（2013）渝北法民初字第08941号
裁判日期: 2014-01-16
公开日期: 2014-05-30
案件名称
重庆银鑫物业管理有限公司与吴志龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆银鑫物业管理有限公司,吴志龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十二条第一款，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第08941号原告重庆银鑫物业管理有限公司，住所地重庆市江北区杨河一村72号，组织机构代码74749419-3。法定代表人李预兵，总经理。委托代理人张田春，重庆中柱律师事务所律师。被告吴志龙，男，汉族，1980年9月2日出生。原告重庆银鑫物业管理有限公司与被告吴志龙物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，依法由审判员颜长江担任审判长，与人民陪审员陈位华、陈协蓉组成合议庭，适用普通程序于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告重庆银鑫物业管理有限公司的委托代理人张田春到庭参加诉讼。被告吴志龙经本院公告送达起诉状副本及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆银鑫物业管理有限公司诉称：2008年3月1日，原告与重庆银鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市渝北区宝桐路银鑫·莲花半岛小区进行物业管理，住宅按照1.5元／月·平方米收取物业服务费，如果业主逾期不交纳物业服务费，按日复式累加收应纳费用3‰的滞纳金。2009年12月3日，被告向重庆银鑫房地产开发有限公司购买了银鑫·莲花半岛2幢10-2、11-2的两套商品房，建筑面积均为125.81平方米。在签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十一条和《补充协议》第十三条中明确约定，被告同意由原告实施物业管理，并按照1.5元／月·平方米收取物业服务费。2010年6月5日，被告接房并完善了相应接房手续。被告每月每套房屋应交物业服务费为125.81平方米＊1.5元／平方米＊0.5=94.36元。被告自2010年11月至今，一直未交纳物业服务费，自2010年6月至今，一直未交纳公摊费，并且经原告多次催收，仍拒绝交纳相应费用。综上，原告为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼：1.请求判令被告立即支付拖欠原告物业服务5850.3元、公摊水电费428.4元及违约金8611.28元，共计14890元；2.本案诉讼费由被告承担。被告吴志龙未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃相关诉讼权利。经审理查明，原告系具有一级资质的物业管理企业。2008年3月1日，原告重庆银鑫物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方重庆银鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。双方约定，甲方将位于重庆市渝北区回兴街道宝桐路银鑫·莲花半岛住宅小区委托给乙方实行物业管理，乙方提供物业服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。物业管理期限暂定为三年，即自2008年3月1日起至2011年2月28日止。物业服务合同期限满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。物业服务费收取标准为实行物业服务费包干制方式，物业交付业主前，物业服务费由建筑单位承担，交付后由业主承担。住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米4.5元向乙方交纳。业主逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。该合同还对委托管理服务事项、双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。2010年3月16日，重庆市物价局核准其住宅物业服务收费标准为每月每平方米1.5元（含电梯费）。本案原告以此标准计算被拖欠的物业服务费。被告吴志龙系银鑫·莲花半岛住宅小区2幢10-2、11-2号两套房屋的业主（每套房屋面积均为125.81平方米），其房屋建筑面积共计为251.62平方米。被告房屋未装修入住。原告为被告提供物业服务后，被告自2010年11月起未向原告交纳物业管理服务费用。后经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。被告从2010年11月至2013年5月共计应向原告交纳的物业服务费金额为（251.62平方米×1.5元／月.平方米×31个月）5850.32元。诉讼中，原告已收取被告所拖欠银鑫·莲花半岛住宅小区2幢11-2号房屋的物业服务费，被告现还拖欠银鑫·莲花半岛住宅小区2幢10-2号房屋的物业服务费2925.16元。原告请求撤回要求被告支付银鑫·莲花半岛住宅小区2幢11-2号房屋物业服务费的诉讼请求。原告要求被告支付水电公摊费428.4元，但未向本院举示相关证据。上述事实，有原告向本院提供的营业执照，组织机构代码，资质证书，《前期物业服务合同》，备案证明，限期催费通知单，房产档案查询证明，原告的当庭陈述等相关证据随案佐证，足以认定。本院认为，原告系具有一级资质的物业管理企业。原告于2008年3月1日与银鑫·莲花半岛开发建设方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，应认定为合法有效。被告作为银鑫·莲花半岛住宅小区房屋的业主，在原告为其提供物业服务后，理应向原告交纳物业服务费等相关费用。但被告自2010年11月起未向原告交纳上述费用，其行为违背了《前期物业服务合同》的相关约定。截至2013年5月，被告吴志龙应向原告交纳物业服务费5850.32元，除去原告已收取的部分外，被告尚拖欠2925.16元。本院对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。对原告提出要求被告给付违约金的诉讼请求，因合同在2011年2月28日已满期，之后未续签合同，原告在该小区的物业服务系事实物业服务，对原告要求被告支付2011年2月28日后的违约金的请求本院依法不予支持。合同未约定交纳物业服务费的时间，本院按行业习惯确定业主在当月最后一日前交纳物业服务费均不违反合同约定。原告要求被告支付水电公摊费的请求，因原告未提供相应的证据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条、第十二条、第三十六条、第四十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告吴志龙于本判决生效之日起十日内给付原告重庆银鑫物业管理有限公司自2010年11月起至2013年5月期间的物业服务费2925.16元；二、被告吴志龙于本判决生效之日起十日内给付原告重庆银鑫物业管理有限公司自2010年11月起至2011年2月期间所欠物业服务费的违约金（以每月应付物业服务费94.36元为基数，从欠费次月1日起按每日3‰计算至付清时止，以所欠该期物业服务费的本金为限）；三、驳回原告重庆银鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费为170元，诉讼保全费170元，共计340元，由被告吴志龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 颜长江人民陪审员 陈位华人民陪审员 陈协蓉二〇一四年一月十六日书 记 员 王 玲 来自：