（2013）榕民终字第3925号
裁判日期: 2014-01-16
公开日期: 2014-06-20
案件名称
吴秀仙与福州深深房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴秀仙,福州深深房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榕民终字第3925号上诉人（原审原告、反诉被告）吴秀仙，女，1989年6月25日出生，汉族。委托代理人卓文彬、唐建景，福建闽君律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）福州深深房地产开发有限公司。法定代表人周捷，公司董事长。委托代理人郑庆寨、王茂盛，福建佐佑律师事务所律师。上诉人吴秀仙因与被上诉人福州深深房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2012）侯民初字第2211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年4月起，被告（反诉原告）福州深深房地产开发有限公司投资开发的位于福州市闽侯县上街镇大学城博仕后时代购物广场商城开始对外招商。2011年6月28日，原告（反诉被告）吴秀仙与被告（反诉原告）福州深深房地产开发有限公司签订一份《博士后购物广场租赁合同》，合同约定的主要内容如下：1、乙方（原告）承租甲方（被告）位于闽侯县上街镇大学城国宾大道233号博士后购物广场3-2#一层135店面，建筑面积42.68平方米；2、租赁期限从2011年12月25日起至2014年12月24日止；3、乙方应于合同签署时向原告缴纳6828.8元的履约保证金；4、每月租金为3414.4元，每月综合管理费192元，租金及综合管理费一个月为一个缴付周期，合同签订之日缴付第一个缴付周期（即2011年12月25日至2012年1月24日）的租金及综合管理费，后续缴付周期应缴付的租金及综合管理费于上期缴付周期截止日前5日内缴付；5、水费、电费、公摊等每月据实缴纳；6、乙方延迟支付租金、综合管理费等款项的，须按日支付相当于应支付金额的千分之二作为违约金，甲方向乙方发出催款通知书后，乙方仍未按通知书规定全额缴纳应交款项的，甲方有权单方面解除合同、履约保证金归甲方所有；7、任何一方违反合同，依照法律规定和本合同规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿；8、免租期为三个月，自统一开业之日起计算。合同签订后，原告缴纳了一个月的租金3414.4元及六个月的综合管理费、履约保证金6828.8元。原告承租该商铺后立即投入装修，并向被告提交装修方案及交纳装修保证金1000元。2012年1月12日，原告办理个体工商户营业执照。2011年11月24日，被告委托福州天之骄物业服务有限公司通知原告在内的各商户告知“博仕后时代购物广场”于2011年12月25日试营业（实际试营业时间为2011年12月24日），商户免租期将从试营业之日起开始计算。原告的店铺于2011年12月24日开始营业。之后，原告认为“博仕后时代购物广场”尚未统一开业，无需向被告缴纳租金及综合管理费等费用。2012年5月17日至2012年9月9日，原告所租赁的店面未能正常通电115天。2012年7月18日，原告委托律师发函要求恢复供电并赔偿损失等。2012年8月27日，闽侯县公安消防大队在检查中认为“博仕后时代购物广场”B区3-2号楼一层存在消火栓箱内器材未配备到位，要求物业公司予以整改。2012年9月10日起，原告店铺恢复通电。另查明，福州市公安消防支队于2011年9月8日对博仕后家园B区1-4#、7#楼建筑工程出具验收合格的消防验收意见书。原告店铺在2012年月至7月经营期间支出月平均工资约为6000元。原告为本案诉讼聘请律师花费律师费3073元，反诉原告为本案诉讼聘请律师花费律师费1500元。原审法院认为：原、被告之间签订的《博仕后购物广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并无违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。现对原被告双方争议的焦点分析如下：一、租金的起算期问题。原告认为博仕后购物广场尚有部分商铺未出租，不符合双方合同约定的“统一开业”的标准。原审法院认为，“统一开业”并非指所有店铺在整体数量上的统一开业，“统一开业”应认定为已招商的商户在开业时间上的统一性，较符合商业惯例。福州天之骄物业服务有限公司已通知原告在内的已招商的商户于2011年12月25日试营业，免租期将从试营业之日起开始计算，但实际试营业时间为2011年12月24日，故2011年12月24日应认定为“博仕后时代购物广场”统一开业时间。双方约定在统一开业后，原告有三个月免交租金权利，故原告应从2012年3月25日起每月定期向被告交纳月租金。二、消防问题。原告认为讼争商铺存在严重的消防安全隐患。福州市公安消防支队于2011年9月8日对博仕后家园B区1-4#、7#楼建筑工程出具验收合格的消防验收意见书，可认定博仕后购物广场在统一开业时已通过消防验收，达到开业标准，虽然闽侯县公安消防大队在2012年8月27日出具整改意见，但该消防隐患的整改并非合同约定的解除条件，亦非导致合同目的无法实现的法定解除条件，故原告以此主张解除合同，理由不成立，但被告应根据消防部门的意见进行整改，为商户提供安全可靠的经营环境。三、招商规划变更问题。原被告签订的《博仕后购物广场房屋租赁合同》，约定区域平面图属该合同的附件，应对双方当事人具有约束力，但该合同中并未附有该区域平面图，原告提供的业态分区规划平面图，并无原被告双方签字盖章认可。同时，原告认为业态分区规划平面图在招商时已明确该层为“潮流服饰”，而本案原告所经营的店铺经营范围属“潮流服饰”范围之内，故原告认为被告招商规划变更要求解除合同，缺乏依据。至于原告认为苏宁电器的引进导致其店铺人气下滑的意见，因缺乏证据，不予采纳。四、讼争商铺于2012年5月17日至2012年9月9日共计115天停电的过错及损失承担问题。提供正常使用的经营场所是被告应履行合同的义务，被告在原告店铺停电期间，并经原告多次反馈，并未及时恢复供电，显然具有过错。被告应就无法提供正常使用的经营场所而导致原告的损失承担赔偿责任。合同约定：违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿。原告主张停电期间的人工损失，符合法律规定，予以支持。原告三个员工月总工资6000元／月计算115天的总工资损失23000元，予以支持。同时，停电期间的房屋租金及综合管理费，应该由被告承担：月租金为3414.4元即日租金为113.81元，故115天的租金为13088.53元；月综合管理费为192元即日综合管理费为6.4元，故115天的综合管理费为736元。该款可从反诉原告主张房屋租金及综合管理费中直接予以扣除。考虑到原告在停电期间及在恢复供电之后仍有继续营业情形，并未导致合同目的无法实现，故原告主张解除合同，并进而主张被告返还履约保证金和赔偿讼争店铺的装修等损失，不能成立。因原告的诉请并未全部得到支持，原审法院酌定被告赔偿原告律师费2000元。五、反诉原告主张反诉被告需支付房屋租金、综合管理费、水费、公摊水费、公摊电费、律师费问题。因本案房屋租赁合同，未达到解除条件，故双方均应按合同继续履行。1、租金：反诉被告应从2012年3月25日起每月定期向反诉原告交纳月租金3414.4元，计至2013年4月24日共计13个月，扣除反诉被告已支付1个月租金，反诉被告还需向反诉原告交付12个月租金，故截止至2013年4月24日的租金共计40972.8元，同时应扣除2012年5月17日至2012年9月9日共计115天停电期间的租金13088.53元，故反诉被告还需支付反诉原告截止2013年4月24日前的租金27884.27元。2013年4月25日起，反诉被告需每月向反诉原告支付房屋租金至合同履行完毕。2、综合管理费：双方约定月综合管理费192元，反诉被告自2012年6月25日起未交纳管理费，故从该日起暂计至2013年4月24日计10个月的综合管理费共计1920元，扣除停电期间的综合管理费736元，反诉被告还需向反诉原告支付综合管理费1184元。2013年4月25日起，反诉被告需每月向反诉原告支付综合管理费至合同履行完毕。3、反诉原告向反诉被告诉请水费、公摊水费、公摊电费缺乏依据，原审法院不予支持。4、合同约定：违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿，反诉原告诉请律师费3000元，但其提供的发票只有1500元，同时考虑到反诉原告的主张未全部得到支持，原审法院酌定反诉被告赔偿反诉原告律师费1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告福州深深房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告吴秀仙支付停电期间的人工损失23000元及律师费2000元，共计人民币25000元。二、反诉被告吴秀仙应在本判决生效之日起十日内向反诉原告福州深深房地产开发有限公司支付截止2013年4月24日的租金27884.27元、综合管理费1184元、律师费1000元，共计人民币30068.27元。三、驳回原告吴秀仙的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告福州深深房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1958元，由原告负担1500元，由被告负担458元；反诉案件受理费479元，由反诉原告负担200元，由反诉被告负担279元。上述两项相扣除，被告福州深深房地产开发有限公司需支付原告吴秀仙179元（被告福州深深房地产开发有限公司在支付上述款项时一并付清该款）。原审宣判后，原审原告（反诉被告）吴秀仙不服，向本院提起上诉。上诉人吴秀仙上诉称：一、一审法院关于统一开业的认定事实错误，与被上诉人的承诺不相符。1、被上诉人应当完全可以做到全部商铺百分百开业率。2、统一开业与试营业无论从文字的理解上或是从事实上，根本无法等同。3、一审法院采信的《博仕后时代购物广场试营业通知》、《通知》和《申请书》仅有复印件，并无上诉人的签收、签字确认，且该三份证据亦未确认该广场的统一开业时间。4、在履行租赁合同期间，被上诉人从未以本公司名义通知和确认上诉人在内的已招商商户的正式统一开业时间。二、一审法院关于消防隐患的认定错误。被上诉人所开发的博仕后购物广场属于半封闭的大型综合商场，正式开业前必须要通过相关消防安全检查，否则不能开业，上诉人根本不存在履行交纳租金的义务。1、一审法院将建筑工程消防验收与二次装修后消防验收混为一谈。2、至今被上诉人仍然尚未配备齐全消防器材，在未通过消防安全检查的前提下，该商城只能为试营业状态，并未达到正式统一开业标准条件。3、讼争店面如危及承租人的安全或者健康，上诉人有权解除合同。三、一审法院关于招商规划变更的认定错误，被上诉人违反租赁合同约定在先，构成违约，上诉人有权解除合同。1、在上诉人入驻该商城后，其承租商铺的所在一层区域部分商铺被被上诉人擅自变更原合同约定的规划租赁用途，出租给苏宁公司用于经营电器卖场和出租给其他个人用于美容美发，使上诉人无法实现合同目的。2、商场经营业态混乱，无法形成一个大的潮流服饰广场，根本不符合上诉人承租之最初目的。四、一审关于断电数月的认定事实不清，事实上是被上诉人故意断电，严重违约在先。1、该停电事实系被上诉人单方所为。2、被上诉人作为出租方未能提供可以正常经营使用的经营场所给上诉人使用，且断电时间达到近四个月之久，在上诉人一审起诉后在法院的协调下方将电力重新供应，已经是构成严重违约。3、被上诉人未履行相关的催款手续即擅自关停上诉人所承租的商铺用电设备，对此停电事件承担违约责任。五、一审法院关于停电可以继续履行合同的认定错误。1、断电状态已经确实导致上诉人持续的长时间无法继续经营，合同目的无法实现。2、上诉人在被上诉人停电期间及恢复供电后，继续开店营业是为避免承担违约责任，同时防止损失继续扩大的补救行为。六、一审法院关于双方均应按合同继续履行的认定错误。1、被上诉人未达到交租条件，强行停电等违约在先，上诉人依法行使先履行抗辩权，并非违约行为，被上诉人无权要求上诉人赔偿诉讼费，律师费等费用。2、上诉人自起诉时已经具备法定解除权的条件，上诉人有权解除《租赁合同》，无需支付租金等费用。七、被上诉人至一审起诉时止均未向上诉人发出租金费用的催款通知。八、若本案无法得到公正公平审判，将可能造成严重的社会不良后果，影响社会的和谐和稳定。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，且歪曲回避该案件的焦点事实，故提起上诉，请求：撤销福建省闽侯县人民法院（2012）侯民初字第2211号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人福州深深房地产开发有限公司答辩称：一、关于统一开业时间问题。1、在商业惯例中，同类商场为了凝聚人气、规范管理，通常皆有“统一开业”的规定，在一个事前确定的时间已招商商户统一开业，并配合进行广告宣传、促销活动等等，显然有利于提升商场的整体形象及规范管理。2、博仕后购物广场已于2011年12月24日统一开业，福州天之骄物业服务有限公司在此之前已经以各种方式广为告之，并且也以书面方式通知上诉人。上诉人在起诉状中也明确陈述：“原告装修完毕后，按照被告通知于2011年12月24日开始试营业”已经自认了相关事实。二、关于消防问题。博仕后购物广场已经消防验收合格，可以将建筑物交付使用，店面交付给上诉人使用后，二次装修后若还需消防验收，也属于上诉人履行消防安全职责范围，上诉人不能把其自身职责无理强加给被上诉人，至于交付使用后存在个别消防方面的瑕疵，依法整改即可，上诉人根本不具有租赁合同的法定解除权。三、关于招商规划变更问题。双方的权利义务关系应以《租赁合同》的约定为准，上诉人实际经营领域属于“潮流服饰”，被上诉人就此并无违约。被上诉人将部分商铺出租给苏宁公司经营电器卖场，是被上诉人的合法权利，并且，根据日常生活经验，引进大卖场显然有利于提升商场形象、吸引更多的顾客，对上诉人根本没有造成不利影响。另外，还需要指出的是，开业之时及开业后相当长的时间里，上诉人根本没有对所谓的招商规划提出过任何异议。四、关于部分期间未正常用电问题。因上诉人拒不履行缴纳租金义务，出现未正常用电事宜后又不积极协调，显然具有明显过错。一审判决认定被上诉人具有过错，并判决被上诉人承担极为严厉的赔偿责任已经对上诉人的权益进行了极为周延和充分的保护。五、关于和谐稳定问题。审理案件的依据是事实和法律，被上诉人作为出租人，最基本的权益是收取租金，但自从2011年12月24日开业至今，在长达近两年的时间里，上诉人没有再向被上诉人缴纳过分文的租金和综合管理费，在此期间，上诉人持续占有、使用店铺并实际营业。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人在原审诉讼过程中提供的证据已随原审案卷移送本院。在二审审理过程中，双方就本案均未向本院提交新证据。根据本案现有证据，本院确认原审认定的事实清楚。本院认为，上诉人主张解除合同理由有四：一是被上诉人认定开业时间有误，错计租金；二是博仕后购物广场未经消防验收合格，不符合出租条件；三是被上诉人违反招商规划，导致合同目的无法实现；四是被上诉人擅自关闭讼争商铺电力设备，违反合同约定。对上述四个理由，本院分析认定如下：一、租金的起算期问题。本院认为，双方当事人在《博仕后购物广场租赁合同》第十四条约定，免租金三个月，自统一开业之日起计算，但是对“统一开业”并未作出明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，由于双方当事人对“统一开业”无法达成新的合意，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。《博仕后购物广场租赁合同》第四条租赁费用约定租金起租日自2011年12月25日起，结合上诉人的陈述，其也是在此日期将讼争店铺开张营业。福州天之骄物业服务有限公司于2011年12月24日、2011年12月29日向上诉人发出通知，表明博士后时代购物广场已定于2011年12月25日试营业，各商户免租期将从试营业之日起开始计算，原审法院根据商业惯例确定双方约定的“统一开业”应为已招商商铺的统一开业时间符合本案事实，系适用法律正确。上诉人虽否认该通知下方的签字非本人所签，但其并未申请鉴定。至于上诉人主张福州天之骄物业服务有限公司与被上诉人之间不存在委托代理关系，福州天之骄物业服务有限公司发出的通知不能作为认定开业时间依据的观点，本院认为，被上诉人自认系其委托福州天之骄物业服务有限公司发出通知，而福州天之骄物业服务有限公司作为博仕后购物广场的物业管理单位，接受博仕后购物广场开发单位即被上诉人的委托通知统一开业时间，亦符合常理，且福州天之骄物业服务有限公司通知统一开业的时间与博仕后购物广场已招商商铺实际开业时间相符。综上，原审法院根据上述两份通知认定博仕后购物广场于2011年12月24日统一开业，并认定上诉人应支付自2012年3月25日起截止2013年4月24日的租金27884.27元（该款项已经扣除停电期间的租金13088.53元）系认定事实清楚。二、消防问题。上诉人主张，讼争商铺未通过消防验收。本院认为，根据福州市公安消防支队于2011年9月8日出具的榕公消验（2011）第0155号《建设工程消防验收意见书》可以认定，博仕后购物广场在统一开业之时已经通过消防验收，达到开业标准。虽然闽侯县公安消防大队在2012年8月27日出具的《关于闽侯上街博士后B区3-2号楼一层举报投诉件查处情况的反馈》中有提及博仕后购物广场存在消火栓箱内器材未配备到位，中庭附近疏散通道设置影响疏散的营业柜台等问题，但本院认为，消防隐患的整改并非合同约定的解除条件，亦非导致合同目的无法实现的法定解除条件。故上诉人以此为由主张解除租赁合同不成立。同时原审亦指出被上诉人应根据消防大队的意见及时组织整改，为商户提供安全可靠的经营环境，本院认为，原审对此认定符合本案事实。三、招商规划变更问题。上诉人所经营的店铺经营范围属“潮流服饰”范围之内，故上诉人认为被上诉人招商规划变更要求解除合同，缺乏依据。上诉人主张因苏宁电器的引进导致购物广场人气下滑，没有证据支持，本院依法不予采信。四、讼争店铺停电的过错问题。原审法院认定导致讼争店铺在2012年5月17日至2012年9月9日长达115天内未能正常供电的过错在被上诉人一方。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被上诉人应就无法提供正常使用的经营场所而导致的损失承担赔偿责任。故原审支持上诉人三个员工115天的总工资损失23000元以及停电期间的房屋租金13088.53元及综合管理费736元（该款从被上诉人在一审反诉主张房屋租金及综合管理费中直接予以扣除），符合法律规定与本案事实，应予支持。鉴于到2012年9月讼争店铺恢复通电后，上诉人在讼争店铺继续经营至今，并未导致合同目的无法实现。故上诉人以此为由主张解除合同，并进而主张被上诉人返还履约保证金和租金、赔偿讼争店铺的装修损失，不能成立。因本案房屋租赁合同未达到解除条件，故双方均应按合同继续履行，上诉人应当按约履行支付租金以及综合管理费的合同义务。而原审法院根据合同约定以及诉请获得支持情况，判定被上诉人向上诉人支付律师费2000元以及上诉人（反诉被告）向被上诉人（反诉原告）支付律师费1000元，并无不妥，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币2437元由上诉人吴秀仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 郑克华代理审判员 缪 羽二〇一四年一月十六日书 记 员 黄 婷 更多数据：搜索“”来源：