（2014）北民一初字第4号
裁判日期: 2014-01-16
公开日期: 2014-03-07
案件名称
胡某某与西宁某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城北区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡某某,西宁某房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百一十九条，第一百三十四条第一款，第一百一十八条第一款
全文
青海省西宁市城北区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民一初字第4号原告：胡某某，男，汉族，1950年某月某日出生，青海省某厂退休职工。被告：西宁某房地产开发有限公司。法定代表人：顾某，该公司总经理。委托代理人：张某某，青海恩泽律师事务所律师。委托代理人：刘某某，该公司拆迁办职员。原告胡某某与被告西宁某房地产开发有限公司（以下简称：汇吉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，依法由审判员马占海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某某和被告汇吉公司的委托代理人张某某、刘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡某某诉称，2009年8月19日，原、被告签订了《原地回迁安置协议书》约定：原告向被告分期支付购房款99214元，于2011年11月9日办完入住手续，但至今原告未取得房屋权属证书。根据《合同法》和最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告每日按万分之五的利率承担2012年2月10日至2013年12月10日的违约金32984元，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉：1、判令被告给付原告违约金32984元；2、本案诉讼费由被告承担。被告汇吉公司辩称，2009年8月19日原、被告签订《原地回迁安置协议书》明确约定，被告以房屋产权调换方式对原告进行补偿安置，属于易货合同，根据合同法相关规定：“当事人约定易货交易，转移标的物所有权的，参照买卖合同的有关规定。”易货合同是特殊的买卖合同。而商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告未向原告提供商品房，未向社会公开销售，只有房屋产权调换行为。原告付款行为是双方结清产权调换差价，不是商品房买卖，因此，原、被告间不存在商品房买卖合同。双方签订《原地回迁安置协议书》约定，如被告不按约定交付房屋要承担违约金，但是，如果未按期办理房屋权属证书，没有约定被告要承担违约金，原告要求被告承担违约金主张，没有事实和法律依据。由于原告原住房屋处还有两户没有搬迁，拆迁工作未完成，导致原告的房屋权属证书和土地使用证无法办理，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告未能取得房屋权属证书，是否由被告的违约造成？二、双方签订的《原地回迁安置协议书》是否属于商品房买卖合同范畴？三、原告的诉讼请求是否合理合法？原告就其主张向本院出示证据一：收款收据5份，拟证明该房屋中46平方米原告已向被告支付购房款共计99214元。证据二：《原地回迁安置协议书》一份，拟证明双方有购房与卖房的行为，存在合同关系。证据三：《民事判决书》一份，拟证明被告有义务给原告办理房产证。根据调查并非因两户没有搬迁所以无法办理房产证，被告到目前为止没有取得土地证，原告现有房屋也不在原先的地址上，是在新的土地上，即使有关系也非原告原因造成的。证据四：取暖费收款收据一份，拟证明2011年11月入住的该房屋。证据五：回迁安置分配流程跟单一份，拟证明当时选房购房款核定97674元，说明原告是从被告手中购买了房屋的一部分，互换一部分。被告质证对原告出示的证据一质证认为，对真实性合法性无异议，但原告住的是公房，原告无权享受拆迁安置的福利，前提是原告每平方花120元进行购买，然后先购买转换为私房，再进行拆迁。无法证明是商品房买卖合同。他本身只有40多平方米，调换后是90多平方，后面的补差价的行为，不是购买行为。对证据二的真实性认可，恰恰证明了房屋产权调换，而非商品房买卖行为。对证据三真实性认可。办理房产证我方只是协助办理，并不是主办。对证据四的真实性无异议，但是与本案无关。对证据五的真实性无异议，我方写了是回迁安置房，不是商品房买卖，原告只是补差价。被告就其反驳向本院出示第一组证据：《原地回迁安置协议书》、《委托书》、《会议纪要》各一份，拟证明双方之间是买卖合同，不是商品房买卖合同，被告依法不承担违约责任。第二组证据：图片、原三修厂尚未签订拆迁安置协议住户名单、宗地图、《房屋拆迁许可证》，拟证明原告原住房屋的拆迁工作无法完成，土地登记不能进行，原告的房屋权属证书不能办理不是被告的责任，有两户无法达成拆迁协议，没有进行拆迁。并且我们的拆迁时间延期至2014年3月8日。原告被告出示的反驳第一、二组证据质证认为，其住的是平房，与3号楼不进行搬迁的两个钉子户没有关系，所以被告出示的两组证据与其无关。经审理查明，根据原、被告出示证据的证明力大小和证据间的关联性和本院生效具有既判力的（2012）北民一初字第338号《民事判决书》，可以确认以下事实：2009年8月19日原、被告签订了《原地回迁安置协议书》约定：原告将其小桥大街54号-平-9-08号平房的公有产权房及附着物交由被告拆除，被告为原告提供回迁安置房，原公有房无论面积多少，均按每户45平方米回迁安置，回迁后约90平方米面积为私有产权，安置房交付时间：在进场施工起18个月内交付回迁安置房。西宁市住房保障和房产管理局于2010年4月21日批准被告实施汽车三修厂城镇棚户区改造项目，该项目阳光丽景二期交通小区1号楼于2010年10月23日正式开工，于2011年11月8日竣工并通知原告入住。原告向被告分期支付购房款99214元，于2011年11月9日办完入住手续，被告在约定的时间内交付回迁安置房。但至今原告未取得房屋权属证书。根据《合同法》和最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》相关规定，原告认为由于被告的原因，未能取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任，遂向本院起诉主张权利。本院认为，本案原、被告签订的《原地回迁安置协议书》系双方的真实意思表示，应受法律保护。原告依约履行了交付房款的义务，被告理应自房屋交付使用之日起90日为原告协助办理房屋权属证书，被告逾期办理，构成违约，应当承担违约责任。但本院生效具有既判力的（2012）北民一初字第338号《民事判决书》判决：“被告西宁某房地产开发有限公司于本判决生效后90日内协助原告胡某某办理回迁房屋小桥大街62号阳光丽景小区1号楼312室房屋的房屋所有权证及土地使用权证”。该案原告已申请强制执行，如被告未按该判决书指定的期间履行义务，原告可主张支付迟延履行金。本案原告起诉诉讼请求不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：驳回原告胡某某的诉讼请求。本案诉讼费624元，本院已减半收取312元，由原告胡某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马占海二〇一四年一月十六日书记员 陈 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。 更多数据：搜索“”来源：