（2013）沈中民二终字第1695号
裁判日期: 2014-01-17
公开日期: 2014-03-04
案件名称
上诉人杨永华与被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司及原审第三人沈阳市农垦联合企业总公司、沈阳市北陵农场租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨永华,沈阳佳沅苗木繁育有限公司,沈阳市农垦联合企业总公司,沈阳市北陵农场
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沈中民二终字第1695号上诉人（原审被告）：杨永华，男，1954年10月15日出生，汉族，无职业，住沈阳市于洪区。委托代理人：张权，辽宁君盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳佳沅苗木繁育有限公司，住所地：沈阳市于洪区鸭绿江北街70号。法定代表人：韩萍，系该公司董事长。委托代理人：赵艳哲，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原审第三人：沈阳市农垦联合企业总公司，住所地：沈阳市大东区天后宫路134号。法定代表人：陈双伟，系该公司总经理。委托代理人：张洪燕，辽宁同方律师事务所律师。原审第三人：沈阳市北陵农场，住所地：沈阳市于洪区陵东街北农里。法定代表人：孔宪玉，系该农场场长。委托代理人：费云涛，男，1968年8月3日出生，汉族。上诉人杨永华与被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司（以下简称“佳沅苗木公司”）及原审第三人沈阳市农垦联合企业总公司（以下简称“农垦公司”）、沈阳市北陵农场（以下简称“北陵农场”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院做出的（2012）皇民二初字第3478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员贾宏斌、代理审判员相蒙（主审）参与评议的合议庭，于2013年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人杨永华及其委托代理人张权、被上诉人佳沅苗木公司的委托代理人赵艳哲、原审第三人农垦公司的委托代理人张洪燕、北陵农场的委托代理人费云涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心（以下简称“佳沅苗木”）均系农垦总公司的下属单位。沈阳市佳沅苗木繁育中心拥有国有划拔土地165440.13平方米的使用权，土地座落地址原为沈阳市于洪区鸭绿江北街70号，现因行政区划变更，已划入沈阳市皇姑区境内，为北陵农场高效农业园区。2000年4月10日，北陵农场与被告杨永华签订《棚菜地租赁协议》（甲方为北陵农场，乙方为杨永华），合同约定：“甲方将位于沈阳市北陵农场高效农业园区内的棚菜地一块（面积为1.5亩）租给乙方建高效温室大棚使用，期限10年，自2001年9月1日至2011年9月1日；租金数额：头三年每年每亩租金1000元，第二个三年为1100元，最后四年为1200元；承租期间的水、电费、租金和农业税由乙方按甲方规定的数额和时间如期支付，否则，甲方有权停水停电及终止协议，由此造成的一切后果由乙方自负；协议期满后，乙方在甲方地面的建筑必须按甲方规定的期限和要求由乙方自行拆除，如需继续租用，可经甲、乙双方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权；在承租期内，乙方无权转租、转让或转借，否则，甲方有权终止协议。”合同签订后，北陵农场将该棚菜地（面积1.5亩）交付给杨永华使用，杨永华在租用的土地上自建高效温室大棚，并按合同约定向北陵农场交纳租金及水、电费。2005年11月30日至2005年12月27日期间，农垦总公司依照（沈政发（2005）8号）《关于进一步推进国有企业改制工作的指导意见》文件精神，经沈阳辉山农业高新区企业改制小组、国有资产管理委员会、规划和国土资源局辉山农业高新技术开发区分局、劳动和社会保障局、财政局等相关部门审核，将沈阳市佳沅苗木繁育中心产权挂牌出让。经在沈阳联合产权交易所挂牌，由沈阳中源苗木培育产业有限公司求购。2006年1月18日，沈阳市农垦联合企业总公司作为出让人与受让人沈阳中源苗木培育产业有限公司签订《产权交易合同书》，双方约定转让标的物为沈阳市佳沅苗木繁育中心100％产权，其中含诉争257亩已出租的棚菜地的使用权。资产总额7673万元，负债总额423万元，净资产725O万元，转让价格为，600万美元及2070万元人民币。产权交易合同书对土地使用权的特别约定：“沈阳市佳沅苗木繁育中心资产包括的土地（使用权）均为国有划拔土地，沈阳市佳沅苗木繁育中心已取得了相应土地证，如沈阳市佳沅苗木繁育中心同意将土地转让给受让方，出让方保证协助办理相关手续，现有土地证所示的土地使用权归受让方，用途及取得方式不变，无须在土地交易中心通过招拍挂牌出让方式取得。若受让方改变土地用途或通过出让方式取得土地使用权时，应按照国家有关政策规定办理，由受让方自行承担相关费用，出让方应予以协助。其中257亩已出租大棚的管理及拆迁时对承租者安置及地上物的补偿费用均按照市政府有关规定由受让方给予补偿。大棚管理包括人员、水、电、路、卫生等方面均由受让方负责。”该协议签订后，沈阳中源苗木培育产业有限公司按合同约定支付了全部价款。该企业转让后，受让人沈阳中源苗木培育产业有限公司于2006年3月8日将原沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司，2010年12月31日由沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司又更名为沈阳佳沅苗木繁育有限公司，即本案原告。2009年8月31日，被告杨永华向原告即盛世绿源生态科技发展有限公司支付2009年9月1日至2010年9月1日的棚菜地使用租金1800元及水费420元。2009年7月至9月期间，因257亩土地上部分大棚租户合同到期，原告分别给即将到期租户发出不再续租的函告，对此租户表示异议，并集体找到北陵农场上访，北陵农场经与原告沟通协调未果，于2009年11月6日与农垦总公司联合出具《关于对原北陵农场职工大棚棚主意见的答复》，答复租户：“1、租户与北陵农场签订的合同继续有效，直到政府规划动迁为止；2、高效温室大棚属租户个人投资，资产归个人所有，若遇政府规划该地动迁时，由资产所有人与政府动迁部门直接协商解决动迁事宜，其地上物经济补偿归投资人享有。”2011年9月，市信访局对本案群体上访问题召开协调会，确定：“2009年11月6日北陵农场的《关于对原北陵农场职工大棚棚主意见的答复》不具有法律效力，大棚户应按合同约定履行职责；在合同期限内，保证棚户正常生产生活秩序；各方应遵循依法、有理、有序的原则来解决问题，不能采取过激行为。严格按合同办理，对合同约定的事项依法履行，对拒不履行的，可通过诉讼渠道解决。”原审原告佳沅苗木公司诉讼请求为，请求判令被告将位于沈阳市北陵农场高效农业园区内的棚菜地（占地约1.5亩）恢复原状并返还给原告。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。第三人北陵农场与沈阳市佳沅苗木繁育中心均系第三人农垦总公司下属单位。被告与北陵农场签订的《棚菜地租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同履行过程中，2006年1月，农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心企业产权挂牌出让，受让方通过公开合法的形式购买企业产权，故该产权出让行为合法有效。受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司取得沈阳市佳沅苗木繁育中心100％产权后，将沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司，后更名为原告，故原告主体适格。被告杨永华向盛世绿源生态科技发展有限公司支付棚菜地使用租金及水费，表明杨永华对出租方主体变更事实明知。现因产权出让行为，原北陵农场与被告签订的《棚菜地租赁协议》中出租方北陵农场因合同而生的权利义务已整体转让给原告，虽原、被告双方无书面租赁合同，但《棚菜地租赁协议》对原、被告双方均具有约束力，其租赁期限应截止至2011年9月1日止，此时合同履行已经届满，双方间租赁合同应终止履行，被告杨永华应当依照合同约定拆除地上物将棚菜地交付原告。在本案审理期间原告表示同意在被告腾出土地的条件下，按被告自建大棚的占地面积及棚长规格不同，按以下标准对被告给予一次性经济补偿：1.2亩土地上大棚（棚长45米、宽7.5米、房长5米）补偿8万元；1.5亩土地上大棚（棚长62米、宽7.5米、房长5米）补偿10万元；1.67亩土地上大棚（棚长72米、宽7.5米、房长5米）补偿12万元；2亩土地上大棚（棚长97米、宽7.5米、房长5米）补偿15万元。原告在案件审理期间，自愿作出对其诉讼实体权利的处分行为，不违反国家法律、行政法规强制性和禁止性规定，本院依法准予。被告杨永华租赁的土地面积为1.5亩，按1.5亩大棚标准补偿计算，补偿款为10万元，本院依法确认。关于被告主张其与北陵农场间的合同是不固定期限的租赁合同问题。虽有北陵农场出具的书面答复，但因257亩土地使用权已随企业产权一并出让在前，而北陵农场与农垦总公司出具的书面答复在后，该答复对原、被告双方不具有约束力，故本院对此主张不予支持。关于产权交易合同书中土地使用权的特别约定内容，适用于合同履行期间拆迁的情况，与本案争议的事实无关。关于被告主张本案涉及北陵农场职工并轨安置问题，北陵农场在与被告签订租赁协议之前，已经通过全员并轨程序解除与被告劳动关系，被告恢复社会自然人身份，双方签订的租赁协议是建立在平等自愿基础上的，双方的关系也转变为合同关系，故对被告该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、二百二十九条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，原审判决：一、被告杨永华于本判决生效后三十日内将位于沈阳市于洪区鸭绿江北街70号（原址，现已划入皇姑区）的沈阳市北陵农场高效农业园区内棚菜地（占地约1.5亩）恢复原状并返还给原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司；二、原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司于本判决生效后三十日内一次性给付被告杨永华温室大棚补偿款100，000元人民币；上述给付费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费1，050元，由被告杨永华承担。宣判后，杨永华不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销（2012）皇民二初字第3478号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。上诉理由：佳沅苗木不具备本案原告诉讼主体资格，佳沅苗木虽然与北陵农场签订了企业转让协议，但是按照相关法律规定，国有企业改制中，国有划拨土地须经过政府审批，并变更登记后才能完成土地产权的转移，本案诉争土地并未履行政府审批手续，也没有完成土地产权的转移，所以佳沅苗木实际并未取得诉争土地的使用权，原审法院错将国有企业转让合同产生的权利作为佳沅苗木请求上诉人腾退土地的法律依据，是混淆了债权与物权，佳沅苗木并非诉争土地的物权权利人，因此没有资格请求上诉人腾退土地。被上诉人佳沅苗木公司辩称，我公司通过合法的国有企业转让取得对诉争土地的权利，支付了全部企业产权购买款，现杨永华与原北陵农场的棚菜地租赁合同已经到期，杨永华应当将所占土地腾退给我公司。原审第三人农垦公司辩称，原审事实清楚，适用法律正确。2006年1月份农垦总公司签订产权交易合同，该合同就大棚户的土地通过合法程序转让给佳沅公司，因此产权交易合同是合法有效的。产权合同生效后农垦总公司无权再发表意见，因此本案与农垦无关系，因此我公司不应成为本案第三人。原审第三人北陵农场辩称，同意农垦公司答辩意见。2009年北陵农场向农户做出的承诺，是为了平息农户的上访。北陵农场现已划归皇姑区政府，与农垦公司不再具有隶属关系。本院经审理查明的事实与原审基本一致。另查明，2005年9月21日，沈阳市人民政府将农垦公司所属企业国有资产管理权处置权和收益权转属到辉山农业开发区管理。以上事实有原审查明事实所依据的证据，被上诉人在本次审理过程中提供的产权交易总表、沈阳辉山农业高新区国有资产管理委员会《关于沈阳市佳沅苗木繁育中心产权转让的批复》、《中小型国有企业转制审核意见表》、《产权出让摘牌结果通知书》、《沈阳市人民政府公文处理单》，经过双方质证，本院予以确认。本院认为：2006年，原沈阳市佳沅苗木繁育中心被沈阳中源苗木培育产业有限公司收购，发生企业改制，此次转让在沈阳联合产权交易所挂牌交易，经沈阳辉山农业高新区国有资产管理委员会批准，在“企业转制审核意见表”针对诉争国有划拨用地的转让意见中，沈阳市国土资源管理局辉山农业高新区分局盖章表示同意，故沈阳市佳沅苗木繁育中心的改制已经履行相关审批程序，企业转让合同合法有效，企业资产受让人也缴纳了转让费用，北陵农场和农垦公司有义务将诉争土地交付给被上诉人佳沅苗木公司。上诉人称企业转制存在违规，但并未提出相关证据进行证明，故对其主张不予支持。涉案土地包含在企业产权交易资产范围之内，且同时，国土资源局辉山农业高新区分局针对用地方案加盖了公章，根据相关法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。在佳沅苗木公司企业改制前，上诉人已经恢复社会自然人身份，北陵农场将诉争土地出租给上诉人，是建立在平等自愿的合同基础上的因此本案不涉及职工并轨安置问题，按照上诉人与北陵农场租赁合同的约定，作为承租人的上诉人负有按时交纳租金和水电费以及合同期满后自行拆除地上物返还土地的义务。审理已查明，上诉人将2009年之后的租金和水电费都交给了被上诉人，表明上诉人知道出租方主体变更的事实，双方虽未签订新的租赁协议，但租赁关系主体的转移已经完成，原《棚菜地租赁协议》对上诉人和被上诉人仍具有约束力，因此上诉人与被上诉人应当按照租赁协议履行；同时，北陵农场已经将诉争土地交付给被上诉人，被上诉人获得相应的管理权和收益权，租赁期满后，如租赁双方不能对续租达成一致，双方应按照合同约定的，租赁期满后的处理原则解除租赁关系，即上诉人应当自动拆除地上物，将土地腾退给被上诉人。现双方租赁合同已经届满，未能达成续租协议，被上诉人请求上诉人将地上物拆除后腾退土地，并将拆卸下的建筑材料自行处理，且同意对地上大棚作出补偿，故原审判决并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，050元，由上诉人杨永华承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 贾宏斌代理审判员 相 蒙二〇一四年一月十七日书 记 员 郑金玲本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：