（2013）沪一中民二（民）终字第3566号
裁判日期: 2014-01-17
公开日期: 2014-02-13
案件名称
孙凤南等诉张宝良等确认合同无效纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙凤南,陈志英,张纯洁,张宝良,张玉龙,张爱红
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3566号上诉人（原审原告）孙凤南。上诉人（原审原告）陈志英。上诉人（原审原告）张纯洁。被上诉人（原审被告）张宝良。被上诉人（原审被告）张玉龙。被上诉人（原审被告）张爱红。上诉人孙凤南、陈志英、张纯洁因确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行人民法院（2013）闵民五（民）初字第1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审认定，孙凤南与张宝良系夫妻关系，张玉龙系孙凤南与张宝良的儿子，陈志英与张玉龙系夫妻关系，张纯洁系陈志英与张玉龙的儿子。陈志英与张玉龙于1989年6月28日登记结婚，2009年5月12日登记离婚，2012年4月18日再次登记结婚。2009年6月23日，张玉龙代理张宝良（作为被拆迁人，签约乙方）与案外人上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部（作为拆迁人，签约甲方）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：乙方所有的房屋坐落在芦胜村X组，建筑面积353.57平方米。安置款项有货币补偿款、棚舍和其他附属物补偿款、搬家补助费、基础奖、速迁奖、过渡费、购房补贴等合计1，239，986元（人民币，下同）。2009年6月25日，相关机构与张宝良确定了安置房屋，并出具编号为0010031的《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》1份，记载，芦胜村X组，动迁户张宝良，指定售房单位闵行区浦江镇动迁安置小组，核定安置面积295平方米，核定基价2，900元／平方米，房号分别为景舒苑六村X弄X号X室（74.93平方米）及景舒苑八村X弄X号X室（74.33平方米）。2009年7月19日，张宝良（作为出售人，签约甲方）与张爱红（作为买受人，签约乙方）签订《房屋买卖定金合同》1份，约定乙方预定甲方名下的位于闵行区浦瑞路X弄X号X室房屋，房屋建筑面积74.93平方米（以产权证登记面积为准），房屋单价7，340元／平方米，总房款为55万元。正式签订房屋买卖合同之前，甲方承诺为乙方所预定该房屋保留90天（自2009年7月20日至同年10月17日）。本协议签订时，乙方向甲方支付定金22万元。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。付款方式为甲、乙双方签订本《房屋买卖定金合同》当日乙方向甲方支付购房定金22万元；甲、乙双方签订《房屋买卖合同》，双方至交易中心做抵押并签章当日乙方向甲方支付购房首付价款33万元。甲方应向乙方出示房屋产权证、附属设施清单、户口迁出证明，甲方保证上述资格认证文件真实无瑕疵。甲方承诺：1、具备房屋买卖条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方双倍定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失；2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《房屋买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。乙方承诺：在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《房屋买卖合同》，并承诺在与甲方签订《房屋买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。甲方出现以下情形之一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《房屋买卖合同》的；2、甲方存在其他违法、违约行为导致双方不能签订《房屋买卖合同》的。其他未尽事宜双方协商解决，所签订补充协议与本合同同样具有法律效力。次日，张宝良将涉案房屋交付张爱红，张爱红收房后对房屋使用至今。2009年11月27日，拆迁人出具《配套商品房供应单》1份，记载，被拆迁户基本情况姓名为张宝良，原住房建筑面积为353.57平方米，原住址闵行区芦胜村X组，拆迁人上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部，拆迁实施单位上海闵行区闵二房屋拆迁有限公司。所购房屋基本情况：开发单位C公司，小区名称景舒苑六村，所购房屋地址闵行区浦瑞路X弄X号X室，单价2，500元／平方米，建筑面积74.93平方米（以购房合同为准），总房价187，325元（以购房合同为准）。购房人基本情况：张宝良。同日，案外人C公司（作为卖方，签约甲方）与张宝良（作为买方，签约乙方）签订《上海市商品房出售合同》1份，约定乙方向甲方购买位于闵行区浦瑞路369弄《景舒苑六村》34号602室房屋，总房价款为187，325元等内容。2010年1月13日，涉案房屋的产权登记至张宝良名下。2010年2月7日，张宝良（签约甲方）与张爱红（签约乙方）又签订《补充协议》1份，约定甲方自愿将浦瑞路X弄X号X室的房屋产权转让给乙方，转让总价为55万元，面积为74.93平方米，此价格为不变价。一、乙方已于2009年7月19日第一次付款给甲方22万元，2009年8月21日第二次付款给甲方20万元，2009年11月27日第三次付款给甲方10万元。二、剩余的3万元待房产证抵押后支付给甲方，另加2，000元利息。三、在房产证过户时，甲方必须配合乙方直至房产证上为乙方的名字为止，所有的费用由乙方承担。四、甲、乙双方在过户之前如发生意外，其继承人将履行该协议。五、甲、乙双方应认真履行该协议，否则视为违约，如甲方违约，甲方须退还全部购房款55万元外还应支付违约赔偿金55万元，如乙方违约，甲方所收的房款55万元不再退还。张玉龙在张宝良与张爱红签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》上均签字。原审另查明，张爱红自2009年7月19日起至2010年2月7日止分数次共向张宝良支付房款55万元及利息2，000元。因孙凤南、陈志英、张纯洁认为张宝良与张爱红就涉案房屋签订《房屋买卖定金合同》及《补充协议》时未经其三人同意，房屋买卖行为应属无效而涉讼。2013年9月，孙凤南、陈志英、张纯洁诉至原审法院，要求判令确认张宝良、张玉龙与张爱红签订的房屋买卖定金合同与补充协议无效。原审认为，本案的争议焦点为：张爱红与张宝良签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》的效力问题。本案中，张爱红于2009年7月19日就涉案房屋与张宝良签订《房屋买卖定金合同》时是基于张宝良提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》及《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》，而上述两份材料的内容均显示张宝良为房屋的权利人，其有权处分涉案房屋。且张宝良在此过程中也从未主动向张爱红披露过孙凤南、陈志英、张纯洁为上述房屋共有人的情况。且在之后签订的《上海市商品房出售合同》及办出的《上海市房地产权证》上登记的权利人也为张宝良。因此，张爱红与张宝良就涉案房屋签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》系签约双方的真实意思表示，于法不悖，合法有效。此外，房屋买卖属家庭内部重大事项，每个共有产权人之间应该对此进行协商并取得一致同意。张宝良于2009年7月19日通过签订房屋买卖协议的方式向张爱红出售涉案房屋，张爱红于次日取得涉案房屋并使用至今，孙凤南、陈志英、张纯洁在涉案房屋于2009年因动迁取得后长达3、4年的时间里，作为房屋的共有产权人对于房屋的实际情况不闻不问导致对涉案房屋已出售的情况完全不知情是不符合常理的。现张爱红以不低于当时市场价的对价购买涉案房屋，其善意、有偿取得了涉案房屋，系善意买受人，合法权益应当得到维护。孙凤南、陈志英、张纯洁关于张爱红与张宝良签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》无效的意见，与事实不符，法院不予支持。原审法院于二○一三年十一月二十九日依法作出判决：驳回孙凤南、陈志英、张纯洁的诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由孙凤南、陈志英、张纯洁负担。判决后，孙凤南、陈志英、张纯洁不服，上诉称，原审法院认定有误，本案标的房屋系拆迁安置用房，而被拆迁安置人系上诉人及被上诉人张宝良、张玉龙，故房屋实际权利人应为5人；本案房屋买卖系被上诉人张爱红、张宝良在明知后者无权处分情况下恶意串通所为，买卖应为无效；张爱红应该举证证明所谓上诉人知晓其实际长期居住标的房屋情况等。故上诉请求撤销原判，支持其原审诉讼请求。被上诉人张宝良、张玉龙辩称，同意上诉人上诉请求，不同意原审判决。被上诉人张爱红辩称，不同意上诉人上诉请求，同意原审判决，上诉人系与张宝良、张玉龙串通起诉本案。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案原审及二审的争议焦点皆为：被上诉人张爱红、张宝良签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》效力是否存在瑕疵。根据查明事实，《房屋买卖定金合同》签订时，张宝良提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》明确显示张宝良为房屋的权利人而非他人，应该认为，在当时标的房屋未登记情况下，上述文件系标的房屋合法之产权性证明文件，被上诉人张爱红据之签约符合谨慎注意义务；其后《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产权证》之登记房屋权利人均为张宝良，张宝良依法有权作为房屋所有权人与张爱红签约买卖房屋，考虑到上述合同系双方真实意思表示，记载内容未违反法律规定，双方建立的房屋买卖合同关系应属合法有效。其余理由，原审已详尽阐述，本院不再赘述。上诉人并无任何证据证明张爱红于此交易中存在过错，其作为善意买受人，合法权益应当得到维护。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人孙凤南、陈志英、张纯洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 峰审 判 员 叶振军代理审判员 李 兴二〇一四年一月十七日书 记 员 聂妍铧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……