（2014）二中民终字第00356号
裁判日期: 2014-01-17
公开日期: 2014-06-17
案件名称
任仲宁上诉北京市东旭佳业物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任仲宁,北京市东旭佳业物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00356号上诉人（原审被告）任仲宁，男，1959年2月3日出生，汉族，无业。被上诉人（原审原告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人王秋良，董事长。委托代理人朱志英，女，1977年8月25日出生，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司职员。委托代理人李然，男，1987年10月5日出生，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司职员。上诉人任仲宁因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人任仲宁，被上诉人北京市东旭佳业物业管理有限责任公司之委托代理人李然到庭参加诉讼，现已审理终结。2013年10月，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（下称东旭佳业公司）起诉至原审法院称：任仲宁是我公司管辖的本市东城区××××602室的产权人。任仲宁自2009年1月1日开始未按照按时交费的约定向我公司交纳物业费，拖欠我公司物业费达50个月之久。任仲宁的上述行为严重违反了双方于2003年10月21日签订的《×××园物业管理公约》及《×××园前期物业管理服务协议》中关于任仲宁有按时交纳物业管理服务相关费用的义务的约定。故我公司起诉要求任仲宁交纳2009年1月1日至2009年2月28日及2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费共计22156.96元，并向我公司支付违约金2215.7元；诉讼费由任仲宁承担。任仲宁辩称：东旭佳业公司所述诉争房屋地点、产权人、房屋建筑面积、物业费收费标准、欠费期间及欠费金额均属实。但东旭佳业公司的物业服务不到位，即保安不到位，小区外的人员随意出入；小区内私搭乱建现象严重；小区内部交通混乱，堵车严重，出行不便，自行车停放不规范，随便乱停；未经业主同意，东旭佳业公司私自在小区设立饮水机；卫生不尽如人意；乱设广告牌；电梯维护不到位，电梯内壁经常漏油。综上，我不同意东旭佳业公司的诉讼请求。原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，东旭佳业公司、任仲宁于2003年10月21日签订的《×××园前期物业管理服务协议》及《×××园物业管理公约》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。东旭佳业公司为任仲宁提供了物业服务，任仲宁理应按时交纳相应的物业费用。东旭佳业公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但任仲宁采取拒交物业费的方式来对抗，显系不当，任仲宁应将所欠物业费补齐。故东旭佳业公司要求任仲宁交纳2009年1月1日至2009年2月28日及2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费共计22156.96元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但因东旭佳业公司的物业服务确存在业主不满意之处，对于本案纠纷的发生亦存在一定责任，故东旭佳业公司要求任仲宁支付违约金2215.7元的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2013年11月判决：一、任仲宁于判决生效后七日内向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二〇〇九年一月一日至二〇〇九年二月二十八日及二〇一〇年一月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费共计人民币二万二千一百五十六元九角六分；二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，任仲宁不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，要求改判支付东旭佳业公司物业费15000元。东旭佳业公司同意原判。经审理查明：任仲宁为北京市东城区×××602号房屋的产权人，该房屋建筑面积为146.97平方米。2003年10月21日，东旭佳业公司作为甲方与任仲宁作为乙方签订《×××园前期物业管理服务协议》（下称《协议》），约定东旭佳业公司为任仲宁的上述房屋提供物业管理服务，任仲宁应按本协议向东旭佳业公司交纳相关物业费。首期物业费从办理入住手续之日起至当年12月31日止按月计收，以后每年1月交纳。物业费收费项目及标准如下：管理费3.5元／年／建筑平米，绿化费0.66元／年／建筑平米，化粪池清掏费0.3元／年／建筑平米，小区公共设施维修费1元／年／建筑平米，公共部位小修费1.83元／年／建筑平米，保安费5元／户／月，保洁费4元／户／月。同时，双方在于同日签订的《×××园物业管理公约》中约定东旭佳业公司加收以上各费用总额的营业税金（费率为5.5%）。另外，《协议》还约定，电梯、水泵运行维护费按照京价（房）字（1996）第274号文件和京价（涉）字（1989）第170号文件的有关收费标准执行，由产权人按建筑面积分摊。东旭佳业公司代收生活垃圾清运费30元／户／年。以上各项物业管理服务费标准按本市届时政策调整。如任仲宁违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，东旭佳业公司有权要求任仲宁补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。东旭佳业公司的收费方式为包干制。现任仲宁未交纳2009年1月1日至2009年2月28日及2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费共计22156.96元。上述事实，有双方当事人陈述、《×××园前期物业管理服务协议》、《×××园物业管理公约》等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。东旭佳业公司与任仲宁于2003年10月21日签订的《×××园前期物业管理服务协议》及《×××园物业管理公约》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。东旭佳业公司为任仲宁提供了物业服务，任仲宁理应按时交纳相应的物业费用。任仲宁上诉称东旭佳业公司的物业服务存在一定瑕疵，但其未提供证据证明其所述的物业服务瑕疵足以构成减免物业费的合理抗辩，故本院对任仲宁上诉请求不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费205元，由任仲宁负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费410元，由任仲宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林代理审判员 刘苑薇代理审判员 曹 雪二〇一四年一月十七日书 记 员 王若净 搜索“”