（2013）杭西民初字第2346号

裁判日期: 2014-01-16

公开日期: 2014-05-03

案件名称

罗志浩、朱赟与袁兴君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗志浩,朱赟,袁兴君

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条，第一百五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭西民初字第2346号原告：罗志浩。原告：朱赟。两原告的共同委托代理人：郑志锦、施海寅。被告：袁兴君。委托代理人：鲍克定、任雨宁。原告罗志浩、朱赟诉被告袁兴君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，依法由审判员潘若愚独任审理，于2013年11月15日公开开庭进行了审理。原告罗志浩及两原告的共同委托代理人郑志锦，被告的委托代理人任雨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉称：2011年7月18日，两原告与被告签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定被告将位于杭州市西湖区西城年华公寓2幢1701室房屋（下称案涉房屋）以总价385万元转让给两原告。两原告于当日支付定金50万元。2011年8月12日，两原告与被告签订了《杭州市房屋转让合同》，合同明确约定了双方的权利义务。两原告在收房时发现案涉房屋两个卫生间存在漏水问题，并多次就该问题找被告协商沟通，但未能得到有效解决。无奈之下，原告自行维修，共花费包括防水维修费用14856元、购买卫生间陶瓷费用5800元、房屋交接费用1157.3元，合计16013.3元。另外，双方已于2011年11月30日办理房屋交接手续，被告只将案涉房屋指纹锁密码告诉两原告，并把指纹改成两原告的，但至今未将物理锁钥匙交给原告。故诉请判令：一、被告支付两原告房屋维修费用、购买陶瓷费用及交接费用16013.3元；二、诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、两原告在购房过程中并未对房屋质量问题提出异议。2、在购房过程中，被告已经明确告知两原告卫生间防水没有做好，存在一定的渗水情况以及要带走主卧马桶一个，两原告表示要重新装修并对带走马桶一事签字同意。被告作为出卖方，不具有专业检漏设备和资质，已尽到告知义务，且两原告对被告的告知情况未提出异议。现两原告在装修时处置不当致使卫生间漏水而造成的损失，应由其自行承担相应的责任。而且两原告主张的维修费没有依据，不应支持。3、两原告诉状中所称的被告至今未交付房屋钥匙没有事实依据。两原告提供了以下证据材料：1、房地产买卖居间协议。2、杭州市房屋转让合同。证据1-2证明双方房屋买卖合同关系以及合同约定的权利义务内容。3、维修费用清单。4、陶瓷签购单、送货单。证据3-4证明案涉房屋卫生间存在漏水问题以及两原告花费的维修费用。5、费用清单、电费发票、有线电视费发票及收据。证明两原告和被告在房屋交接时由两原告垫付的费用。6、其他房屋设施承担费用单。证明原告为维修房屋支出的费用。7、杭州广宇物业管理有限公司情况说明。证明被告交付给两原告的房屋卫生间存在漏水问题。被告未提交证据材料。本院依据原告的申请，准许证人谢某出庭作证。证人谢某在庭审中的陈述为其系原告朋友，和被告不认识。原告提供的费用清单上的“谢某”系其本人签名，但两个卫生间共花费维修费多少不清楚，维修费用是原告直接支付给工人的，谢某没有收到该清单上涉及的管理费，维修完工之后两原告为表示感谢给谢某买了点东西。涉案房屋两个卫生间的维修所需材料费千把块钱，做防水、敲墙、贴瓷砖等费用4000元到5000元。上述由两原告提供的证据经被告质证认为，对证据1、2没有异议。证据3的真实性无法核实，且收费项目混乱，所附的材料也不明确。对证据4有异议，费用过高、送货单没有盖章，且送货单和签购单上的商户名称不一致。对证据5的真实性没有异议，其中电费单中的费用发生在2012年11月份，而两原告和被告办理房屋交接手续的时间发生于当月15日、16日，被告愿意承担一半；有线电视费发票中的费用发生在2012年1月18日，被告同意承担其中发生于双方办理房屋交接手续之前的77.58元；更换奶箱钥匙的费用、开锁费用及燃气费不应由被告负担；对水费72.1元没有异议，被告同意承担。对证据6有异议，系两原告单方书写，且没有相应发票印证，不予认可。对证据7有异议，不能证明案涉房屋卫生间漏水系被告造成，而且两原告看房时，被告已明确告知两原告卫生间存在漏水问题，两原告当时表示其要对卫生间重新装修。证人谢某的证言经被告质证认为，证人和两原告存在利害关系，两个卫生间维修费用4000元到5000元与原告主张的费用差距较大。本院对两原告提供的证据1、2予以认定。证据3，结合证人谢某的证言可以确定该证据3系谢某出具，但谢某对该证据中所列的费用并不清楚，故对于该部分证明力不予认定。证据4中送货单和签购单上的商户名称不一致，且送货单上的日期有更改的痕迹，不予认定。对证据5的真实性予以认定。证据6系两原告单方制作，真实性无法核实，不予认定。对证据7予以认定。证人谢某的证言可以证明本案相关事实，予以认定。根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2011年7月18日，原告罗志浩（买方、甲方）与居间人葛璋悦（乙方）、施程炜以及被告（卖方、丙方）签订一份《房地产买卖居间协议》，约定甲方向丙方购买位于西湖区西城年华公寓2幢1701室房屋，建筑面积156.9平方米，房屋总价385万元；房屋交接时，丙方需结清该房在交接日前已发生的各项费用（包括水电、物管、煤气、有线电视费等）。2011年8月12日，两原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订了一份《杭州市房屋转让合同》，约定甲方将位于西湖区西城年华公寓2幢1701室、建筑面积156.9平方米的房屋出售给乙方；房屋总价314万元；2011年11月底交房；乙方自合同签订之日起1天内支付200万元，2011年8月28日支付109万元，2011年11月30日交房完毕当天支付5万元。如乙方未依约付款，甲方有权向乙方追究违约利息，如逾期付款超过10天，甲方有权要求乙方支付违约金20万元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。合同签订后，两原告支付了大部分购房款，尚余35000元未支付。2013年7月31日，被告向本院起诉两原告，要求两原告支付剩余房款35000元，本院经审理于2013年11月19日作出（2013）杭西民初字第1724号民事判决书，判决两原告支付被告房款35000元。该判决书现已生效。审理中，两原告和被告对双方就案涉房屋已办理交接手续的事实没有异议，但两原告认为办理交接手续的时间是2011年11月30日，而被告则认为是2011年11月15日-16日。另查明，因案涉房屋的卫生间漏水，两原告与被告就维修问题沟通未果，两原告自行进行了维修。再查明，两原告已支付案涉房屋2011年11月的电费731.22元、2011年11月15日前的水费72.1元、2011年11月hy燃气费86.4元、2011年有线电视销账费77.58元及预存2012年有线电视费122.42元、2012年1月1日的更换奶箱钥匙费用40元、2012年6月12日的开锁费用150元。本院认为：两原告与被告之间签订的《房地产买卖居间协议》、《杭州市房屋转让合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。本案争议的焦点在于：一、被告是否应承担案涉房屋卫生间的漏水维修费用以及维修费用如何承担。二、双方办理房屋交接手续的时间以及交接费用的承担。关于焦点一，根据有关法律规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求或者不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议或者不能按照合同有关条款或者交易习惯确定，受损害方根据标的性质以及损失大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。案涉房屋在被告向两原告交付之前客观上存在漏水问题，被告对此亦予以认可，故被告作为出卖人应当承担维修等违约责任。在被告拒绝维修后，由两原告自行维修所产生的合理的维修费用应由被告承担。被告辩称其对于案涉房屋卫生间存在漏水问题已尽告知义务以及两原告在装修时因处置不当致使卫生间漏水，但未能提供证据予以证明，且两原告不予认可，本院不予采信。关于维修费用的数额。两原告提供的证据不足以证明其主张的维修费用14856元，但鉴于案涉房屋的现状及维修费用已实际产生，根据公平原则，并结合证人谢某关于案涉房屋两个卫生间的维修所需材料费千把块钱，做防水、敲墙、贴瓷砖等费用4000元到5000元的陈述，本院酌情确定维修费用为6000元。关于焦点二，两原告及被告对双方已办理交接房屋手续的事实无异议。现两原告主张双方办理房屋交接手续的时间为2011年11月30日，可以从双方签订的《杭州市房屋转让合同》中约定的“2011年11月底交房”、“2011年11月30日交房完毕当天支付5万元”的内容得以印证。被告主张双方办理交接手续的时间为2011年11月15日-16日，但未提供证据证明，故本院确定双方办理房屋交接手续的时间为2011年11月30日。根据《房地产买卖居间协议》约定，在办理交接手续时，被告需结清案涉房屋在交接日前已发生的各项费用（包括水电、物管、煤气、有线电视费等）。故双方办理房屋交接手续之前即2011年11月30日前已发生的并由两原告垫付的费用包括电费731.22元、有线电视销账费77.58元、水费72.1元，合计880.9元，应由被告予以返还。两原告主张的交接费用中的其他费用，因发生在双方办理房屋交接手续之后，故其要求被告返还无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、袁兴君于本判决生效之日起十日内支付罗志浩、朱赟维修费用6000元并返还由罗志浩、朱赟垫付的电费731.22元、有线电视费77.58元、水费72.1元，合计6880.9元；二、驳回罗志浩、朱赟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由罗志浩、朱赟负担60元，由袁兴君负担40元，袁兴君负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员　　潘若愚二〇一四年一月十六日书记员　　陆　菲 关注公众号“”