（2013）一中民终字第13345号
裁判日期: 2014-01-17
公开日期: 2014-04-24
案件名称
张瑜上诉北京诚通嘉晟物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张瑜,北京诚通嘉晟物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第13345号上诉人（原审被告）张瑜，男，1980年12月18日出生。被上诉人（原审原告）北京诚通嘉晟物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号燕京汽车招待所101室。法定代表人孙建伟，董事长。委托代理人武振声，男，1945年12月15日出生，北京市西城区陶然亭法律服务所法律工作者。上诉人张瑜因与被上诉人北京诚通嘉晟物业管理有限公司（以下简称嘉晟物业公司）物业管理纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第14454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉晟物业公司在原审法院诉称：双方之间签订了物业服务管理协议。我公司依合同约定履行了全部的义务及职责，为张瑜提供了全方位的服务。但张瑜没有按照协议约定的时间，向我公司支付2011年6月26日至2011年12月26日期间的物业管理费。故请求判令张瑜立即支付2011年6月26日至2011年12月26日期间（应付一期）的物业费共计3524.40元。张瑜在原审法院辩称：我是2010年11月9日被刑拘。我托朋友已把2011年6月前的物业费交了。因我在服刑，我的所有财产都被冻结、扣押了，现在没有能力给付。而且我的刑事案件没有执行完，该房涉及刑事案件，权属没有定，如果归我，我就交。物业公司也有服务不到位的地方，一直没有给我办理产权证。另外，用电也是临时用电，应由开发商交电费。我要求先刑后民。服刑结束后，我主张我的民事权益，物业公司主张他的民事权益。原审法院经审理查明：2008年6月25日，嘉晟物业公司与张瑜签订了《朱雀门家苑物业管理服务协议》。其中约定：由嘉晟物业公司对张瑜居住的房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理。物业管理费金额为2.9元／平方米／月。缴费时间为每半年第一个月。协议签订后，嘉晟物业公司按照约定履行了物业管理服务义务。张瑜交纳了2011年6月前的物业费。2010年11月9日，张瑜被刑拘。审理中，嘉晟物业公司否认了张瑜提出的物业服务不到位的情况。上述事实，有朱雀门家苑物业管理服务协议、笔录等证据在案佐证。原审法院经审理认为：法人的合法的民事权益受法律保护。嘉晟物业公司与张瑜签订的《朱雀门家苑物业管理服务协议》，是双方真实意思的表示，该合同内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。嘉晟物业公司按照合同约定履行了物业管理服务义务后，张瑜应该按时向嘉晟物业公司支付物业费，这样才能营造一个良好的生活居住环境。物业管理服务是一个综合性的服务，物业管理服务及服务质量的提高是需要成本的，张瑜拒绝交纳物业管理费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而降低服务质量。在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，双方的权益都将受到侵害。现嘉晟物业公司要求张瑜支付所欠物业费，理由正当，法院予以支持。张瑜辩称物业公司也有服务不到位的地方，一直没有办理产权证、用电等问题，张瑜可以另案起诉解决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：自本判决生效之日起七日内，张瑜给付北京诚通嘉晟物业管理有限公司二〇一一年六月二十六日至二〇一一年十二月二十六日拖欠的物业费三千五百二十四元四角。判决后，张瑜不服提出上诉认为：原审法院对涉案房屋的产权归属未予审查；该房屋已在2010年3月31日被山西省阳泉市人民检察院依法查封，我在该房屋被查封后，丧失了所有权，故不应当判令我承担房屋查封后的物业费，请求二审法院查清事实，依法改判。嘉晟物业公司针对张瑜上诉理由辩称：该房屋系以张瑜名义购买，且由其本人与我公司签订的物业服务合同，该房屋一直有人居住，2011年3月还交纳了物业费，故上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。本院经审理查明：双方在二审审理期间均未提供新证据，原审法院对证据的审核符合法律规定，据此认定的事实本院予以确认。本院另查：经向北京市西城区房屋管理局查询，本案涉及房屋于2013年5月22日被山西省阳泉市中级人民法院予以查封，之前并无查封登记。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张瑜上诉称涉案房屋产权不明，但其以自己名义与嘉晟物业公司签订了物业服务合同，根据合同相对性原则，张瑜作为本案主体，并无不当；涉案房屋在2011年6月26日至2011年12月26日期间，并未被权力机关查封或处置，张瑜作为合同缔约一方，仍应按照合同约定交纳相应的物业费。张瑜上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由张瑜负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由张瑜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢代理审判员 白 云代理审判员 王玲芳二〇一四年一月十七日书 记 员 詹 浩 搜索“”