（2013）青民一终字第2273号
裁判日期: 2014-01-17
公开日期: 2014-05-30
案件名称
青岛鲁宏源物业管理有限公司与张泽修物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张泽修,青岛鲁宏源物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百零五条，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第2273号上诉人（原审被告）张泽修，男，汉族，1962年10月24日出生。委托代理人王永兴，山东银河源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛鲁宏源物业管理有限公司。法定代表人武德来，职务总经理。委托代理人姚滨，山东天颐临律师事务所律师。上诉人张泽修因与被上诉人青岛鲁宏源物业管理有限公司（以下简称鲁宏源公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第20027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员孙付担任审判长，与代理审判员孙琦、王楷共同组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张泽修的委托代理人王永兴，被上诉人鲁宏源公司的委托代理人姚滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张泽修在原审中诉称，青岛福登房地产开发有限公司与鲁宏源公司签订《物业管理委托合同》，委托鲁宏源公司对福泰广场实行前期物业管理。2012年12月31日，福泰广场业主委员会与鲁宏源公司续签了合同。张泽修于2010年10月租赁了青岛市市南区香港中路18号地下一层商场，并与鲁宏源公司签订了入住协议。张泽修作为福泰广场房产的使用人，应当按照物业管理委托合同缴纳物业费用，但截止至起诉之日，张泽修累计拖欠物业管理费用共计120973.3元，经鲁宏源公司多次催促，张泽修仍未缴纳。为此，鲁宏源公司诉请法院判令张泽修支付鲁宏源公司物业费120973.3元及至实际支付之日止的逾期滞纳金（截止2012年11月30日，滞纳金为8494元）；由张泽修承担本案诉讼费用。庭审时，鲁宏源公司变更诉讼请求第一项为张泽修支付鲁宏源公司物业费47976元、代缴水费2380元、代缴电费98140.1元、二次供水费204元以及滞纳金10201.71元。张泽修在原审中辩称，1、其不欠鲁宏源公司任何费用，鲁宏源公司的起诉缺乏事实依据；2、鲁宏源公司将张泽修作为被告属于起诉主体错误，实际使用人为青岛福泰美餐饮管理有限公司，鲁宏源公司应向其主张权益；3、鲁宏源公司没有书面通知张泽修缴费也没有通知缴费数额，所以不存在违约和产生滞纳金的问题，请求法院查明事实依法驳回鲁宏源公司的诉讼请求。原审查明，2003年10月28日，青岛福登房地产开发有限公司与鲁宏源公司签订了《物业管理委托合同》，约定由鲁宏源公司负责福泰广场的物业管理服务，鲁宏源公司负责做好公共环境、绿化、交通秩序、治安、维修等的管理服务工作，委托管理期限自2003年10月28日至2013年10月27日。合同中对委托事项、双方的权利义务、物业管理服务质量及物业综合管理服务费的收取进行了约定，合同第十四条约定鲁宏源公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、代收水电费、中央空调费、供热费、煤气费、有线电视费；3、电梯费、看车费、二次供水费及物价局规定的有关费用。同时约定物业管理费按市物价局核准价向业主或物业使用人收取。2012年12月31日，青岛市市南区福泰广场业主委员会与鲁宏源公司签订《物业管理合同》约定由鲁宏源公司负责福泰广场的物业管理服务，鲁宏源公司负责做好公共环境、绿化、交通秩序、治安、维修等的管理服务工作，委托管理期限自2013年1月1日至2017年12月31日。合同中对委托事项、双方的权利义务、物业管理服务质量及物业综合管理服务费的收取进行了约定，同时约定商场、商住楼房屋的物业管理费按建筑面积每月每平方米3元计算，二次供水费按A座0.3元／吨、B座每月0.41元／平方米结算。2010年10月22日，鲁宏源公司与青岛佳泽万通资产管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，由鲁宏源公司承租其名下的青岛市市南区香港中路18号地下1层商场的部分面积做美食广场使用，约1444平方米，租期为10年，自2010年10月30日至2020年10月30日。2010年10月30日，鲁宏源公司与张泽修签订《福泰广场入住合同》一份，约定张泽修应每月15日前缴纳当月各项费用，如延期交付，鲁宏源公司可按其欠款额每天加收0.5%的滞纳金，同时约定物业管理费按使用面积每平方米每月3元，电费0.91元／度，3.5元／吨，二次供水费0.3元／吨。同时，由于张泽修入住需要装修，故物业费自2011年4月1日起收取。2011年8月8日，张泽修以所租赁场地作为经营场所注册成立了青岛福泰美餐饮管理有限公司，张泽修系该公司法定代表人。张泽修所租赁的青岛市市南区香港中路18号地下1层商场建筑面积为1444元平方米。自2011年4月至庭审时，张泽修一直未全部交纳相关费用，其中部分费用由青岛福泰美餐饮管理有限公司缴纳，现尚拖欠物业费47976元、代缴水费2380元、代缴电费98140.1元及二次供水费204元。鲁宏源公司多次给青岛福泰美餐饮管理有限公司发放物业收费通知单。原审认为，鲁宏源公司与开发商青岛福登房地产开发有限公司以及与青岛市市南区福泰广场业主委员会签订的《物业管理委托合同》，意思表示真实，内容合法有效，双方应全面履约。根据物业管理的相关规定，开发商及业主委员会负有选聘物业管理企业等具体工作的职责，其与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同的效力及于全体业主。张泽修作为物业的使用人与鲁宏源公司签订了入住合同，在鲁宏源公司按合同约定对福泰广场实施了物业管理服务后，即获得向张泽修收取物业费的权利，因鲁宏源公司的收费标准符合相关规定，故张泽修负有按合同约定缴纳相关费用的义务。经计算，张泽修尚拖欠鲁宏源公司物业费47976元、代缴水费2380元、代缴电费98140.1元及二次供水费204元，该款项张泽修应该支付给鲁宏源公司。由于张泽修逾期缴纳相关费用，按入住合同约定，应按欠费款额每天加收0.5%的滞纳金，现鲁宏源公司只按同期银行贷款利率5.31%计算，符合法律规定，经计算，截止2013年2月28日，张泽修需支付鲁宏源公司滞纳金10201.71元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，原审判决：张泽修于判决生效之日起十日内支付鲁宏源公司截止至2013年2月28日的物业费47976元、代缴水费2380元、代缴电费98140.1元、二次供水费204元以及滞纳金10201.71元。如未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2889元、保全费1270元，由张泽修承担。因鲁宏源公司已预交，张泽修应于判决生效之日起十日内给付鲁宏源公司。宣判后，上诉人张泽修不服原审判决，向本院提起上诉。张泽修上诉称，1、原审判令张泽修支付被上诉人鲁宏源公司物业费、水电费及滞纳金系主体错误，该费用应当由真正的房屋使用人青岛福泰美餐饮管理有限公司交纳；2、原审判令张泽修支付各项费用数额不对，双方入住合同对涉案房屋即地下G-C座负一层的各项费用没有约定，原审判决没有法律依据；3、上诉人没有收到过被上诉人催缴物业费的通知，不知道各项费用的数额和计算标准，不存在滞纳金问题，原审判决违反法律规定。上诉人上诉请求撤销青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第20027号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一切诉讼费由被上诉人承担。被上诉人鲁宏源公司答辩称，上诉人是涉案入住合同的当事人，其是适格的主体。被上诉人具有物业管理资质，收费有合同依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案二审查明的事实与原审一致。本院认为，依法成立的合同，合法有效，双方当事人均应全面履行合同。上诉人与被上诉人签订了《福泰广场入住合同》，其中明确约定上诉人是涉案房屋的使用人，由上诉人按时缴纳物业服务的各项费用，被上诉人据此起诉上诉人缴纳欠付的各项物业服务费用，具有合同依据，根据合同的相对性原则，原审判令上诉人缴纳物业服务费、滞纳金等并未显失公允，本院对此予以维持。上诉人称被上诉人未对其进行催缴，而是向青岛福泰美餐饮管理有限公司进行催缴，并一直由青岛福泰美餐饮管理有限公司进行缴费，其不清楚缴费的数额与计算标准，因上诉人系青岛福泰美餐饮管理有限公司的法定代表人，其既认可青岛福泰美餐饮管理有限公司缴纳物业费的事实，又称其不知道缴费的数额与标准，自相矛盾，本院对上诉人的此项抗辩不予采信。上诉人称《福泰广场入住合同》未对涉案房屋的物业服务费做明确约定，其该项抗辩与事实不符，本院对此不予采信。综上，上诉人的上诉理由皆不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2889元，由上诉人张泽修负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 孙 琦代理审判员 王 楷二〇一四年一月十七日书 记 员 彭晓凤 百度搜索“”