（2013）松民三（民）初字第2963号
裁判日期: 2014-01-16
公开日期: 2014-10-19
案件名称
上海好年华房地产经纪有限公司与余志华居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海好年华房地产经纪有限公司,余志华
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第2963号原告上海好年华房地产经纪有限公司。法定代表人孙学余。委托代理人金良勇。委托代理人庄新元，上海仁科律师事务所律师。被告余志华。委托代理人张学敏，上海丰兆律师事务所律师。原告上海好年华房地产经纪有限公司与被告余志华居间合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金良勇、庄新元及被告的委托代理人张学敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海好年华房地产经纪有限公司诉称：2013年1月3日上午，坐落于本区明中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）权利人郭甲委托原告出售该房屋，确定的房屋总价为卖家到手170万元。同日晚上9时许，被告与家人一同到原告处委托原告购买房屋，并与原告签订《买卖看房约定书》，被告承诺：于看房时间的6个月内，不私自与出售方或第三方签订房产转让合同，如违约愿支付原告按房产转让总价2%的违约金。原告先后两次委派工作人员带被告到系争房屋处看房，并协助被告与郭甲协商购房事宜，并应被告要求向有关机构查询其个人资信情况和办理贷款事宜并将结果告知了被告。嗣后，原告多系联系被告询问其是否购买系争房屋，但被告一直以各种理由搪塞，后又拒绝接听原告电话。原告之后在房地产交易中心办理其他业务时发现被告已成为系争房屋的权利人。因原告已促成被告与郭甲达成房屋买卖合同，而被告接受了原告的服务却违背承诺，理应承担相应的违约责任。因此，原告诉至法院请求判令：被告支付原告违约金34，000元（170万元×2%）。被告余志华辩称：被告不存在恶意跳单的违约行为。原告提供的《买卖看房约定书》是原告单方提供的格式文本，其中的违约条款加重了被告的义务，属于无效。且被告在看房时仅仅在《买卖看房约定书》上签名，其上并没有填写完整的房屋信息。因被告不仅仅委托原告购买房屋，同时还委托了其他房产中介公司购买房屋，在原告带被告看了系争房屋之后，其他房产中介公司也带被告看了系争房屋，因被告认为其他房产中介公司的服务态度和服务质量更优，所以在其他房产中介公司的居间下与郭甲达成了房屋买卖协议，并履行完毕。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：系争房屋原权利人为案外人郭甲，于2013年3月21日权利人实际变更为被告。2013年1月3日，郭甲向原告出具授权委托书一份，载明郭甲委托原告代理挂牌出售系争房屋，确定房屋的成交价格、实际到手价为170万元。该份授权委托书并未载明为“独家委托”。被告在原告制作的《买卖看房约定书》上签名，该份约定书上载明“本人代表自己和‘我的家人’愿意在本《买卖看房约定书》上签字承诺：于下属不同的看房时间起6个月内，不私自与出售方或通过第三方签订下述地址房产的转让合同；也不介绍‘他人’与出售方联系。如违约愿意支付上海好年华房地产经纪有限公司按下述房产转让总价的百分之二的违约金”。其下还载明了系争房屋的坐落地址，被告在旁签名处签名。但被告认为其在签名上，旁边的房屋坐落信息并未填写。2013年1月5日，被告与案外人郭甲及上海创远房地产经纪事务所就系争房屋签订《买卖意向书》一份，约定被告向郭甲购买系争房屋，并对其它相关事项作了相应约定。同日，被告向上海创远房地产经纪事务所出具佣金确认书一份，确认被告应支付的佣金为34，000元。2013年1月11日，被告与案外人郭甲就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告向郭甲购买系争房屋，合同上载明的居间方为上海创远房地产经纪事务所。2013年3月21日，系争房屋权利人由郭甲实际变更为被告。以上事实，由授权委托书、上海市房地产登记簿、买卖看房约定书、购买意向书、佣金确认书、上海市房地产买卖合同及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为被告是否存在“恶意跳单”的违约行为？对此，本院认为“跳单”违约行为的认定应满足三个条件：（1）中介公司提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（2）委托人利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（3）委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。本案中，原告虽然向被告提供了系争房屋的房源信息，但原告并非系争房屋出售的“独家”委托代理人，原告亦无证据证明被告利用了原告提供的信息购买系争房屋。相反，在非“独家委托”出售房屋的情形下，出卖人在多家中介挂牌出售实属正常，不可视为被告利用了原告提供的房源信息私下交易。虽然原告未能促成被告与郭甲达成房屋买卖协议，但为此花费了一定人力、物力成本，本院酌情确定被告支付原告从事居间活动支出的必要费用500元。为节约当事人的诉讼成本及彻底解决双方的争议，本院在此对必要费用一并作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告余志华于本判决生效之日起十日内支付原告上海好年华房地产经纪有限公司必要费用500元；二、驳回原告上海好年华房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由原告上海好年华房地产经纪有限公司负担300元（已付），由被告余志华负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 方美玲二〇一四年一月十六日书 记 员 方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自