人黄大伟，被告爱晚亭公司的委托代理人高建国、鞠恒，第三人久大公司的委托代理人马珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告久元公司诉称，2007年11月1日、2008年3月19日，原告与被告之关联企业上海爱晚亭餐饮管理有限公司（以下简称爱晚亭餐饮公司）分别签订了《上海湾鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》及两份补充协议，由原告将浦东南路XXX号XXX、XXX、XXX室等房屋出租给爱晚亭餐饮公司用于经营中式餐饮及办公。2009年1月，原、被告及爱晚亭餐饮公司签订三方协议，将上述合同中的承租主体变更为被告，原租赁合同的权利义务均由被告承继，租赁合同其他条款仍按原合同执行。依据合同约定，每两个月为一个租金支付周期，先付后用，除租金外，被告还应承担租赁期间因使用租赁物业发生的水、电、煤气等费用，逾期支付上述租金、物业管理费及其他费用超过14天的，被告应向原告支付逾期付款违约金；如被告中途退租的，应按3个月的合同内平均月租金标准向原告支付违约金，同时被告还应在租赁合同提前解除后3日内将房屋恢复原状后交还给原告。另，原、被告于2011年6月签署《备忘录》，原告同意自2011年4月1日起至2013年3月31日止有条件的给予被告一定比例租金优惠，并约定了其他内容。合同履行过程中，被告自2012年5月1日始便以各种理由拖延不付租金、水、电、物业管理费等费用。原告曾多次催讨，但被告仍拖欠不付。2012年8月6日，被告突然书面通知原告正式解除双方之间的租赁合同。截止到2012年8月6日，被告尚欠原告租金1，175，114.70元（不含应补足的租金差额部分，人民币，以下币种相同），被告交付的保证金1，133，326元抵扣上述所欠租金后，仍欠付原告租金41，788.70元，并欠原告应补足的租金差额1，065，152.91元、物业管理费261，637.56元、市场推广费32，474.85元，截止到2012年8月18日，被告尚欠原告水、电费104，952.08元。原告认为，其已依约交付了租赁物业，但被告不按约支付房租及水电费等费用，且在合同期限届满前单方解除合同提前退租，显属违约，为维护原告之合法权益，故起诉至法院，要求判令被告：1、立即将承租房屋恢复原状后交还给原告；2、支付单方提前解除合同违约金1，303，092元；3、支付拖欠租金41，788.70元（自2012年5月1日起至2012年8月6日，上述金额系以被告所支付的保证金抵扣欠付租金后的余额）；4、支付自2012年5月2日至2012年8月6日逾期付款违约金87，143.76元及自2012年8月7日起每日按欠付租金余额41，788.70元的千分之一标准向原告支付逾期付款违约金，直至被告付清全部本金及违约金为止；5、按合同正常租金标准向原告支付租金差额1，065，152.91元（自2011年4月1日至2012年4月30日）；6、支付拖欠的物业管理费261，637.56元（自2012年6月1日起至2012年8月6日）；7、支付拖欠的市场推广费32，474.85元（自2012年6月1日起至2012年8月6日止）；8、支付拖欠的水电费共计125，352.32元（自2012年6月22日起至2012年8月18日）；9、按12，083.45元每日的标准向原告支付自2012年8月10日起至2013年7月24日止的房屋占用使用费4，205，040.60元。被告爱晚亭公司辩称，原告诉讼主体资格不适格，原告是受第三人久大公司委托与被告签订合同，故租赁合同应直接约束久大公司与被告；因原告提供的租赁房屋长期处于漏水、渗水状态，导致被告所作的装修大面积霉变、脱色等，影响被告经营，造成被告客源流失、经营困难，故被告有权延付甚至拒付租金，解除合同的原因也在于原告，原告要求被告将房屋恢复原状也不符合合同约定。对于原告主张的物业管理费无异议，但原告没有证据证明其实施了市场推广行为，且如计算市场推广费也只应计算到8月6日，鉴于原告拒不履行合同项下义务，故被告有权拒付相关费用；合同约定的违约金标准亦过高。综上，要求驳回原告的诉讼请求。第三人久大公司述称，对原告陈述的内容无异议，同意原告的诉讼请求。经审理查明，第三人久大公司原为上海市浦东新区浦东南路XXX号、XXX号房地产（包括系争房屋在内）的权利人。2008年2月3日起，前述房屋的权利人变更为案外人泰江金投资咨询（上海）有限公司（以下简称泰江金公司）。2007年11月，泰江金公司与原告及久大公司签订《委托经营合同》，授权原告以自己的名义对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该商铺进行商业性利用，委托经营期限为120个月，自该商铺交付后5个月起算。2007年12月29日，久大公司出具《委托授权书》一份，授权久元公司对包括系争房屋在内的商铺进行招商租赁（以久元公司名义签订商铺的租赁合同）、市场推广。2007年11月1日，原告久元公司作为出租方（甲方），爱晚亭餐饮公司作为承租方（乙方），双方签订《上海湾鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》一份。合同1.1条约定，甲方出租给乙方的房屋位于上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX、XXX、XXX室（以下简称该房屋）。甲方系该房屋的合法代管人，已取得该房屋产权人久大公司关于该房屋出租的授权委托。该房屋承租面积为2，184.99平方米（即本合同的计租面积），本合同中涉及面积的条款如无特别说明皆以此面积为准。3.1条约定，租赁期限为自甲乙双方约定之起租日起10年4个月（含装修免租期）。4.2条约定，该房屋的保底月租金价如下：自开业日起第一年租金单价为4.80元／平方米／天，保底月租金为319，009元；第二年租金单价为4.90元／平方米／天，保底月租金为325，655元……平均租金为6.50元／平方米／天，保底月租金为431，991元；上表中月租总价=租金单价×计租面积×365天÷12个月。4.6条约定，甲方提供乙方由业主方、甲方、物业管理公司出具之相应发票。4.7条约定，乙方支付保底租金的方式，每两个月为一个支付周期，先付后用。乙方应于该房屋在交付日交付乙方之前，向甲方预付该房屋首期的保底租金。其后各支付周期应付保底月租金，应由乙方于该支付周期第一个工作日或之前向甲方提前付清。5.1条约定，甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1，126，180元，上述保证金包括两个月的房屋平均租金、两个月物业管理费及两个月的市场推广费。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5.2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、甲方提供设备设施的保养（如有）等费用由乙方承担。6.1条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方或其授权代表应在接到乙方通知后的贰日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。6.3条约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方或其授权代表对该房屋进行检查、养护，应提前一日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。7.2条约定，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按合同内的平均月租金的壹倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应另行赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……（六）乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的……10.4条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方除必须向甲方支付实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，还应按下述约定违约金金额向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方须另行赔偿。未付费用及违约金甲方可从租赁保证金中直接扣除，不足部分则由乙方另行支付。违约金=3×合同内的平均月租金。该合同《补充条款》第二条约定，乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对现场视察的房屋及其现有装修及设施状况充分了解并表示满意。该物业的物业管理机构为上海鄂尔多斯置业经营管理有限公司（以下简称鄂尔多斯公司）。补充条款2.4条第（3）项约定，如乙方拖欠本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、其他费用等超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权要求乙方按应支付款项的日千分之一支付逾期付款违约金（该项逾期付款违约金仅限于本款），逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、逾期付款违约金和其他相关费用。补充条款2.14条第（6）项约定，租赁期内，甲方应保持该物业的公共地方及公共设施（包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、电梯、自动楼梯、消防及保安设备、空气调节设施）处于清洁、良好的使用状态；并保持该房屋及其内部由甲方提供的相关设施处于可以满足租赁用途要求的状态。该合同《附表一》中约定，起租日即为实际交付日，以甲方发出正式书面交付通知且向乙方实际交付房屋为准；租赁期，由起租日开始计算10年4个月；装修期为自起租日开始计六个月，装修期内无须缴付基本租金，但需缴交应由乙方缴交的其他费用，包括但不限于装修期内发生水、电、煤气、通讯、消防施工、物业管理等；该房屋的租金并不包括乙方应缴付之物业管理费及应由乙方缴交的其他费用。业主方已委托甲方代为收取本合同项下房屋租金，乙方向甲方支付租金即视为乙方已履行租金支付义务；承租面积为2，184.99平方米。该合同《附表二》中约定，物业管理费为每月55元每平方米，按承租面积2，184.99平方米计算，为每月120，174元，管理中心有权根据物价上涨等因素调整物业管理费收取标准；市场管理费为每月5元每平方米，按承租面积2，184.99平方米计算，为每月10，925元；乙方须每月缴付与该房屋有关的电话费、水费、电费、煤气费（如有）、餐饮垃圾清运费（如有）及其他费用；保证金为1，126，180元。2008年3月19日，原告与爱晚亭餐饮公司又签订《补充协议》一份，就双方签订租赁合同以后原告调整办公区域面积达成如下补充协议：1、乙方（即爱晚亭餐饮公司）同意并认可该办公区域的方位；2、作为占用面积的补充，甲方（即原告）同意将租赁合同的计租面积由2，184.99平方米调整为2，164.99平方米，乙方按如下租金表支付租金：自开业日起第一年租金单价为4.80元／平方米／天，保底月租金为316，089元；第二年租金单价为4.90元／平方米／天，保底月租金为322，674元；第三年租金单价为5.00元／平方米／天，保底月租金为329，259元；第四年租金单价为5.50元／平方米／天，保底月租金为362，185元……平均租金为6.50元／平方米／天，保底月租金为428，037元；3、保证金调整为1，115，872元。同日，双方另行签订《补充协议》一份，约定：作为办公面积的补充，甲方同意将4楼相邻走道面积40平方米租于乙方，乙方按如下租金表支付租金，自开业日起第一年租金单价为3.80元／平方米／天，保底月租金为4，623元；第二年租金单价为3.90元／平方米／天，保底月租金为4，745元……平均租金为5.20元／平方米／天，保底月租金为6，327元。保证金调整为17，454元。2009年1月12日，原告久元公司作为甲方，爱晚亭餐饮公司作为乙方，被告爱晚亭公司作为丙方，三方签订《上海湾鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同主体变更补充协议》一份，将涉案租赁合同的签约主体调整为：出租方为原告久元公司，承租方为被告爱晚亭公司；原租赁合同的承租方变更为丙方后，原租赁合同中乙方的合同权利义务均由丙方予以承继。三方同时明确，2009年1月12日之前因原租赁合同产生的债权债务均归属于丙方；变更承租方之后租赁合同的其他条款遵照原租赁合同之约定履行。上述合同及协议签订以后，原告按约于2007年12月21日交付了租赁物业，被告方则向原告支付了至2012年4月底的租金，并向原告支付了押金1，133，326元。另查明，2009年4月28日，原告久元公司作为甲方，被告爱晚亭公司作为乙方，鄂尔多斯公司作为丙方，三方签订《谅解备忘录（1）》，表明根据原、被告签订的租赁合同，乙方的装修免租期已于2007年12月21日开始，并应于2008年6月20日结束，基于多种客观现状及相关因素，并基于促进双方长期友好合作之精神，将乙方的免租期调整为2007年12月21日起至2009年4月30日止，其中2007年12月21日至2008年6月20日为装修免租期，2008年6月21日至2009年4月30日为甲乙双方协商免租期；免除乙方2008年6月21日至2009年4月30日的租金、物业管理费、市场推广费；乙方于2009年5月1日起支付租金及物业管理费、市场推广费，其中餐厅部分的租金支付约定为：第一年2009年5月1日起付，保底月租金为316，089元，第二年2010年5月1日起付，保底月租金为322，674元，第三年2011年5月1日起付，保底月租金为329，259元，第四年2012年5月1日起付，保底月租金为362，185元，第五年2013年5月1日起付，保底月租金为395，111元……平均保底月租金为428，037元。办公室部分的租金支付约定为：第一年2009年5月1日起付，保底月租金为4，623元，第二年2010年5月1日起付，保底月租金为4，745元，第三年2011年5月1日起付，保底月租金为4，867元，第四年2012年5月1日起付，保底月租金为5，353元，第五年2013年5月1日起付，保底月租金为5，840元……平均保底月租金为6，327元；三方同意不再就之前的客观现状问题提出异议。2009年7月29日、2010年2月1日、4月29日及2011年6月29日，原、被告又先后签订《备忘录（租金优惠方案）》及《备忘录》等补充协议，内容为基于多种客观现状及相关因素，本着商业经营中互惠互利，困境中相互扶持之原则，甲方从实际情况出发并慎重考虑决定给予乙方租金优惠方案，给予乙方自2009年5月1日起至2010年3月31止、租金按照原租赁合同租金的70%支付，自2010年4月1日起至2010年9月30日止、租金按照原租赁合同租金的65%支付，自2010年10月1日起至2012年3月31日止、租金按原租赁合同租金的75%支付，自2012年4月1日起至2013年3月31日止、租金按原租赁合同租金的76%支付的优惠，上述租金优惠不含办公室租赁费、物业管理费、市场推广费等其他费用，乙方应严格按照本备忘录和原租赁合同中约定的付款日期和付款数额履行租金支付义务，如乙方在履行支付上述租金过程中出现任何违反本备忘录和原租赁合同中约定内容的，备忘录中的优惠条款自始无效，对于乙方已经按照优惠方案支付的租金部分，乙方应当按照原租赁合同约定的租金标准补足差额部分；对于乙方未按租金优惠方案支付的租金部分，乙方应按原租赁合同约定的租金标准及支付期限履行。另查明，2008年5月起，爱晚亭餐饮公司及被告多次向鄂尔多斯公司、久元公司和久大公司发送函件，反映屋顶漏水等问题，要求尽快查修、根本解决；鉴于屋顶漏水等造成前期装修延长、餐厅延误开业，给被告造成了大量损失，要求减免相应的租金、物业管理费及相关费用。2009年7月，鄂尔多斯公司作出《损失确认书》，同意接受泛华保险公估有限公司就2009年7月30日暴雨导致上海市浦东新区1118-1126号、1138号租户及第三方保险财产的全部定损方式和结果，其中被告爱晚亭公司的核损金额为11，721元。2009年10月10日，被告又向原告发送《关于漏水赔偿事宜的函》，称由于原告房屋结构较差，四楼顶部区域多处漏水问题至今仍未彻底解决，造成被告多次发生严重渗水、漏水事故，导致被告顶部金、银箔大面积发黑甚至脱落，木地板及墙纸受潮变形大面积损坏，对被告的正常营运、对外形象及经济造成了严重的损失。就所遭受严重损失事宜，被告多次报请物业，原告也已报保险公司携相关人员至现场勘察确认，但至今未给出正式答复，故要求原告给出一个被告可以接受、合理的赔偿方案。之后，被告又数次发函，就房屋漏水等问题与原告方进行交涉。2012年8月6日，被告向原告作出《回函》一份，函中称在过去的1年多里，被告因屋顶漏水事宜，酒店屋顶的装修已经严重损坏，屋顶的不定期漏水消耗了被告员工的大量清理、维护时间，屋顶的霉变使得很多客户取消订单，被告的日常经营受到严重困扰，为此曾多次与原告交涉，但原告作为出租人怠于履行自己的维修义务，实属根本违约，因此向原告郑重提出解除双方签署的房屋租赁合同并要求原告赔偿被告方损失。又查明，2012年8月21日，原告停止对系争房供水、供电。后因被告搬场需要，于2012年8月23日至8月25日期间及2012的9月3日至9月5日期间恢复供水、供电，之后又停止了供水、供电。2012年11月14日，本院至系争房屋处进行现场察看，发现房屋内基本已经清空。2013年7月24日，原、被告就系争房屋进行了交接。审理中，原告撤回要求被告返还房屋的诉请。再查明，自2012年6月22日至2013年7月24日，被告尚欠付水费6，600.60元、电费118，751.72元。审理中，经被告爱晚亭公司申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对浦东南路XXX号XXX-XXX室是否存在渗漏水情况、渗漏水原因、渗漏水是否导致吊顶装修霉变发黑脱落进行进行司法鉴定，并于2013年4月22日作出司法鉴定意见书，鉴定结论为：1）浦东南路XXX号XXX-XXX室房屋存在渗漏水情况，渗漏水主要来自于屋面，由于屋面防水功能局部失效，水从屋面沿着防水薄弱环节渗漏至吊顶。2）屋面防水功能局部失效的主要原因：屋面板后浇带防水构造不符合要求；屋面防水卷材铺设不符合相关技术规范；屋面防水层开裂；屋面局部积水；原露台搭建临时建筑、屋面开设洞口及管道等的细部构造措施不满足相关规范要求。3）吊顶裱糊装饰色差、脱落与渗漏水有关。被告认为鉴定结论过于笼统，对于漏水原因哪些是房屋本身原因、哪些是之后人为原因造成并未加以区分，故无法直接判断漏水责任在于原告还是被告。原告及第三人对鉴定报告无异议，认为对于漏水原因被告应承担重要责任。又，经被告爱晚亭公司申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对浦东南路XXX号XXX-XXX室房屋的装修装饰工程项目进行工程造价司法鉴定，并于2013年7月5日作出司法鉴定意见书，结论为：浦东南路XXX号XXX-XXX室房屋的装修装饰经鉴定资产涉及金额为11，200，493元，其中不包含争议项目783，650元。非争议项目及金额分别为：装饰装修项目7，057，860元，绿化养护工程125，826元，机电安装项目3，333，707元，厨房设备683，100元。争议项目包括：工程监理费142，800元，设计费100，000元，点菜系统130，850元，改装空调系统100，000元，智能LCD系统160，000元，水族发财鱼3，000条150，000元。对于装修工程司法鉴定意见，原告及第三人认为厨房设备中的空调、货架、冷库等属可移动物品，应在装修总造价中扣除，另外，装修费用应在租赁期内摊销完毕，不应保留10%的残值，折旧的时间应计算到房屋实际返还即2013年7月24日止，同时还应考虑房屋漏水问题对装修造成破坏引起的折旧。对此，鉴定部门认为空调为中央空调，属不可移动物品，厨房设备中的B01不锈钢高身储物柜、L01四层货架及仓库角钢货架属于可移动物品，冰柜、冷库和灯箱也属于可移动物品，但属于厨房现场定制物品，移到他处就没用了；工程监理费及设计费不属于工程审价范围，由于现场断水断电，故未看到争议的点菜系统、改装空调系统及智能LCD系统，被告主张的发财鱼则已全部死亡。被告对评估报告及鉴定部门的补充意见无异议，并同意按10%计算净残值。另，审理中，被告坚持原告只是第三人的代理人，本案承担责任的主体应为第三人久大公司，与现产权人泰江金公司也无关；在原告对房屋实施断水、断电并停开电梯的情况下，被告不应支付房屋使用费，被告在原告起诉之后直至完成司法鉴定、评估、合理保管房屋期间的使用费也应由原告自行承担，如需支付使用费，也应结合房屋现状计付，不应按租金标准计算房屋使用费；关于装修问题，待法院确定责任主体之后，向该主体主张装修损失8，121，679元。原告确认涉案合同已于2012年8月6日解除，并表示在确认被告违约的前提下，其愿意适当补偿被告装修损失200万元，并撤回要求被告将房屋恢复原状及支付逾期付款违约金的诉讼请求。上述事实，由原、被告及第三人陈述，《上海湾鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》、补充协议、备忘录、函、《房屋交接书》、《上海市房地产权证》、《委托经营合同》、《委托授权书》、发票联等证据和庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与爱晚亭餐饮公司订立的商铺租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。嗣后，原告与爱晚亭餐饮公司合意将租赁合同的承租方变更为被告爱晚亭公司，该约定真实、有效，被告爱晚亭公司据此承继了原租赁合同项下承租人的权利和义务，应按合同履行。被告主张原告主体资格不适格，对此，本院认为，系争房屋产权人授权原告以自己名义对外进行招商经营并签订租赁合同，并明确原告对外订立的租赁合同仅约束原告与承租人，所涉纠纷由原告提起诉讼和应诉，实际履行合同的主体亦为本案原、被告，故涉案合同虽对委托人作了披露，但应直接约束原、被告双方，综上，对被告的意见本院不予采纳。本案中，原告已经依约交付了房屋，当然，出租人交付的房屋应当符合使用要求，对租赁物需要维修的，出租人应依约履行维修义务，出租人拒绝维修或者房屋存在瑕疵的，承租人可自行维修或可视房屋存在的瑕疵情况和实际使用情况要求相应减少租金，如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。被告在承租期间已实际使用了系争房屋用于经营餐饮，对于系争房屋内出现的渗漏水情况，双方已数次达成租金优惠的约定，并给予被告一定的免租期和相应期间的租金优惠措施，可见，双方对租赁物存在的瑕疵等因素已减少了承租人应付的相应租金，故即便租赁房屋存在局部渗漏水的情况，并不足以致使承租人不能实现合同目的。在原告已给予租金优惠的情况下，被告未支付2012年5月起的租金及其他合同费用，显然构成违约。被告以原告怠于履行维修义务而单方行使合同解除权没有合同依据，但原告同意解除合同且房屋也已实际返还，故根据双方意见，本院确认涉案合同于2012年8月6日解除。合同解除后，原、被告双方仍应按约进行结算。被告仅支付了至2012年4月底的租金，应继续支付之后直至房屋实际返还之日止的租金和房屋使用费。考虑到系争房屋存在瑕疵，且原告在解除合同后对房屋实施了断电、断水行为，故对2012年5月起的租金和使用费，本院根据本案实际情况、结合原、被告的陈述、现有证据及过错情况予以酌定分担，但原告要求被告支付之前的租金差额的请求本院不予支持。对于解除合同违约金，本院认为，根据双方多次达成的补充协议就租金支付标准所作的调整，计算违约金所依据的合同内平均租金也应作相应的调整。原告要求被告承担物业管理费、市场推广费和水电费具有合同依据，本院予以支持。关于保证金，根据原告意见，可在被告应当支付给原告款项中直接扣除。对于被告主张的装修损失，本案系被告违约造成合同提前解除，故其要求原告赔偿其装修损失缺乏依据，但被告租赁系争房屋投入了大量装修，且系争房屋存在一定的瑕疵，对此，原告也存在一定的过错，应对被告的装修损失作出适当的补偿，对于补偿金额由本院根据本案实际情况予以酌定。审理中，原告撤回要求被告返还房屋并将房屋恢复原状及支付逾期付款违约金的诉讼请求，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海久元置业经营管理有限公司与被告上海爱晚亭实业有限公司之间的《上海湾鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》及补充协议；二、被告上海爱晚亭实业有限公司支付原告上海久元置业经营管理有限公司2012年5月1日至2012年8月6日期间的租金人民币899，974元，并向原告上海久元置业经营管理有限公司支付2012年8月10日至2013年7月23日期间的房屋使用费人民币1，293，147元，共计人民币2，193，121元，扣除已支付的保证金人民币1，133，326元，被告上海爱晚亭实业有限公司还应向原告上海久元置业经营管理有限公司支付租金和房屋使用费计人民币1，059，795元；三、被告上海爱晚亭实业有限公司支付原告上海久元置业经营管理有限公司物业管理费人民币261，637.56元；四、被告上海爱晚亭实业有限公司支付原告上海久元置业经营管理有限公司市场推广费人民币24，175.72元；五、被告上海爱晚亭实业有限公司支付原告上海久元置业经营管理有限公司水电费人民币125，352.32元；六、被告上海爱晚亭实业有限公司支付原告上海久元置业经营管理有限公司解除合同违约金人民币912，164元；七、原告上海久元置业经营管理有限公司支付被告上海爱晚亭实业有限公司装修损失人民币2，200，000元；八、驳回原告上海久元置业经营管理有限公司要求被告上海爱晚亭实业有限公司支付租金差额的诉讼请求。上述第二至第七项折抵后，余款人民币183，124.60元由被告上海爱晚亭实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海久元置业经营管理有限公司。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币75，409元，财产保全费人民币5，000元，鉴定费人民币245，000元，共计人民币325，409元，由原告上海久元置业经营管理有限公司承担人民币133，409元，被告上海爱晚亭实业有限公司承担人民币192，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政代理审判员 倪军燕人民陪审员 梅丽华二〇一四年一月二日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：