（2013）岩民终字第1069号
裁判日期: 2014-01-17
公开日期: 2014-03-03
案件名称
卢琴梅与林红雁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢琴梅,林红雁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）岩民终字第1069号上诉人（原审原告、反诉被告）卢琴梅，女，汉族，经商，住福建省永定县。委托代理人张城富，广东卓建律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）林红雁，女，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。委托代理人陈丰传，福建诺佳律师事务所律师。委托代理人刘冬莲，女，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。上诉人卢琴梅与上诉人林红雁因房屋买卖合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人卢琴梅的委托代理人张城富，上诉人林红雁的委托代理人陈丰传、刘冬莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，林红雁拥有位于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路618号（五洲财富中心）5幢12层1204室房产，建筑面积66.3平方米，取得龙房权证字第2012040**号房屋所有权证。2011年6月30日，林红雁委托吴桂平代为办理上述房产的买卖事宜。2012年9月21日，经龙岩世纪家园房地产经纪有限公司介绍，吴桂平（作为甲方）与卢琴梅（作为乙方）、龙岩世纪家园房地产经纪有限公司（作为丙方）签订《房地产买卖合同》。双方约定，甲方将该房屋以67万元的价格转让给卢琴梅，所有交易税费及相关费用由乙方缴纳。乙方于2012年9月23日之前向甲方支付首期购房款25万元，剩余的42万元由乙方于领取其名下房屋所有权证之日起50个工作日内通过申请个人住房按揭贷款向甲方支付（贷款流程和所需材料以银行具体规定为准）。甲乙丙结清所有款项，丙方将产权证移交给乙方，并协助甲乙双方进行房屋交接及配套设施过户。甲方应在领取国有土地使用证之日起5个工作日内过户给乙方。甲方应于收到全额房款之日起3日内将房地产及相关手续一并交付给乙方使用，乙方开具收件收条。甲方未按合同约定履行义务的：每逾期一日应按上述房产成交总价款的万分之六向乙方支付违约金，逾期30日的，乙方有权单方面解除本合同，甲方按该房地产总成交价款的百分之二十向乙方支付违约金，甲方退还乙方已经支付的所有费用。乙方未按合同约定履行义务的：每逾期一日按逾期期间应付款的万分之六向甲方支付违约金，逾期30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方按该房地产总成交价款的百分之二十向甲方支付违约金。乙方用银行贷款方式付款时，如果因乙方的征信度不够，证明材料不全，未按约定时间到银行办理贷款手续等行为，造成贷款未果或延期，乙方应承担相应责任及损失。合同签订当日，卢琴梅支付了首付款（含定金）25万元。2012年9月25日，双方到龙岩市房屋登记部门办理了所有权转移登记。2012年10月18日，卢琴梅取得房屋所有权证，证号为：龙房权证字第2012108**号。2012年9月29日，卢琴梅与中国银行股份有限公司龙岩北城支行签订了《个人二手住房贷款合同》。2013年1月8日，中国银行股份有限公司龙岩北城支行向吴桂平在中国银行开设的个人结算账户（账号：6217856400002898014）支付了按揭款42万元。从2013年1月10日起至2013年3月，林红雁多次以电话或短信的方式通过中介公司或直接要求卢琴梅办理交房手续，并要求卢琴梅支付逾期付款违约金。卢琴梅不同意支付逾期付款违约金，双方未能办理交房手续，卢琴梅于2013年3月8日通知林红雁解除合同，并要求返还购房款，支付违约金及过户税费，2013年4月6日，林红雁回复卢琴梅，表示不同意解除合同，要求卢琴梅及时前来办理交房手续，并认为卢琴梅逾期支付购房尾款，已构成违约，如卢琴梅再次拖延前来办理交房手续，将要求卢琴梅承担责任。另查明，林红雁至今未取得买卖房屋的土地使用权证，土地证正在办理当中。卢琴梅诉至原审法院请求判决：1、林红雁立即履行房屋交付义务并办理国有土地使用权证变更手续。2、林红雁立即支付违约金（自2013年1月12日起至上述义务履行完毕之日止，以67万元为基数，按每日万分之六标准计算）。林红雁提出反诉，要求反诉被告卢琴梅支付逾期付款违约金2，772元。诉讼中，双方于2013年7月16日开庭之日办理了房屋交接手续，卢琴梅撤回要求林红雁履行房屋交付义务的诉请。原审判决认为，卢琴梅、林红雁及中介公司签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。当事人应按协议约定履行各自的义务。卢琴梅在取得房屋所有权证之前，即与银行签订了贷款合同，履行了合同义务，因贷款银行须按贷款流程办理贷款，致贷款于2013年1月8日发放，责任不在卢琴梅。合同约定收到全额房款之日起3日内办理交房手续，林红雁收到全额房款后，虽有要求卢琴梅前来办理交房手续，同时又要求卢琴梅支付逾期付款违约金，是林红雁对合同条款理解有误，卢琴梅有权拒绝接收。林红雁未按合同约定履行交房义务，侵犯了卢琴梅合法权益，应限期履行，并支付逾期交房违约金。诉讼中，双方办理了交房手续，卢琴梅亦申请撤回了该项诉请，应予以照准。在林红雁违约且提出逾期付款违约金后，卢琴梅没有采取积极措施，导致迟延交房，造成损失扩大，卢琴梅应承担相应的责任。因双方约定的林红雁的违约责任中以每逾期一日应按房产成交总价款的万分之六计算违约金，过分高于卢琴梅的损失，故逾期交房违约金应按房屋租金上浮30%标准计算。综上，酌情确定林红雁应支付卢琴梅逾期交房违约金为1，300元／月×3个月=3，900元。林红雁至今尚未取土地使用权证，无法办理土地使用权过户手续，卢琴梅要求林红雁协助办理土地使用权变更登记手续，不予支持。林红雁反诉要求卢琴梅支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、林红雁应于本判决生效之日起十五日内支付卢琴梅逾期交房违约金3，900元；二、驳回卢琴梅的其他诉讼请求；三、驳回林红雁的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，710元，减半收取为1，355元，由卢琴梅负担1，315元，林红雁负担40元。反诉案件受理费25元，由林红雁负担。宣判后，卢琴梅与林红雁均不服，向本院提起上诉。卢琴梅上诉请求二审法院：一、撤销（2013）龙新民初第字3910号民事判决第一、第二项；二、改判林红雁立即支付违约金（自2013年1月12日起至2013年7月16日办理房屋交接手续之日止，以67万元为基数按每日万分之六标准计算）。三、本案一、二审诉讼费用由林红雁承担。主要事实和理由如下：一、一审认定卢琴梅造成损失扩大应承担相应的责任，属于认定事实错误。在一审第7页“本院认为”部分，一方面认定“林红雁收到全额房款后，虽有要求卢琴梅前来办理交房手续，同时又要求卢琴梅支付逾期付款违约金，是被告对合同条款理解有误，卢琴梅有权拒绝接收”。另一方面又认为“在林红雁违约且提出逾期付款违约金后，卢琴梅没有采取积极措施，导致迟延交房，造成损失扩大，卢琴梅应承担相应的责任”。卢琴梅认为，因为林红雁坚持要求必须先向其支付所谓的违约金后才能进行交付，双方通过中介或短信、电话多次调解不成，责任并不在上诉人。卢琴梅已经进行催告，甚至发函要求解除合同，在林红雁不同意解除合同的情况下，迫不得已通过诉讼途径维权，已经采取了必要和积极的措施。在一审庭审过程中，也是卢琴梅主动要求当庭履行交付义务的。一审认定事实自相矛盾。二、一审未经当事人请求调整违约金，属程序违法、适用法律错误。针对卢琴梅的上诉，林红雁答辩称，本案是卢琴梅自身造成的原因致使延期交房。卢琴梅而且还想解除合同，我方不同意解除合同，并且通知她来交房，是她一直延迟，是卢琴梅逾期付款造成违约。林红雁上诉请求二审法院：1、撤销（2013）龙新民初字第3910号民事判决；2、改判卢琴梅向林红雁支付逾期付款违约金970元。3、由卢琴梅承担上诉费用。主要事实和理由如下：2012年9月21日吴桂平代理林红雁与卢琴梅签订《房地产买卖合同》，合同第五条约定：卢琴梅于2012年9月23日之前向林红雁支付首期购房款25万元，购房尾款42万元卢琴梅于领取其名下房屋所有权证之日起50个工作日内通过申请个人住房按揭贷款向林红雁支付，合同第八条约定：卢琴梅未按本合同约定履行义务的，每逾期一日按逾期期间应付款的万之六向林红雁支付违约金。根据《房地产买卖合同》第五条的约定，购房尾款42万元卢琴梅应于领取房屋所有权证之日起50个工作日内通过申请个人住房按揭贷款向林红雁支付，因此，卢琴梅在2012年10月18日领取《房屋所有权证》后，应当在2012年12月27日前向林红雁支付购房尾款42万元，而卢琴梅在2013年1月8日向林红雁支付购房尾款42万元，超过了约定期限达11天，已经构成违约，根据《房地产买卖合同》约定，卢琴梅应当向林红雁支付逾期付款违约金，逾期付款违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算420000×0.21‰×11=970元。针对林红雁的上诉，卢琴梅答辩称，本案中卢琴梅不构成违约。第一、双方根据合同条款，林红雁对合同扭曲的理解，坚持要我方支付违约金才能交房，是导致了延期交房的根本原因。第二、林红雁的上诉是因为收到我们上诉后才上诉，而且违约金的计算方式也是上诉的时候改变的，是为了诉讼策略需要而临时改变的。双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩，本案双方当事人的争议焦点为：1、本案讼争房屋逾期交房的责任应由哪方承担？2、因逾期交房产生的违约金的计算标准应如何认定？卢琴梅认为：第一、迟延交房是由于林红雁造成的，不是卢琴梅造成的。从合同约定的交房规定，林红雁自己对合同的歪曲理解导致房屋至今未交房。房子未交房是因林红雁单方造成的。第二、关于违约金如何确定的问题。违约金条款是当事人的意思自治，原审法院未经过当事人申请，擅自调整违约金，违反了法律规定。违约金具有补偿和惩戒双重性质，林红雁从未对违约金过高提出调整要求，也未举证证明违约金过高，而且双方约定的违约金并不存在过高的情形。林红雁认为：第一、自合同签订后，林红雁一方都遵守合同，但是卢琴梅却把合同上的联系手机号码停机，林红雁通过中介找到她新的手机号码。而找到后卢琴梅还是不来交房，还想解除合同，我方不同意解除合同。我方还通过快递把材料寄给她，要求她前来交房。她前两次快递没有签收，最后一次才签收，但还是不来交房，所以延迟交房都是由于卢琴梅的原因造成的。卢琴梅逾期付款11天，应该承担违约责任。卢琴梅应该向林红雁支付违约金，本案属于双方没有结清款项的情形，根据合同的约定，林红雁也可以不交房，但是林红雁并没有计较这个违约金，还是一直要求卢琴梅前来交房。所以本案逾期交房是卢琴梅故意拖延造成的。第二、关于违约金计算标准的问题，每日万分之六的计算高于租金的损失，一审法院适当改变是有法律依据的。卢琴梅逾期付款已经超过了11天，应承担违约责任，所以我方要求卢琴梅支付逾期付款的违约金。本院认为，双方当事人与龙岩世纪家园房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。签约各方均应按协议约定履行各自的义务。根据一、二审查明的事实可以认定，林红雁在收到全额房款后，虽有要求卢琴梅前来办理交房手续，但同时认为卢琴梅违反合同约定应向其支付逾期付款违约金；而卢琴梅认为自己没有违反合同约定，不应向林红雁支付逾期付款违约金，拒绝接收讼争房屋，期间还提出要求解除《房地产买卖合同》。卢琴梅在取得房屋所有权证之前，即与银行签订了贷款合同，履行了合同义务，双方当事人约定须按银行规定的贷款流程办理贷款，贷款于2013年1月8日发放，责任不在卢琴梅。林红雁要求卢琴梅支付逾期付款违约金理由不能成立。卢琴梅通过银行按揭贷款方式于2013年1月8日支付购房尾款42万元后，应主动向林红雁提出接收房屋的请求。在交接房屋过程中，林红雁提出要求卢琴梅支付逾期付款违约金，给交接房屋设置了障碍。但在无证据证明当时林红雁曾提出如果不支付逾期付款违约金就不交付房屋的情况下，卢琴梅于2013年3月8日向林红雁提出解除《房地产买卖合同》的主张，拒绝其应履行的接收房屋的义务，导致了交房时间进一步延长。从整个房屋交接过程看，双方当事人对于交接房屋时间延长均有过错。因此，本案讼争房屋逾期交房的责任，林红雁与卢琴梅均应承担。上诉人林红雁上诉请求卢琴梅向其支付逾期付款违约金970元依据不足，原审判决不予支持正确，本院予以维持。对于逾期交房产生的违约金，本院认为，双方虽然在合同中有约定以每逾期一日应按房产成交总价款的万分之六计算违约金，但该计算标准过分高于卢琴梅的损失，林红雁提出其不应承担逾期交房违约金，即应视为提出了调整违约金的请求，原审法院酌定按房屋租金上浮30%计算恰当，亦考虑了双方对逾期交房的过错大小，本院予以维持。因此，卢琴梅的上诉理由亦不能成立，其上诉主张应以每逾期一日按房产成交总价款的万分之六计算违约金的计算方式本院不予支持。综上，原审判决判决结果正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2735元，由上诉人卢琴梅负担2710元、上诉人林红雁负担25元。一审案件受理费按原审判决确定计收。本判决为终审判决。审 判 长 黄智勇审 判 员 徐苏闽代理审判员 陈水柏二〇一四年一月十七日书 记 员 郑 晶附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”