（2013）怀洪民一初字第110号

裁判日期: 2014-01-16

公开日期: 2014-02-07

案件名称

怀化市洪江区城镇集体工业联社与蔡志刚、田伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

洪江人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

怀化市洪江区城镇集体工业联社,蔡志刚,田伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百一十五条，第二百一十二条，第二百一十七条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省洪江人民法院民事判决书（2013）怀洪民一初字第110号原告怀化市洪江区城镇集体工业联社。法定代表人熊伟明。委托代理人吴洪根，男。委托代理人刘辉。被告蔡志刚，男。被告田伟，男。原告怀化市洪江区城镇集体工业联社（以下简称工业联社）与被告蔡志刚、田伟房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员钟鸣担任审判长，与审判员李军康、人民陪审员谌汉章组成合议庭，代理书记员李宗洋担任庭审记录，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告工业联社的委托代理人吴洪根、刘辉，被告蔡志刚、田伟已到庭，原告工业联社的法定代表人熊伟明未到庭。本案现已审理终结。原告工业联社诉称：被告蔡志刚于2011年6月30日与原告（曾用名：怀化市洪江区二轻行业办公室）签订了《门面租赁合同》，租赁原告位于新民路地段二间门面，二间门面的租金分别为420元／月（自2013年7月起为600元／月）和650元／月。双方约定“租赁期限为二年，从2011年7月1日至2013年6月30日止）。”被告蔡志刚在承租期间，擅自打通界墙改变门面原有状况，造成二间门面互通，且未经原告同意将上述二间门面转租给被告田伟经营夜市餐饮店。至2013年6月30日合同到期后，被告蔡志刚既未与原告续签租赁合同，也未获得原告许可的情况下，继续让被告田伟经营餐饮业，严重影响了院内住户的日常生活。院内住户为此多次前来原告办公场所，强烈要求原告兑现其在购房时关于楼下门面不得用于经营餐饮业的承诺，收回被告蔡志刚承租，被告田伟经营的上述门面。原告曾就此事与二被告多次协商未果，为此，原告于2013年7月8日给被告蔡志刚下发《通知》，要求被告蔡志刚在今年7月底前关停夜市餐饮。否则，原告将收回上述门面。如今期限已过，而被告均无关闭餐饮店的迹象，导致院内住户强烈不满。为此，特依《中华人民共和国合同法》第二百一十七条，第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定诉诸法院，请求依法公正判处。原告工业联社为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、原告事业单位法人证书、组织机构代码证、关于洪江区二轻行业管理办公室更名的批复、关于变更机构名称的报告、怀化市洪江区管理委员会关于申建华等同志职务任免的通知、熊伟明身份证复印件6份，拟证明原告的身份等情况；2、被告蔡志刚户籍证明、被告田伟身份证复印件、被告田伟个体工商户营业执照复印件共3份，拟证明两被告的身份及被告田伟经营潮汕沙锅粥的情况；3、强烈要求关停二轻商厦一楼夜市餐馆的报告1份，拟证明住户为了维护自已的合法权益，强烈要求关停二轻商厦一楼由被告田伟所经营的夜市餐馆的事实；4、张克菊、蒋健邦、阳玉梅证明及其身份证复印件各1份，拟证明住户所受影响的事实；5、房屋所有权证1份，拟证明原告出租给被告蔡志刚的门面系原告固定资产的情况；6、门面租赁合同1份，拟证明原告与被告蔡志刚所签门面租赁合同所约定的权利与义务关系；7、通知1份，拟证明原告于2013年7月8日书面通知被告蔡志刚，要求收回到期门面的情况。被告蔡志刚对原告工业联社提供的上述证据的质证意见为：对证据1、证据2、证据5没有异议；对证据3、证据4、证据6的真实性没有异议，但认为证据4住户所反映的情况系故意刁难，认为证据6所签门面租赁合同系后来双方补签，原来并没有合同；对证据7提出了异议，认为自已没有收到该通知，也不知道有该通知。被告田伟对原告工业联社提供的上述证据的质证意见为：对证据1、证据2、证据5没有异议；对证据3、证据6的真实性没有异议，但认为证据3住户所反映的情况内容不实，餐饮的油烟和吵闹现在已不存在，对证据6，认为原告应当一视同仁地对待承租户；对证据4、证据7提出了异议，认为证据4中，证人阳玉梅与其吵过架，系无理取闹，对证据7，表示自已并不知道有该通知。被告蔡志刚辩称：1、原、被告于2011年6月30日所签订的《门面租赁合同》系去年才补签的，原来被告已承租了多年，是没有合同的；2、现原告不准被告租赁门面搞餐饮，但是原告所出租的其他门面是可以搞餐饮的，这不够公平；3、被告蔡志刚在原告那里还有1.7万元的门面押金。被告蔡志刚为证明自己的辩称主张成立，向本院提交了收据2份，拟证明被告蔡志刚向原告租赁的其中一个门面一直在缴纳租金。原告工业联社、被告田伟对被告蔡志刚提供的收据2份均没有异议。被告田伟辩称：1、被告田伟系合法经营，不同意搬出门面；2、被告田伟在经营餐饮时并没有扰民，住户找原告吵，要被告搬出去是因其他原因；3、只要原告支付给被告田伟1.5万元的装修损失，被告就同意搬走。被告田伟未向本院提交证据。本院对原告工业联社提供的证据认证如下：对证据1、证据2、证据5，两被告均无异议，经审查，该证据的来源和形式合法，内容客观真实，能够证明本案基本事实，本院予以采信。对证据3、证据6，两被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。对证据4，被告蔡志刚对其真实性没有异议，但认为系住户刁难，被告田伟对其真实性提出了异议，认为证人阳玉梅与其吵过架，系无理取闹，本院认为，三证人所反映被告田伟经营的“潮汕粥馆”，在经营过程中有影响住户生活的情况，该证据同原告提供的证据3能相互印证，被告蔡志刚、田伟并没有提供相反的证据加以证据，故对该证据本院予以采信。对证据7，两被告均提出了异议，认为不知情，被告蔡志刚称没有收到过该通知，本院认为，原告称该通知已送达给被告蔡志刚，但并没有被告的签收证明，仅有原告工作人员的说明，因原告工作人员与原告具有利害关系，该证据不足以证明该通知已送达给被告蔡志刚，故对该证据，本院不予采信。本院对被告蔡志刚提供的证据认证如下：对被告蔡志刚提供的证据，原告及被告田伟均无异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。经审理查明：被告蔡志刚承租原告所有的门面二间多年，该两间门面现内部相通。2011年6月30日，原告与被告蔡志刚就右边门面（现挂有潮汕粥馆招牌）双方签订了《门面租赁合同》，约定：月租金为420月，租赁期限为2年，从2011年7月1日至2013年6月30日止；被告蔡志刚如转让门面，必须征得原告方同意认可，等原告与新租户签好合同，办好租用手续，结算清楚后方可转让，如被告蔡志刚擅自转让门面，原告有权收回该门面；不准从事餐饮、茶馆和其它带赌博性质的经营活动或国家规定禁止的其它经营活动，不准占道从事经营活动。被告蔡志刚承租的原告左边门面，双方没有签订书面租赁合同，但双方依口头约定以每月650元的租金已履行至2013年12月。2013年5月30日，被告蔡志刚未经原告同意，将上述二间门面加之相邻蔡志刚自有的房屋部份以每月2000元转租给被告田伟，租期为一年，被告租用上述门面后从事餐饮服务，并于2013年11月18日取得了个体工商户营业执照，字号为“洪江区潮汕沙锅粥”。2013年7月22日，原告收到了门面周边住户连名书写的《强烈要求关停二轻商厦一楼夜市餐馆的报告》，报告反映了被告田伟所开的潮汕粥馆，实为夜市酒馆，该馆自开业以来，给所有住户造成了很大的伤害，餐馆的油烟、餐饮者的吵闹，特别是夜间噪音使住户晚上无法入睡，影响了正常生活，原告也违反了当初住户在购买其楼上商品房时明确定下的一楼不得开餐饮的承诺。原告与被告蔡志刚在右边门面到期后，未续签书面租赁合同，被告蔡志刚所承租的右边门面的租金已交至2013年6月30日合同到期日止。现原告以被告未按合同约定使用租赁物，且租赁期满，承租人应当返还租赁物为由，要求：1、被告蔡志刚退回所承租的二间门面，并恢复原状。被告田伟搬出门面；2、由被告蔡志刚按600元／月的标准支付原告右边门面占用费3000元（自2013年7月起，至2013年11月止）。另查明，2008年12月30日，经洪江区机构编制委员会批准，将洪江区二轻行业管理办公室更名为怀化市洪江区城镇集体工业联社，被告蔡志刚与被告田伟所签门面转租合同，被告田伟一年的租金已全部支付给被告蔡志刚。本院认为：原告与被告蔡志刚所签订的右边门面租赁合同系双方真实意思的表示，并不违反法律的规定，对双方均有拘束力，各方应按合同的规定行使权利，履行义务。被告蔡志刚虽违反约定使用租赁物，给原告的工作及周边住户的生活带来了一定的影响，但原告在其与被告蔡志刚关于右边门面合同到期后，仍由被告蔡志刚继续使用租赁物，原告未能举证证明解除右边门面的通知已送达给被告蔡志刚，也未能举证证明其向被告蔡志刚要求支付租金而被告蔡志刚不予支付的证据，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原告与被告蔡志刚关于右边门面的租赁转为不定期租赁。而原告与被告蔡志刚关于左边门面的租赁多年没有签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，原告与被告蔡志刚关于左边门面的租赁视为不定期租赁。根据法律规定，原、被告对于不定期租赁均可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告蔡志刚。被告蔡志刚所承租的二门面现内部相通连为一体，原告起诉要求被告蔡志刚退回所承租的二门面，应理解为原告要求解除双方之间的租赁合同，并由被告蔡志刚退回二门面，原告该请求符合法律规定，本院予以支持。但是，签于被告所承租的左边门面的租金已交至2013年12月份，本院认为，原告要求一并解除与被告蔡志刚承租的二门面租赁关系，应当从2014年1月1日起，给予被告蔡志刚三个月的合理期限。本案争议还涉及以下四个方面的问题：一、关于原告请求被告蔡志刚将承租的二间门面恢复原状的问题。原告称被告蔡志刚在承租二门面后将二间门面的间墙及其所承租的右边门面和相邻食堂的间墙打通，故要求被告蔡志刚在退还二门面时，将二部份间墙恢复原状。被告蔡志刚辩称，二间门面及相邻的间墙是原告自行打通后，被告才同意承租的。本院认为，原告应当对二间门面出租前的原状及被告蔡志刚打通间墙的事实承担举证责任，现原告未能举证证明二间门面及相邻间墙系被告蔡志刚承租后自行打通，应当承担举证不能的法律后果。故对于原告要求被告蔡志刚将承租的二间门面恢复原状的请求，本院不予支持。二、关于原告请求被告蔡志刚按600元／月的标准支付原告2013年7月至2013年11月的门面占用费的问题。被告蔡志刚所承租的原告所有的右边门面，双方在门面租赁合同中已明确约定为月租金420元，原告称在合同到期后，被告可以依市场行情涨价至600元／月，但是根据庭审查明的情况，原告将右边门面的月租金从420元涨至600元，并没有同被告蔡志刚进行过协商，系单方面的行为，在定期租赁合同到期，原告并没有依程序要求解除合同，在被告蔡志刚继续使用门面的情况下，双方对于右边门面的租赁为不定期租赁，原租赁合同继续有效，对于这一期间的租金，被告蔡志刚应依原合同的约定租金继续履行。故对于原告单方面要求增加180元／月的请求，本院不予支持。被告蔡志刚对承租右边门面应支付原告从2013年至7月至2013年11月的租金共计2100元（420元×5个月）。三、关于被告田伟要求继续承租或要求原告赔偿1.5万元装修损失的问题。被告蔡志刚将承租原告的二间门面转租给被告田伟，并没有经过原告同意，无论依门面租赁合同第六条之约定，还是依《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，原告均可以要求解除合同，收回门面。被告蔡志刚将二门面转租给被告田伟从事餐饮服务，也违反了双方之间的合同约定。在原告与被告蔡志刚解除二门面的租赁合同后，被告田伟要求继续承租二门面，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告田伟要求原告赔偿1.5万元装修损失，因原告与被告田伟之间并没有租赁合同关系，原告对被告田伟装修损失的发生，也并无过错，故对被告田伟要求原告赔偿1.5万元损失的辩解，本院不予支持。四、关于被告蔡志刚提出其在原告处尚有1.7万元的保证金，在解除租赁合同时应当一并结算的问题。根据法律规定，当事人对自已的举张应当提供相应的证据加以证明，本案中，被告蔡志刚未向本院提供任何关于原告收取其1.7万元保证金的证据，经庭审询问原告，原告称并不知情，需要查帐核实。本院认为，对于被告蔡志刚是否在原告处有1.7万元保证金，在本案中不作认定和处理，双方当事人可依查实后的情况另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蔡志刚所承租原告怀化市洪江区城镇集体工业联社位于洪江区某某路某某号门面二间不定期租赁合同于2014年3月31日解除；二、被告蔡志刚、田伟于2014年4月3日前腾出原告怀化市洪江区城镇集体工业联社所有的位于洪江区某某路某某号门面二间；三、被告蔡志刚在本判决生效后十日内向原告怀化市洪江区城镇集体工业联社支付从2013年7月至2013年11月的右边门面租金计人民币2100元；四、驳回原告怀化市洪江区城镇集体工业联社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费计人民币50元，由被告蔡志刚负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　钟　鸣审　判　员　　李军康人民陪审员　　谌汉章二〇一四年一月十六日代理书记员　　李宗洋本案适用法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：